Hóa giải nghịch lý trong phát triển nhà ở xã hội

Cụ thể kể từ khi triển khai đến thời điểm tháng 5/2025, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi vay gói 120.000 tỷ đồng. Theo đó, từ tháng 7 đến tháng 12/2023, lãi suất cho vay người mua nhà và chủ đầu tư lần lượt là 8,2% và 8,7%. Đến nửa đầu năm 2024, lãi suất cho vay gói này giảm còn 7,5 - 8%, sau đó giảm thêm 1% vào nửa cuối năm. Và từ đầu năm 2025, Ngân hàng Nhà nước thông báo lãi suất gói vay còn 6,6% với chủ đầu tư và 6,1% với người mua nhà. Như vậy, kể từ khi triển khai, lãi suất cho vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đã giảm tổng hơn 2%. Hiện mức này đã thấp hơn lãi suất cho vay người mua nhà xã hội theo Nghị định 100, khoảng 6,6% một năm.

Về giải ngân, có 97 dự án nhà xã hội của 38/64 tỉnh, thành phố (thời điểm chưa thực hiện sáp nhập) được công bố đủ điều kiện vay vốn. Số tiền giải ngân từ gói tín dụng này ước đạt khoảng 3.400 tỷ đồng, tương đương tỷ lệ giải ngân hơn 2%, trong đó có khoảng 2.940 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 21 dự án, còn lại là người mua nhà. Riêng 4 tháng đầu năm 2025, số tiền giải ngân đạt hơn 550 tỷ đồng.

Lý giải tình trạng này, Bộ Xây dựng cho rằng, nguyên nhân là bởi nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế, trong khi nhiều chủ đầu tư không đủ điều kiện để vay vốn hay bảo đảm điều kiện dư nợ, không có tài sản bảo đảm. Bên cạnh đó, lãi suất gói vay ưu đãi vẫn cao, trong khi thời gian cho vay ngắn nên chưa thu hút được các doanh nghiệp, người dân vay vốn. Quy định đối tượng thụ hưởng còn phức tạp khiến người dân gặp khó khăn khi vay ưu đãi…

Trong văn bản trả lời ý kiến của cử tri hồi tháng 9/2024 về việc chậm giải ngân, Ngân hàng Nhà nước cũng cho rằng, nguyên nhân lớn nhất là do nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế. Ngoài ra, theo báo cáo của một số địa phương, đa số người dân trên địa bàn thuộc khu vực nông thôn, có thu nhập thấp hoặc đối với công nhân trong các khu công nghiệp không có nhu cầu ở dài hạn nên không có nhu cầu mua nhà ở xã hội, chỉ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội...

Về ưu đãi lãi suất, Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh, đây là chương trình thực hiện hoàn toàn bằng nguồn vốn huy động của ngân hàng nên không thể có tính ưu đãi như chương trình sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước. Mặt khác đối tượng mua nhà ở xã hội cũng không phải người nghèo. Dù vậy, Ngân hàng Nhà nước đã tích cực triển khai nhiều giải pháp để giảm mặt bằng lãi suất cho vay, cụ thể, đã 4 lần công bố lãi suất áp dụng theo hướng giảm dần.

Có thể thấy, dù đã có nhiều giải pháp được đưa ra nhưng chương trình tín dụng ưu đãi này chưa thực sự hấp dẫn và chưa đáp ứng kỳ vọng góp phần hiện thực hóa mục tiêu đến năm 2030 sẽ xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội. Về cơ bản, nguyên nhân đã được chỉ ra. Tuy nhiên, những vướng mắc này phải được tháo gỡ nhanh chóng và triệt để chứ không phải nêu ra rồi để đó.

Cụ thể, phải hóa giải nghịch lý là doanh nghiệp và người dân đều khó khăn về tài chính, trong khi vốn có nhưng cung - cầu lại chưa gặp nhau. Như với người mua nhà, việc không tiếp cận được nguồn cung nhà ở xã hội nên không thể vay được gói tín dụng này. Về phía doanh nghiệp để được ngân hàng giải ngân thì phải có dự án được duyệt, bao gồm đất sạch, giấy phép xây dựng.

Hay như phân tích của một chuyên gia thì xét theo điều kiện nội hàm của khoản vay vẫn chưa phù hợp với những người có nhu cầu. Bên cạnh đó, mức lãi suất cũng khá cao, lại “thả nổi” lãi suất nên sẽ khó cho người vay. Về phía doanh nghiệp, để có thể yên tâm đầu tư phát triển nhà ở xã hội, cần có nguồn vốn có bù đắp lãi suất và ổn định lâu dài do thời gian thực hiện một dự án khá lâu.

Phát triển nhà ở xã hội không chỉ giải quyết nhu cầu an cư mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng sống và tạo xung lực, động lực phát triển kinh tế - xã hội bền vững. Chính phủ cũng đã rất quyết tâm, liên tục chỉ đạo, đôn đốc các bộ, ngành, địa phương nhưng phát triển nhà ở xã hội vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết. Trong đó, cụ thể nhất là từ việc giải ngân chương trình tín dụng ưu đãi này. Bởi vậy, phải sớm hóa giải các nghịch lý đã và đang tồn tại hoặc sẽ phát sinh để bảo đảm hiệu quả thực thi chính sách.

Ninh Hà