Hệ thống dữ liệu về giá đất - điều kiện tiên quyết!

Trong quá trình sửa đổi Luật Thuế TNCN, Bộ Tài chính đề xuất 2 phương pháp tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS. Một là áp dụng mức thuế 20% trên phần thu nhập chịu thuế (giá bán trừ đi tổng chi phí liên quan đến BĐS). Hai là nếu không xác định được giá mua và chi phí, sẽ thu 2% trên giá chuyển nhượng.

Phương án tính thuế theo lợi nhuận được đưa ra dựa trên một số cơ sở. Thứ nhất, Luật Đất đai 2024 quy định rằng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu nhập chịu thuế sẽ tính theo giá đất trong bảng giá đất, với kỳ vọng khuyến khích người dân ghi giá giao dịch thực tế trên hợp đồng. Qua đó, có thể xác định rõ giá mua và giá bán, từ đó áp dụng hiệu quả phương pháp tính thuế theo lợi nhuận. Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn giao dịch cả nhà và đất nên bên bán vẫn có thể khai không đúng giá để giảm thuế.

Thứ hai, tính thuế theo lợi nhuận được xem là công bằng hơn, vì giúp giảm áp lực thuế trong các trường hợp người dân buộc phải "bán lỗ". Đồng thời, đây cũng là nền tảng để có thể tiến tới áp dụng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ BĐS, từ đó góp phần hạn chế đầu cơ và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.

Tuy nhiên, dư luận tỏ ra lo ngại về tính khả thi của phương án này. Thực tế trước đây, Thông tư 84/2008/TT-BTC từng áp dụng mức thuế 25% trên lợi nhuận từ chuyển nhượng BĐS nhưng không hiệu quả trong thực tiễn, dẫn đến việc phải bãi bỏ trong Thông tư 92/2015/TT-BTC và thay thế bằng phương pháp thống nhất thu 2% trên giá chuyển nhượng như hiện nay. Việc tính thuế dựa trên lợi nhuận từng bị phản đối do khó xác định chính xác chi phí, dễ phát sinh gian lận và gây khó khăn trong khâu quản lý.

Do đó, để áp dụng thành công phương án này, cần khắc phục những hạn chế đã từng khiến mô hình cũ thất bại. Điều kiện tiên quyết là phải xây dựng được hệ thống dữ liệu về giá đất giao dịch thực tế tại địa phương, được cập nhật đầy đủ, chính xác và vận hành minh bạch. Bên cạnh đó, cần đồng bộ với các quy định về thủ tục giao dịch, phương thức thanh toán để buộc các bên ghi đúng giá trên hợp đồng.

Nếu những điều kiện nền tảng này chưa được bảo đảm, việc tính thuế dựa trên lợi nhuận không những không hiệu quả mà còn có thể bị lợi dụng, gây thất thu cho ngân sách nhà nước và tạo ra những tác động tiêu cực cho thị trường BĐS.

TS Châu Hoàng Thân - Trưởng Bộ môn Luật hành chính, Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ