Hàng tồn kho của các doanh nghiệp địa ốc niêm yết tiếp tục leo thang

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã: NVL) tiếp tục là doanh nghiệp có tồn kho lớn nhất ngành bất động sản, với giá trị khủng lên tới 152.285 tỷ đồng, tăng 4% so với thời điểm cuối năm 2024.

Theo thuyết minh của Novaland, bất động sản để bán đang xây dựng chiếm phần lớn hàng tồn kho với 145.238 tỷ đồng (bao gồm các khoản tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và chi phí khác liên quan đến dự án). Tiếp đến là bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành với 7.342 tỷ đồng; hàng hóa bất động sản 100 tỷ đồng và hàng hóa khác là hơn 25 tỷ đồng.

Tồn kho của nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục tăng cao trong quý III (Ảnh minh họa).

Với Vinhomes (VHM), hàng tồn kho đến ngày 30/9/2025 đạt 125.608 tỷ đồng, tăng 130% so với cuối quý IV/2024, chủ yếu do doanh nghiệp đẩy mạnh triển khai các dự án quy mô lớn.

Được biết, trong quý III/2025, doanh nghiệp này liên tục khởi công các dự án mới, trong đó có dự án quy mô lớn hàng đầu Việt Nam là Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ (TP HCM) với diện tích 2.870 ha.

Tồn kho của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (KBC) cũng tăng cao. Tính đến ngày 30/9/2025 đạt 25.091 tỷ đồng, tăng 81% so với ngày 31/12/2024.

Chiếm phần lớn hàng tồn kho là dự án khu đô thị dịch vụ Tràng Cát với 16.201 tỷ đồng; khu công nghiệp Lộc Giang 1.443 tỷ đồng; nhà ở xã hội thị trấn Nếnh 1.276,8 tỷ đồng; khu đô thị Phúc Ninh 1.123 tỷ đồng…

Bên cạnh các “ông lớn”, hàng tồn kho của nhóm doanh nghiệp có quy mô tầm trung cũng gia tăng. Điển hình, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) có hàng tồn kho 23.086 tỷ đồng. Phần lớn đến từ bất động sản xây dựng dở dang: Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo 8.272 tỷ đồng; Bình Trưng – Bình Trưng Đông 4.764 tỷ đồng; Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông 3.667 tỷ đồng…

Còn CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) tại ngày 30/9/2025, hàng tồn kho lên đến 14.977 tỷ đồng, tăng 899 tỷ đồng, tương đương 6,4% so với cuối năm 2024. Hàng tồn kho chiếm 61,8% tổng tài sản. Trong đó, tại dự án The EverRich 2 (River City) là 3.598 tỷ đồng; Thuận An 1 và Thuận An 2 là 3.193 tỷ đồng; Tropicana Bến Thành Long Hải là 1.994 tỷ đồng; dự án Phước Hải là 1.523 tỷ đồng…

Tương tự, CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) hàng tồn kho ghi nhận 14.635 tỷ đồng, tăng hơn 1.200 tỷ đồng so với đầu năm. Bất động sản dở dang chiếm tới 10.249,6 tỷ đồng; bất động sản thành phẩm là 3.809 tỷ đồng; bất động sản hàng hóa là 570 tỷ đồng…

Trong khi đó, CTCP Tập đoàn Sunshine (KSF), hàng tồn kho ghi nhận 1.539 tỷ đồng, tăng 77% so với hồi đầu năm 2025. Trong đó, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang là 770,2 tỷ đồng nằm tại các dự án Sunshine Green Iconic; khu dịch vụ và nhà ở thấp tầng Noble; Sunshine Capital Tây Thăng Long; Sunshine Center; Sunshine Garden; Noble Palace Tây Hồ; Phoenix Garden. Phần còn lại của hàng tồn kho là thành phẩm với 612 tỷ đồng; hàng hóa 156 tỷ đồng; nguyên vật liệu 3 tỷ đồng và công vụ, dụng cụ là 206 triệu đồng.

Trước đó, theo báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, tính đến cuối quý II/2025, tổng lượng bất động sản tồn kho đạt hơn 25.294 sản phẩm. So với 3 tháng đầu năm, tồn kho căn hộ tăng mạnh nhất với mức tăng trên 40%, trong khi nhà riêng lẻ tăng khoảng 9% và đất nền gần như không đổi.

Thống kê từ báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết (chủ yếu là nhóm phát triển mảng nhà ở) cho thấy, dù doanh thu và lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp đã ghi nhận sự phục hồi đáng kể so với các quý trước nhưng tổng giá trị hàng tồn kho đã tăng vượt 329.000 tỷ đồng (tăng 12,4% so với đầu năm).

Theo các chuyên gia, tình trạng tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp tiếp tục tăng xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trong đó, mức giá quá cao và vị trí xa trung tâm là nguyên nhân chính khiến căn hộ tồn kho khó bán. Nhiều dự án hiện không phù hợp với nhu cầu thực tế của người mua để ở hoặc nhà đầu tư, trong khi thị trường lại thiếu nghiêm trọng sản phẩm giá vừa túi tiền.

Tồn kho ở mức cao không chỉ gây áp lực lên dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản, nhất là những doanh nghiệp có tỷ trọng hàng tồn kho cao trong tổng tài sản. Đồng thời, việc này còn phản ánh rõ sự lệch pha trong phát triển phân khúc sản phẩm và nhu cầu thực.

Trong báo cáo gần đây, Chứng khoán MB cho rằng những nỗ lực của Chính phủ trong cải cách và hoàn thiện pháp lý sẽ hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án trong trung và dài hạn, cùng với đó gỡ vướng pháp lý cho các dự án còn tồn đọng.

Ngoài ra, việc một số địa phương như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai… đã thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (đất thương mại dịch vụ) theo Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội. Điều này được kỳ vọng sẽ mở ra cơ chế mới để huy động nguồn lực xã hội trong phát triển nhà ở thương mại, đặc biệt tại các đô thị lớn. Đồng thời, góp phần thúc đẩy nguồn cung nhà ở và giải bài toán về lệch pha cung - cầu.

Trên thị trường, sau giai đoạn giảm và đi ngang trong năm 2024, chỉ số ngành bất động sản ghi nhận mức tăng 128% từ đầu năm 2025, vượt xa so với mức tăng 31% của VN-Index.

Trong báo cáo mới cập nhật, Chứng khoán Agriseco cho rằng mặt bằng định giá của nhóm bất động sản đang ở mức P/B 2,2x lần, cao hơn mức bình quân 5 năm quá khứ (1,8x) và tiệm cận vùng +1 độ lệch chuẩn. Tuy nhiên, nếu loại trừ các cổ phiếu vốn hóa lớn (VIC, VHM, VRE), P/B ngành chỉ quanh 1,7x, tương đương mức trung bình dài hạn.

Theo Agriseco, cơ hội đầu tư tập trung ở các doanh nghiệp quỹ đất sạch, năng lực triển khai tốt và hưởng lợi từ chính sách pháp lý, trong bối cảnh rủi ro ngắn hạn đến từ áp lực chốt lời sau nhịp tăng mạnh và tiến độ giải ngân dự án.

Châu Anh