Hai quan điểm khác biệt về cổ phiếu Khang Điền (KDH) của SSI và VietCap

SSI Research đưa ra khuyến nghị trung lập cho cổ phiếu KDH, với giá mục tiêu 36.500 đồng/cổ phiếu. SSI dự báo doanh số bán hàng của công ty năm 2025 sẽ đạt 5.609 tỷ đồng, tăng 9% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ dự kiến đạt 873 tỷ đồng, tăng 8%, chủ yếu nhờ dự án The Gladia được kỳ vọng mang lại tăng trưởng chính trong giai đoạn 2025–2026.

Trong báo cáo quý II/2025, KDH ghi nhận doanh thu 1.047 tỷ đồng, tăng 62% so với cùng kỳ năm trước, nhưng lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ giảm 29% do biên lợi nhuận gộp thấp hơn và chi phí bán hàng tăng mạnh. Các dự án như The Privia đã bàn giao gần 100% căn hộ, góp phần vào doanh thu nửa đầu năm 2025.

Về danh mục dự án, KDH sở hữu hơn 524 ha đất tại TP.HCM, bao gồm các dự án trọng điểm như The Gladia, The Solina, KCN Lê Minh Xuân mở rộng, và các khu vực khác đang trong quá trình giải phóng mặt bằng và xin phép xây dựng. Theo SSI, việc mở bán The Gladia dự kiến sẽ đóng góp 5.609 tỷ đồng doanh số bán hàng năm 2025, gấp 9 lần so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, báo cáo của Vietcap duy trì khuyến nghị mua cho KDH với giá mục tiêu lên tới 47.100 đồng mỗi cổ phiếu, cao hơn 38,5% so với mức giá hiện tại 34.000 đồng. Vietcap dự báo lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số năm 2025 tăng 27%, đạt 1.026 tỷ đồng và tiếp tục tăng 19% năm 2026.

Vietcap đánh giá cao quỹ đất chiến lược của KDH tại TP.HCM với tổng diện tích gần 528 ha, cùng với các dự án Gladia, The Solina và KCN Lê Minh Xuân mở rộng(khoảng 110 ha) sẽ trở thành động lực chính cho tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận dài hạn. KDH dự kiến mở bán phần thấp tầng dự án Gladia vào tháng 9/2025, tiếp tục mở bán và bàn giao phần cao tầng từ năm 2026 đến 2028. Bên cạnh đó, dự án The Solina và khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng cũng được kỳ vọng sẽ đóng góp đáng kể doanh thu trong các năm tới.

Dự báo tài chính và chỉ số hiệu quả của KDH giai đoạn 2024–2027 theo Vietcap.

Phương pháp định giá của Vietcap chủ yếu theo giá trị tài sản ròng (RNAV) và chiết khấu dòng tiền (CKDT), giúp phản ánh giá trị thực tế của quỹ đất và các dự án đang phát triển. Giá trị tài sản ròng ước tính của danh mục dự án KDH theo Vietcap lên đến hơn 52.830 tỷ đồng, với phần lớn giá trị đến từ các dự án trọng điểm như Tân Tạo, Gladia, The Solina và KCN Lê Minh Xuân mở rộng. Định giá này cho phép Vietcap duy trì khuyến nghị mua cổ phiếu KDH với tiềm năng tăng giá cao trong tương lai.

Tỷ lệ P/B dự phóng của KDH được Vietcap dự báo giảm dần từ 2,1 lần năm 2025 xuống 1,8 lần năm 2027, trong khi P/E phóng đại được dự báo cải thiện từ 46,7 lần xuống 27 lần trong cùng kỳ, phản ánh triển vọng lợi nhuận của công ty. Năm 2025, doanh thu dự báo đạt gần 5.200 tỷ đồng với tăng trưởng 58% so với năm trước, đồng thời lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh ước đạt 2.481 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với năm 2024.

SSI cũng điều chỉnh giảm dự báo lợi nhuận năm 2026 do việc dời kế hoạch mở bán một số dự án lớn như The Solina và KCN Lê Minh Xuân mở rộng sang năm 2027. Bên cạnh đó, tỷ lệ nợ ròng của KDH cũng có xu hướng tăng, cùng với phát hành cổ phiếu trả cổ tức và chương trình ESOP trong tháng 7/2025, là các yếu tố SSI cân nhắc khi hạ khuyến nghị từ mua xuống trung lập.

Cả hai báo cáo đồng thuận rằng dự án Gladia, với quy mô gần 12 ha gồm 226 căn thấp tầng và khoảng 600 căn hộ cao tầng, sẽ là động lực chính thúc đẩy doanh số bán hàng và lợi nhuận của KDH trong năm 2025 và 2026. Phần thấp tầng đã hoàn thành xây dựng và đủ điều kiện bán hàng, trong khi phần cao tầng dự kiến khởi công trong nửa đầu năm 2026 và mở bán nửa cuối năm 2026.

Nga Chen