Hà Nội: Giá nhà ở xã hội đắt ngang nhà thương mại

Đơn cử, dự án nhà ở xã hội Ecohome 3 (phường Đông Ngạc, Hà Nội) hiện được rao bán với mức giá từ 55 - 65 triệu đồng/m², tức tương đương 3 đến gần 4 tỷ đồng mỗi căn. Mức giá này ngang ngửa, thậm chí cao hơn nhiều dự án thương mại trong cùng khu vực.

Trong khi đó, mức giá mở bán được công bố của dự án này khoảng 16,3 triệu đồng/m², đây là một mức giá dễ tiếp cận với người lao động, tương đương khoảng 650 triệu đến hơn 1,1 tỷ đồng mỗi căn.

Tương tự, khu nhà ở xã hội Hope Residences (quận Long Biên cũ) hiện cũng đang được rao bán với mức giá 50 - 60 triệu đồng/m². Theo đó, 1 căn hộ có diện tích 70m², 2 phòng ngủ đang được rao bán với giá 4,05 tỷ đồng, tương đương 57,86 triệu đồng/m². Trong khi mức giá mở bán hồi năm 2018 là 16 triệu đồng/m².

Hay khu nhà ở xã hội Kiến Hưng (quận Hà Đông cũ), vào thời điểm bàn giao (năm 2020), giá chỉ khoảng 13,7 triệu đồng/m², nhưng hiện đã vọt lên mức 43 - 50 triệu đồng/m².

Tương tự, năm 2018, chung cư CT2A thuộc Dự án Khu nhà ở Thạch Bàn (quận Long Biên cũ) chính thức tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, với mức giá được chủ đầu tư công bố là 12,3 triệu đồng/m². Hiện giá các căn hộ ở đây đã tăng lên mức trên dưới 50 triệu đồng/m².

Ngay cả những dự án nhà ở xã hội được bàn giao cách đây 10 năm, vẫn có giá bán “trên trời”. Khu nhà ở xã hội Đồng Mô (quận Hoàng Mai cũ) được mở bán từ năm 2016 với giá hơn 14 triệu đồng/m², hiện được chào bán 55 - 60 triệu đồng/m², tương đương các chung cư thương mại cũ trong bán kính 1 km.

Giá nhà ở xã hội tại nhiều nơi tăng cao.

Cũng tại quận Hoàng Mai cũ, khu nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm vào thời điểm mở bán (năm 2014) có giá 15 triệu đồng/m², sau hơn một thập kỷ, giá bán đã lên tới 60 - 70 triệu đồng/m².

Tại khu chung cư Ngô Thì Nhậm (Hà Đông) - một trong những dự án nhà ở xã hội đầu tiên tại Hà Nội, giá mở bán năm 2010 chỉ 8 triệu đồng/m². Nhưng hiện giá đã lên 55 - 60 triệu đồng/m².

Chị Nguyễn Minh Anh - công nhân khu công nghiệp Bắc Thăng Long (Hà Nội), từng thuê căn hộ tại dự án nhà ở xã hội Ecohome 3 suốt 5 năm, háo hức chuẩn bị hồ sơ mua lại sau thời gian thuê theo đúng quy định. Thế nhưng, khi thấy giá bị đội lên gấp ba, chị buộc phải từ bỏ.

“Tôi cứ nghĩ nhà ở xã hội thì giá sẽ rẻ, nhưng khi hỏi chủ nhà để mua lại, tôi thật sự bất ngờ khi họ nói đúng 60 triệu đồng/m² mới bán, mức giá này tiệm cận nhiều dự án chung cư thương mại hiện nay. Với tổng thu nhập hai vợ chồng tôi khoảng 15 triệu đồng/tháng, vay ngân hàng cũng không đủ khả năng chi trả, chưa nói đến tiền sinh hoạt, nuôi con”, chị Minh Anh bày tỏ.

Trong khi những người mua ở thực không thể mua nổi vì giá khá cao, thì nhiều nhà đầu tư đã “gom hàng” từ khi mới mở bán, đợi đủ thời gian chuyển nhượng là sẽ bán lại với giá thương mại, tương đương khoảng 60 - 70 triệu đồng/m². Thậm chí, nhiều giới đầu cơ thứ cấp sẵn sàng xuống tiền để mua với hy vọng sinh lời từ bất động sản, bởi giá chung cư thương mại đang ở ngưỡng khá cao.

Chị Trần Ngọc Lan, một môi giới nhà đất tại Hà Nội cho biết, hiện nay giá nhà ở Hà Nội đang ở mức rất cao. Thời gian qua, giá cũng liên tục tăng giá theo thị trường chung. Thậm chí, nhiều dự án nhà ở xã hội đi vào sử dụng hơn chục năm đã xuống cấp nhưng vẫn được rao bán với mức giá tới 60 triệu đồng/m².

"Giá nhà tại Hà Nội hiện không còn phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân, thanh khoản nhà ở thời gian qua cũng đã có hiện tượng chững lại", chị Ngọc Lan nói.

Chị Lan cũng cho rằng, mức giá nhà ở xã hội qua sử dụng đã ngang ngửa với nhà ở thương mại. Do đó, chị Lan khuyên, nếu người dân đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội theo quy định có thể chờ nộp hồ sơ để bốc thăm mua.

Giá tăng do khan hiếm nguồn cung

Lý giải về việc giá nhà ở xã hội tăng cao, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nguyên nhân đầu tiên là do tình trạng lệch pha cung cầu: Thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân kéo dài hàng chục năm qua. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở bình dân cao thì nguồn cung lại rất thấp, dẫn đến khan hàng. 60% nguồn cung mở bán trong quý II thuộc về phân khúc cao cấp trên 50 triệu đồng/m² và hạng sang, tập trung ở một đại đô thị tại Hà Nội. Còn phân khúc bình dân chỉ chiếm 7% tỷ trọng.

Nguồn cung khan hiếm, khiến giá nhà ở xã hội tăng cao.

Nguyên nhân tiếp theo là do giá chung cư hiện cũng đã thiết lập mặt bằng mới. Chung cư mới dưới 50 triệu đồng/m² đã trở nên khan hiếm. Nửa đầu năm nay, rổ hàng căn hộ tại các dự án mới đã ở vùng giá 60-80 triệu đồng/m². Trong khi đó, nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Tổng nhu cầu về nhà ở của thủ đô đến 2025 là 185.200 nhà, trong đó gần 90% là căn hộ chung cư. Ông Đính cho hay từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ.

"Nhu cầu cao, trong khi nguồn cung yếu đẩy giá nhà lên cao và giá nhà ở xã hội cũng không nằm ngoài vận động của vòng xoáy thị trường, liên tục tăng giá, bất chấp nhiều yếu tố", ông Đính cho hay.

Bên cạnh đó, theo ông Đính, với quy định pháp luật mới, giá đất ở nước ta có thể bị đẩy lên cao hơn. Giá đất tăng mạnh sẽ tác động khiến giá căn hộ chung cư dù cũ hay mới đều tăng. Hiện, giá đất đã tăng nhiều so với cách đây 5 năm; giá xây dựng cũng tăng mạnh nên giá thành căn hộ chắc chắn phải cao hơn trước.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho rằng có 2 nguyên nhân chính khiến giá chung cư Hà Nội nói chung và nhà ở xã hội nói riêng tăng mạnh.

Đó là nguồn cung chung cư ở Hà Nội hạn chế. Mặc dù đã có các biện pháp tháo gỡ pháp lý cho chủ đầu tư nhưng những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 - 30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thông thường lên đến 70.000 - 80.000 căn hộ/năm.

Nguyên nhân khác là do nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội vẫn cao. Đáng chú ý, lực cầu này không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ miền Nam.

Ông Nguyễn Anh Quê - chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, trong giai đoạn 2020-2024, nguồn cung chung cư hạn chế do thủ tục đầu tư gặp nhiều khó khăn, dẫn đến giá tăng mạnh. Tuy nhiên, mọi thứ đều có chu kỳ và quy luật cung, cầu, nên khi giá tăng quá cao, thị trường sẽ điều chỉnh.

Theo ông, từ cuối năm ngoái, thị trường đã có dấu hiệu đảo chiều. Giá bắt đầu giảm, lượng giao dịch giảm. Niềm tin về việc giá chung cư tiếp tục tăng gần như không còn.

Ông cho rằng, hiện các thủ tục đầu tư đã được cải thiện, nguồn cung chung cư tăng lên, bao gồm cả nhà ở xã hội. Với lượng cung mới khoảng hơn 10.000 căn tại các khu vực như các quận, huyện gồm Đông Anh, Mê Linh, Thanh Trì, Nam Từ Liêm và một số quận huyện khác, người dân sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Việc nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên có thể tác động kéo giảm giá nhà.

Để giá nhà ở xã hội hạ nhiệt, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất, cần cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần, nhằm tận dụng hiệu quả diện tích đất và tạo ra nhiều căn hộ hơn.

Điều này không chỉ giúp tăng hiệu quả sử dụng đất mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ, từ đó kéo giảm giá thành nhà ở xã hội.

Châu Anh