Gói 50.000 tỉ đồng cho nhà ở cho thuê dành cho ai?

Ảnh minh họa: AI

Tiền đi qua ngân hàng, nhưng đích đến là nguồn cung nhà thuê

Thông tin Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thống nhất báo cáo Thủ tướng Chính phủ về cơ chế tái cấp vốn 50.000 tỉ đồng cho các ngân hàng thương mại đang thu hút sự quan tâm, nhất là trong bối cảnh giá nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả của một bộ phận người dân.

Đây không phải là gói 50.000 tỉ đồng được phát trực tiếp cho người dân để thuê nhà. Cơ chế dự kiến đi theo hướng NHNN tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại, từ đó tạo nguồn vốn để các ngân hàng cho vay các dự án phát triển nhà ở cho thuê theo chương trình Bộ Xây dựng đề xuất.

Nói đơn giản, dòng tiền sẽ đi theo hướng: NHNN → ngân hàng thương mại → chủ đầu tư → dự án nhà ở cho thuê → người dân.

Cho vay tái cấp vốn vốn là công cụ để NHNN cung ứng vốn ngắn hạn và phương tiện thanh toán cho các tổ chức tín dụng, qua đó hỗ trợ thanh khoản hoặc phục vụ các lĩnh vực được Nhà nước ưu tiên. Lãi suất tái cấp vốn hiện ở mức 4,5%/năm, nhưng với gói 50.000 tỉ đồng này, lãi suất, thời hạn và điều kiện cho vay cụ thể vẫn phải chờ cơ chế chính thức.

Nếu nguồn vốn được thiết kế với lãi suất và thời hạn phù hợp, chủ đầu tư sẽ có thêm điều kiện làm những dự án mà bài toán lợi nhuận không hấp dẫn bằng nhà ở thương mại cao cấp. Khi nguồn cung nhà cho thuê tăng lên, người hưởng lợi cuối cùng mới là người thuê.

Tại Thông báo 262 ngày 26.5, Thủ tướng đã giao NHNN nghiên cứu chính sách tín dụng ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê dài hạn, theo hướng ổn định lãi suất và có thời hạn vay phù hợp với chu kỳ hoàn vốn. Trường hợp cần thiết, NHNN được nghiên cứu cơ chế tái cấp vốn hoặc cơ chế linh hoạt về hạn mức tín dụng cho ngân hàng thương mại khi cho vay phát triển nhà ở cho thuê.

Như vậy, có thể thấy mục tiêu không chỉ là “bơm thêm tiền” cho thị trường bất động sản, mà là thử kéo dòng vốn về một phân khúc đang thiếu nhưng có nhu cầu thực khá rõ.

Người thuê nhà mới là đối tượng hưởng lợi cuối cùng

Bộ Xây dựng đang nghiên cứu cơ chế huy động, phân bổ và sử dụng ngân sách nhà nước cùng các nguồn lực xã hội để phát triển nhà ở cho thuê; đồng thời xây dựng cơ chế vận hành, quản lý và đề xuất giao chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê trên phạm vi toàn quốc.

Điều đáng chú ý là bài toán này được đặt theo nhu cầu từng nhóm dân cư, thay vì chỉ nhìn vào số lượng dự án. Các địa phương được đề nghị khảo sát nhu cầu nhà ở cho thuê của cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên... tại từng khu vực cụ thể. Từ đó mới tính đến kế hoạch đầu tư và bố trí nguồn vốn.

Cách làm này có ý nghĩa bởi nhà cho thuê chỉ thực sự giải quyết được bài toán nhà ở nếu được xây đúng nơi người dân cần và có mức giá phù hợp. Một dự án có nhiều căn hộ nhưng nằm xa nơi làm việc, trường học hoặc thiếu hạ tầng thiết yếu thì cũng khó trở thành lời giải cho người thuê.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2025 cả nước có khoảng 28,1 triệu hộ gia đình, tăng gần 1,3 triệu hộ so với năm 2019, tương đương khoảng 217.000 hộ mới mỗi năm. Dù tốc độ tăng số hộ đã thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2014 - 2019, khi bình quân mỗi năm tăng khoảng 520.000 hộ, nhu cầu về chỗ ở vẫn tiếp tục phát sinh cùng quá trình đô thị hóa và dịch chuyển lao động.

Vì thế, điều đáng chờ đợi ở gói 50.000 tỉ đồng không nằm ở việc ngân hàng nào được hưởng nguồn tái cấp vốn, mà ở chỗ bao nhiêu dự án nhà cho thuê thực sự được hình thành và người dân có thể thuê với mức giá nào.

Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư đương nhiên là những bên hưởng lợi trực tiếp từ cơ chế vốn. Nhưng nếu chính sách được thiết kế đúng, nhóm hưởng lợi lớn hơn phải là công nhân, sinh viên, người lao động, cán bộ, viên chức và những người có nhu cầu ở thực nhưng chưa đủ khả năng mua nhà.

Xa hơn, đây cũng là một cách thay đổi quan niệm lâu nay rằng muốn ổn định chỗ ở thì nhất thiết phải sở hữu một căn nhà. Một thị trường nhà ở lành mạnh không chỉ cần thêm căn hộ để bán, mà còn cần một nguồn cung nhà cho thuê dài hạn, ổn định và vừa túi tiền.

Bởi vậy, 50.000 tỉ đồng lần này sẽ chỉ thực sự có ý nghĩa khi dòng vốn không dừng ở ngân hàng hay các dự án bất động sản, mà cuối cùng tạo ra thêm những căn nhà mà người dân có thể thuê và sống lâu dài.