Giới đầu cơ 'cầm' nhiều căn hộ đang xuống nước?

Tháng 10/2024, chị Vũ Thu Trang (35 tuổi), chủ một cơ sở kinh doanh nhỏ tại Hà Nội, quyết định chi 2 tỷ đồng mua một căn hộ studio diện tích 30m² tại khu vực Nam Từ Liêm. Với kỳ vọng bán nhanh thu lợi nhuận khoảng 10% chỉ sau vài tháng, chị Trang tin rằng thị trường bất động sản vẫn còn hấp dẫn.

Giá giảm 100-300 triệu đồng/căn

Tuy nhiên, sau nửa năm chờ đợi, kế hoạch đầu tư của chị rơi vào bế tắc. “Tôi rao bán giá 2,3 tỷ đồng thì không ai hỏi. Giảm xuống còn 2,2 tỷ cũng không có khách. Tưởng lướt sóng, ai ngờ thành ra mắc cạn,” chị Trang chia sẻ với vẻ thất vọng.

Câu chuyện của chị Trang không phải cá biệt. Thị trường căn hộ thứ cấp – từng được coi là “mỏ vàng” của giới đầu cơ – đang dần mất sức hút. Giao dịch chững lại, biên độ tăng giá thu hẹp khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào thế khó trong việc “thoát hàng”.

Anh Lê Quang Huy (tỉnh Bắc Ninh) nhớ lại vào tháng 5 vừa qua, vợ chồng anh đã đi xem một căn hộ 81m², thiết kế 2 phòng ngủ ở huyện Thanh Trì, Hà Nội. Chủ nhà khi đó chào giá 50 triệu đồng/m², tương đương 4 tỷ đồng.

Chung cư trên thị trường thứ cấp được dự báo khó duy trì tốc độ tăng giá nhanh trong ngắn hạn.

“Giá như vậy là cao nên tôi quyết định chờ thêm. Đến đầu tháng 6, chính chủ nhà chủ động gọi lại, giảm giá còn 3,7 tỷ đồng, tương đương 46 triệu đồng/m². Chỉ trong hơn một tháng, họ đã hạ 300 triệu đồng,” anh Huy kể. Dù vậy, anh vẫn chưa mua vì cho rằng mức giá này vẫn cao gấp đôi so với giá hợp đồng gốc ký năm 2023 là 23 triệu đồng/m².

Điều tương tự cũng xảy ra với gia đình chị Đỗ Thị Mỹ Duyên (quê Hải Dương). Cách đây gần 3 tháng, chị Duyên cùng chồng đi xem một căn hộ 70m², hai phòng ngủ tại quận Bắc Từ Liêm. Mức giá khi đó được chủ nhà đưa ra là 62 triệu đồng/m², tương đương 4,35 tỷ đồng cho cả căn.

“Môi giới nói rằng chủ nhà cần tiền gấp nên đầu tháng 5 họ chấp nhận giảm 200 triệu đồng. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn phân vân. Sang đầu tháng 6, chủ nhà lại gọi điện trực tiếp, thương lượng giảm thêm 200 triệu nữa nếu thực sự muốn mua,” chị Duyên kể lại.

Dù liên tục được mời chào giảm giá, vợ chồng chị Duyên vẫn quyết định chưa xuống tiền. “Tôi thấy giá vẫn cao, và có lẽ chủ nhà trước đó đã ‘hét’ quá tay, giờ không bán được nên phải giảm để tạo cảm giác người mua đang có hời. Nhưng thực tế thì mức giá ấy vẫn chưa thực sự hợp lý. Chúng tôi chọn chờ thêm thời gian nữa để quan sát thị trường,” chị Duyên lý giải.

Giới đầu cơ đang “xuống nước”?

Một điểm đáng lưu ý là trên thị trường thứ cấp, giá chào bán căn hộ thường không phản ánh đúng giá trị thực. Nhiều căn hộ được “hét” lên tới 60–70 triệu đồng/m², đặc biệt tại các dự án có vị trí tốt hoặc đã bàn giao. Tuy nhiên, thực tế khi giao dịch, giá có thể giảm sâu từ 10–20% sau quá trình thương lượng.

Theo khảo sát của VnBusiness từ hơn 20 sàn môi giới tại Hà Nội, mức giảm phổ biến trong các giao dịch thành công hiện dao động từ 150–500 triệu đồng/căn so với giá niêm yết ban đầu. Thậm chí có những căn đã giảm gần 1 tỷ đồng sau một thời gian dài không tìm được khách.

Điều này cho thấy sự “hạ nhiệt” rõ ràng của phân khúc từng được ví như “gà đẻ trứng vàng” trong giai đoạn sốt nóng 2020–2024.

Theo giới phân tích, hiện tượng giảm giá, dù chỉ là cắt một phần lợi nhuận, của nhà đầu tư thứ cấp là kết quả tổng hợp của nhiều yếu tố như lãi suất tuy giảm nhưng vẫn cao so với kỳ vọng, dòng tiền yếu, mặt bằng giá căn hộ vượt quá khả năng chi trả của số đông người mua thực.

Anh Phạm Đông, trưởng một văn phòng môi giới tại Cầu Giấy (Hà Nội), cho hay: “Thị trường hiện nay đang bước vào giai đoạn thanh lọc. Những người vay vốn để đầu tư, hoặc ôm nhiều căn, đang chịu áp lực rất lớn từ chi phí lãi vay và chi phí cơ hội. Nếu không bán được hàng, họ phải giảm giá, thậm chí cắt hết lãi để thu hồi vốn”.

Dù các nhà đầu tư muốn thoát hàng đang chấp nhận giảm giá, tuy nhiên, người mua nhà vẫn tỏ ra dè dặt. Lý do là trong bối cảnh mặt bằng giá chưa thực sự điều chỉnh mạnh, họ e ngại “bắt dao rơi” nếu xuống tiền sớm. Nhiều người thà chờ thêm 6 tháng đến 1 năm, khi thị trường thực sự chạm đáy và thanh khoản cải thiện.

Ở góc nhìn chuyên gia, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, đánh giá quá trình giảm giá chung cư Hà Nội thời gian qua chủ yếu trên thị trường thứ cấp và không còn mang tính cục bộ mà đang diễn ra trên phạm vi rộng, phản ánh rõ áp lực tái cân bằng giữa cung - cầu trên thị trường.

"Mặt bằng giá chung cư thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong thời gian tới, đặc biệt khi người mua đang có thêm nhiều lựa chọn và thị trường dần trở nên cạnh tranh hơn", bà Hằng nhận định.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cũng đánh giá chung cư Hà Nội giảm nhiệt là diễn biến dễ hiểu sau 2 năm tăng nóng đến 35-40%. Ở những quý trước, giá nhà có thể leo thang 8-9% nhưng đến nay đã chững lại rõ rệt. Lý do là nhiều chủ nhà đã bắt đầu điều chỉnh sau thời gian "ôm" kỳ vọng bán giá cao. Nếu không giảm bớt, tài sản của họ sẽ khó thanh khoản bởi tâm lý chung của người mua là "đang chùn bước".

Có thể nói, giới đầu cơ căn hộ thứ cấp – lực lượng từng góp phần làm sôi động thị trường bất động sản – đang đối mặt với áp lực chưa từng có. Từ thế chủ động, họ buộc phải "xuống nước", giảm giá, chấp nhận thương lượng để thoát hàng.

Dù thị trường thứ cấp đang chững lại, nhiều chuyên gia cho rằng đây là giai đoạn điều chỉnh cần thiết. Về dài hạn, nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp và bình dân. Vì vậy, dù không còn là kênh đầu tư hấp dẫn cho lướt sóng ngắn hạn, căn hộ thứ cấp vẫn là lựa chọn đáng cân nhắc nhờ mức giá hợp lý, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác ổn định.

Hưng Nguyên