Giảm giá nhà từ gốc: 'Siết' vốn vay chủ đầu tư, hướng tới thị trường lành mạnh

Luật sư Lý Thị Ngọc Hiệp - Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai cho biết: Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp phát triển bất động sản chỉ cần có từ 15 đến 20% vốn chủ sở hữu, phần còn lại chủ yếu đến từ vốn vay tín dụng hoặc trái phiếu doanh nghiệp. Với tỷ lệ vay cao như vậy, chi phí lãi vay trở thành yếu tố chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá nhà, đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Khi thị trường gặp biến động, các dự án phụ thuộc nhiều vào vốn vay dễ bị đình trệ, kéo dài tiến độ và làm giảm hiệu quả đầu tư.

Bên cạnh đó, việc chứng minh năng lực tài chính hiện nay còn mang tính thủ tục, chủ yếu dựa vào báo cáo tài chính và văn bản “hứa” tài trợ vốn của tổ chức tín dụng. Trong khi đó, vốn chủ sở hữu là yếu tố then chốt để bảo đảm doanh nghiệp có đủ khả năng thực hiện cam kết, đặc biệt trong giai đoạn thị trường cần ổn định và kiểm soát rủi ro. Tăng tỷ lệ vốn tự có là biện pháp giúp doanh nghiệp chủ động hơn về dòng tiền, giảm áp lực vay mượn và nâng cao tính bền vững tài chính.

Thực tế cho thấy, chi phí lãi vay tích lũy qua nhiều năm là nguyên nhân khiến giá nhà khó giảm. Một dự án kéo dài 8 - 10 năm có thể chịu lãi suất trung bình khoảng 10%/năm, khiến phần chi phí lãi này chiếm tỷ lệ đáng kể trong giá bán sản phẩm. Khi chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh, sử dụng vốn chủ sở hữu cao, chi phí lãi vay sẽ được cắt giảm, qua đó góp phần hạ giá thành và tăng tính cạnh tranh của thị trường.

Một trong những giải pháp được đề xuất là nâng tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu lên 50% khi triển khai dự án bất động sản. Việc này không chỉ giúp doanh nghiệp kiểm soát tốt rủi ro tài chính mà còn góp phần thanh lọc thị trường, hướng tới những nhà đầu tư có năng lực thực sự, hoạt động dài hạn và chuyên nghiệp. Khi vốn thật chiếm tỷ trọng cao, các chủ đầu tư sẽ có xu hướng tính toán kỹ lưỡng, tập trung vào hiệu quả và chất lượng dự án thay vì mở rộng quy mô vượt khả năng tài chính.

Cùng với đó, việc tách bạch rõ dòng vốn của từng dự án cũng được xem là cần thiết, đặc biệt đối với các tập đoàn đang triển khai nhiều dự án cùng lúc. Mỗi dự án cần có nguồn vốn riêng, báo cáo tiến độ và khả năng tài chính cụ thể, tránh tình trạng dàn trải hoặc sử dụng vốn chéo. Cơ chế này sẽ giúp cơ quan quản lý dễ dàng theo dõi, đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp, đồng thời tạo niềm tin cho người mua nhà và tổ chức tín dụng.

Song song với việc kiểm soát nguồn vốn, cần quản lý chặt chẽ hoạt động huy động vốn trong giai đoạn dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Quy định rõ ràng, minh bạch về hình thức huy động và giám sát việc sử dụng vốn sẽ giúp bảo vệ quyền lợi người mua, giảm thiểu tranh chấp, đồng thời nâng cao kỷ luật tài chính của thị trường. Khi dòng vốn được quản lý đúng quy định, giá nhà sẽ phản ánh đúng giá trị thực, tránh tình trạng biến động bất thường do yếu tố đầu cơ tài chính.

Để cân bằng lợi ích, có thể xem xét chính sách khuyến khích về thuế hoặc tín dụng đối với doanh nghiệp đáp ứng tỷ lệ vốn chủ sở hữu cao, thực hiện dự án đúng tiến độ và bảo đảm tiêu chuẩn pháp lý. Đây là cách khuyến khích các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, sử dụng vốn hiệu quả và đầu tư bài bản, từ đó hình thành nhóm nhà phát triển bất động sản uy tín, tạo động lực cho toàn thị trường.

Song song đó, cần tăng cường công tác đánh giá và xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp và dự án bất động sản, giúp nhà đầu tư, tổ chức tín dụng và người dân có căn cứ lựa chọn, hạn chế rủi ro khi tham gia thị trường. Hệ thống đánh giá minh bạch sẽ thúc đẩy các doanh nghiệp nâng cao năng lực quản trị, quản lý rủi ro và bảo đảm trách nhiệm đối với khách hàng.

Về lâu dài, việc cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư, nâng tỷ lệ vốn chủ sở hữu và siết chặt quản lý tài chính của doanh nghiệp bất động sản không chỉ giúp giảm chi phí tài chính mà còn tạo nền tảng ổn định cho thị trường nhà ở. Khi dự án được triển khai bằng vốn thực, tiến độ bảo đảm, người mua sẽ được thụ hưởng sản phẩm có giá hợp lý, chất lượng tốt và pháp lý minh bạch. Đây cũng là hướng đi phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế bền vững, cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Muốn giảm giá nhà một cách thực chất, cần bắt đầu từ gốc rễ là quản lý cấu trúc tài chính của chủ đầu tư. Khi doanh nghiệp chủ động được nguồn vốn, hạn chế phụ thuộc vào tín dụng, chi phí lãi vay sẽ giảm, giá nhà sẽ tiệm cận giá trị thật. Một thị trường bất động sản minh bạch, vận hành dựa trên năng lực tài chính thực chất sẽ không chỉ giúp người dân có cơ hội sở hữu nhà ở với giá hợp lý mà còn góp phần ổn định hệ thống tài chính và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.

Tiến Dũng