Giấc mơ an cư xa tầm với, chuyên gia nêu 6 yếu tố cản trở thị trường bất động sản

Đây là thực trạng đáng giật mình trên thị trường bất động sản được TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chỉ ra trong chia sẻ tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam VWAS 2025 do Báo Tài chính - Đầu tư và Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA) tổ chức dưới sự bảo trợ của Bộ Tài chính được tổ chức mới đây.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia chia sẻ tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam VWAS 2025 - Ảnh: Đức Thanh

Nhiều lực cản trên thị trường bất động sản

Tại phiên tọa đàm thứ hai về “Điểm đột phá thị trường bất động sản và tài sản mã hóa Việt Nam”, TS. Cấn Văn Lực, đã chỉ ra sáu yếu tố đang cản trở thị trường bất động sản Việt Nam.

Thứ nhất, nguồn cung hạn chế kéo dài. Trong nhiều năm qua, số lượng dự án được cấp phép mới rất ít, khiến các chủ đầu tư không còn lựa chọn ngoài việc tập trung vào phân khúc cao cấp. Đây là dòng sản phẩm có biên lợi nhuận cao hơn so với phân khúc trung cấp hay bình dân. Trong khi đó, nhu cầu thực tế của người dân lại chủ yếu nằm ở phân khúc trung cấp và bình dân, dẫn tới tình trạng lệch pha.

Thứ hai là tình trạng cung cầu mất cân đối. Chính vì thiếu các dự án trung cấp, bình dân, áp lực cầu ở nhóm này ngày càng lớn, góp phần đẩy giá nhà tăng cao. “Cái khó của chúng ta là nhu cầu ở thực tập trung ở phân khúc vừa và trung cấp, nhưng nguồn cung lại thiếu. Đó là nguyên nhân quan trọng khiến giá nhà bị đẩy lên”, TS. Cấn Văn Lực nhận định.

Thứ ba, tình trạng đầu cơ và thổi giá vẫn rất rõ rệt. Một phần đến từ chính một số chủ đầu tư cố tình nâng giá, một phần khác là do môi giới hùa theo. Ông dẫn khảo sát với 600 nhà đầu tư bất động sản cho thấy có tới 86% người mua bán trong vòng chưa đến một năm. Còn lại, chỉ 14% giữ dài hạn. Điều này phản ánh tâm lý đầu cơ lướt sóng còn rất phổ biến, khiến thị trường thiếu ổn định.

Thứ tư, hệ thống thuế chưa đủ công cụ để điều tiết. Hiện tại, Việt Nam mới thu lệ phí trước bạ 2% khi giao dịch bất động sản, trong khi nhiều nước đã áp dụng thuế với nhà thứ hai, nhà bỏ hoang, bất động sản thừa kế. Theo ông Lực, tỷ trọng thuế từ bất động sản ở Việt Nam chỉ chiếm khoảng 1,6% tổng thu ngân sách, thấp hơn nhiều so với mức bình quân 4 - 5% trên thế giới.

Thứ năm, chi phí đầu vào cũng ngày càng cao, đặc biệt là chi phí đất đai. Trong tổng chi phí hình thành dự án, tiền sử dụng đất thường chiếm 25% - 30%, bên cạnh các khoản chi phí khác như giải phóng mặt bằng, xây dựng, quản lý.

Cuối cùng, yếu tố tâm lý và thông tin quy hoạch cũng khiến giá bất động sản bị đẩy lên nhanh chóng. Những đợt tăng này thường diễn ra rất nhanh, tạo ra cơn sốt cục bộ. Tại tỉnh Bình Dương (cũ), giá đất khu vực này từ mức 40-50 triệu đồng/m2 đã tăng lên 50-60 triệu đồng/m2 sau khi xuất hiện thông tin sáp nhập với TP.HCM, thu hẹp đáng kể khoảng cách với giá bất động sản TP.HCM.

Cần tăng cung, chặn thổi giá

Quãng thời gian 26 năm để mua được một căn hộ có giá trung bình có thể còn tăng lên nếu không có giải pháp quyết liệt và đồng bộ.

Tăng cung là giải pháp đầu tiên TS. Cấn Văn Lực nêu ra trong danh sách đề xuất. Việc này đòi hỏi tháo gỡ vướng mắc pháp lý để đẩy nhanh phê duyệt dự án, đồng thời sớm triển khai Quỹ phát triển nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh quỹ này sẽ góp phần quan trọng giúp người thu nhập trung bình và thấp tiếp cận được nhà ở.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia

Vị chuyên gia này cho rằng cần xử lý nghiêm tình trạng thổi giá và làm giá, nhấn mạnh vai trò của chính quyền địa phương. Cụ thể, chính quyền địa phương nắm rất rõ biến động thị trường trên địa bàn, do đó phải vào cuộc quyết liệt hơn, phối hợp với cơ quan chức năng để phát hiện và xử lý kịp thời hiện tượng thao túng giá, đặc biệt trong các hoạt động đấu giá đất.

Bên cạnh đó, cần từng bước áp dụng thuế bất động sản. Theo chuyên gia, đây là biện pháp đã được nhiều quốc gia áp dụng từ lâu, nhưng Việt Nam vẫn chưa áp dụng. Việc đánh thuế bất động sản cần có lộ trình, dựa trên cơ sở dữ liệu đất đai và nhà ở đầy đủ, minh bạch. Ba loại thuế cần cân nhắc bao gồm thuế giao dịch, thuế với nhà thứ hai và thuế đối với bất động sản thừa kế.

Cuối cùng cần phát triển tài chính bất động sản lành mạnh. Ông cho rằng phải kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào bất động sản, tránh tình trạng vốn tập trung vào một số ít doanh nghiệp hoặc dự án, đồng thời khuyến khích các kênh vốn trung - dài hạn, sản phẩm đa dạng để giảm lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Song song với những yếu tố hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản như dòng vốn tín dụng, đầu tư công và hạ tầng..., việc kiên trì thực hiện giải pháp quyết liệt và đồng bộ sẽ giúp thị trường bất động sản Việt Nam mới có thể cân bằng và bền vững hơn trong giai đoạn tới.

Tùng Linh