Giá nhà vượt xa thu nhập: Tìm giải pháp điều tiết thị trường

Thị trường bất động sản tăng giá phi mã. Ảnh: Quang Vinh

Thu nhập 8,2 triệu đồng/ tháng, giá nhà 5 tỷ/ căn

Là người đang tìm mua nhà, chị Phan Thị Kim Liên (hộ khẩu thường trú tại phường Hà Đông, Hà Nội), cảm thấy chán nản khi giá nhà liên tục tăng trong nhiều năm qua, trong khi thu nhập hầu như “dậm chân tại chỗ”. Vay mượn khắp nơi, hiện chị Liên đang có khoảng 5 tỷ đồng và nhờ môi giới tìm một căn hộ phù hợp.

“Ngày 15/9, môi giới giới thiệu cho tôi một căn hộ chung cư tại phường Dương Nội, đã qua sử dụng hơn 12 năm, giá 4,55 tỷ đồng. Chỉ sau đó 1 tuần, khi liên hệ lại, căn hộ đó đã tăng lên 4,85 tỷ đồng. Tôi thực sự sốc, ai có thể kiếm được 300 triệu đồng trong 1 tuần, vậy mà giá nhà lại tăng chóng mặt” - chị Liên chia sẻ.

Từ thực tế mua nhà khó khăn trong giai đoạn hiện nay, đại biểu Quốc hội Nguyễn Mạnh Hùng (Đoàn TP Cần Thơ) dẫn chứng, thu nhập bình quân của một người lao động hiện nay khoảng 8,2 triệu đồng/tháng (tương đương 100 triệu đồng/năm). Trong khi đó, giá một căn hộ chung cư bậc trung tại Hà Nội hoặc TPHCM khoảng 5 tỷ đồng.

"Ngay cả khi người lao động có thu nhập gấp đôi mức bình quân, tức khoảng 16 triệu đồng/tháng, họ cũng phải mất 25 năm không chi tiêu gì mới đủ tiền trả gốc cho căn hộ, chưa kể lãi vay" - ông Hùng phân tích và cho rằng, đây là vấn đề rất nhức nhối. Tăng trưởng kinh tế cao là đáng mừng, nhưng nếu giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng, người lao động sẽ không thể tiếp cận được nhà ở và mục tiêu an sinh xã hội trong các chiến lược phát triển sẽ khó đạt được.

Theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản (BĐS) Việt Nam, việc Chính phủ sớm đưa ra các cơ chế, chính sách kiểm soát giá nhà là cấp thiết và cần được triển khai đồng bộ, quyết liệt.

Trước tình trạng giá nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của người dân, Chính phủ đang khẩn trương xây dựng và chuẩn bị ban hành Nghị quyết về một số biện pháp kiểm soát, kiềm chế giá BĐS.

Tập trung điều tiết thị trường

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá BĐS. Trong đó, dự thảo nêu 3 nội dung điều tiết thị trường gồm: Chính sách cho vay với người mua nhà; Trung tâm giao dịch BĐS; Phát triển nhà thương mại giá phù hợp.

Việc thành lập Trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý nhằm công khai, minh bạch các giao dịch. Trung tâm sẽ là đầu mối liên thông điện tử giữa các cơ quan, tổ chức có liên quan trong việc thực hiện các giao dịch BĐS; tổ chức, giám sát và xác thực các giao dịch BĐS, bao gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua.

Về việc tăng nguồn cung, phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh thông tin: Dự thảo Nghị quyết quy định, tùy theo tình hình thực tế, UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026 - 2030 của địa phương để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Nghị quyết quy định áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù như chọn chủ đầu tư dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án áp dụng tương tự như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 192/2025NĐ/CP của Chính phủ.

Bên cạnh đó, căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật đất đai. Chủ đầu tư phát triển dự án được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án. Phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở được áp dụng tương tự như đối với xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.

Đối với các dự án xây dựng nhà ở thương mại đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn chủ đầu tư mà có nhu cầu điều chỉnh sang dự án xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp, cơ quan có thẩm quyền hoặc chủ đầu tư thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật đầu tư.

Theo chuyên gia kinh tế - PGS.TS Ngô Trí Long, dự thảo Nghị quyết của Chính phủ đề xuất 3 trụ cột chính nhằm kiểm soát giá nhà và định hình lại thị trường. Đầu tiên là thiết lập Trung tâm giao dịch BĐS. Trung tâm này sẽ đóng vai trò như một "đầu mối chính thức" trong các giao dịch BĐS, giúp giảm thiểu tình trạng thổi giá và tạo nền tảng minh bạch cho thị trường. Nếu vận hành đúng, trung tâm này sẽ kéo mặt bằng kỳ vọng giá về gần với giá trị thực, đồng thời giảm rủi ro cho cả người mua lẫn DN.

Trụ cột thứ hai là hạn mức tín dụng đối với người mua nhiều nhà, nhằm hạn chế đầu cơ lướt sóng. Trụ cột thứ ba là phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, với định nghĩa rõ ràng về "giá phù hợp" gắn liền với thu nhập trung vị của từng địa phương và tỷ lệ thanh toán hợp lý (30 - 35% thu nhập). Ngoài việc bố trí quỹ đất riêng và ưu tiên lựa chọn chủ đầu tư có năng lực, sản phẩm này cần có ràng buộc về thời gian chuyển nhượng để hạn chế lướt sóng, đồng thời đi kèm cơ chế hỗ trợ người mua gặp khó khăn thông qua Quỹ Phát triển nhà ở.

Theo ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, trên thế giới, phần lớn các cuộc khủng hoảng tài chính bắt nguồn từ bong bóng BĐS. Do đó, Việt Nam cần hành động nhanh chóng, chủ động hạ nhiệt thị trường và đưa giá nhà về giá trị thực.

Ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và thị trường BĐS:

Thách thức lớn nhất hiện nay vẫn là giá nhà và mối quan hệ cung - cầu: Cấu trúc chi phí đầu vào là yếu tố then chốt tác động đến giá bán BĐS. Trong đó, giá đất và chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, cùng với chi phí vốn phát sinh do thời gian triển khai dự án kéo dài, là những nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà bị đẩy lên. Do đó, để giảm giá BĐS cần giảm chi phí đầu vào, bao gồm tiền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính để giảm chi phí vốn cho dự án chậm tiến độ. Tất cả các giải pháp đều hướng tới mục tiêu cuối cùng là giảm chi phí vốn, từ đó góp phần hạ giá thành sản phẩm BĐS.

H.Hương