Giá nhà Trung Quốc lao dốc

Để mua một căn hộ mới ở Thượng Hải, người dân không chỉ cần có tiền, mà còn cần kiên nhẫn và may mắn.

Tại buổi mở bán của dự án căn hộ One Tian An Place gần đây, người mua xếp hàng dài, tay cầm phiếu có đánh số xác định thứ tự họ được vào chọn căn hộ. Một người bốc số thứ tự trên 60, sau đó đã mua nhà thành công. Anh mô tả quá trình này “hơi căng thẳng” nhưng cũng xứng đáng.

“Tôi hy vọng được ở tầng cao hơn, nhưng cũng không sao cả, miễn là ánh sáng hắt vào căn hộ vẫn ổn”, người dùng tên Zaoshuizaoqiba viết trên mạng xã hội Xiaohongshu hôm 7/9.

“Giá đất vẫn tiếp tục tăng. Chúng tôi lo lắng sau này không đủ khả năng mua được gì nữa. Khi giá căn hộ dưới 100.000 nhân dân tệ/m2 (14.000 USD), chúng tôi muốn chốt luôn. Mua càng sớm càng yên tâm”, anh nói thêm.

Đến cuối ngày, các đại lý báo cáo khoảng 90% số căn hộ đã có chủ.

Song với Andree Wu, 33 tuổi, cũng tìm mua nhà ở Thượng Hải, hành trình mua nhà không mấy khả quan. Cô bắt đầu tìm nhà từ tháng 2 sau khi sinh con, với hy vọng sở hữu căn hộ 3-4 phòng ngủ. Sau nhiều tháng, cô vẫn chưa ưng ý dù tăng ngân sách từ 15 triệu nhân dân tệ (2,1 triệu USD) lên 25 triệu nhân dân tệ (3,5 triệu USD).

“Toàn những căn nhà được cái này thì mất cái kia”, cô nói. Tuy nhiên, lãi suất thế chấp thấp khiến Wu thoải mái tăng ngân sách hơn, từ đó giảm bớt áp lực.

Theo Channel NewsAsia, cả hai trường hợp này phản ánh nhu cầu cấp bách của người mua đang thúc đẩy thị trường bất động sản Thượng Hải, khi các dự án trung tâm cao cấp gần như cháy hàng liên tục.

Tuy nhiên, xu hướng này cũng phản ánh thực trạng bất ổn khác. Gần một năm sau khi Trung Quốc tung gói kích thích bất động sản lớn nhất trong nhiều thập kỷ, thị trường nhà ở vẫn chưa ổn định.

Một số khu vực như Thượng Hải hay các thành phố lớn, bất động sản đang bùng nổ, trong khi nhu cầu ở nhiều địa điểm khác lại rất thấp. Giá nhà mới trung bình tiếp tục giảm nhẹ còn doanh số bán đất tại các thành phố hạng 4 và hạng 5 giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2011.

Giới hạn của các gói kích thích

Gói kích thích kinh tế tháng 9/2024 là nỗ lực toàn diện nhằm xoay chuyển tình thế. Ví dụ, chính phủ đã cắt giảm lãi suất thế chấp 50 điểm cơ bản, mang lại khoản tiết kiệm cho khoảng 50 triệu hộ gia đình. Tỷ lệ trả trước được chuẩn hóa ở mức 15% cho cả nhà đầu tiên và nhà thứ hai.

Các biện pháp này nhằm giải quyết tình trạng bất động sản tồn đọng, phục hồi nhu cầu nhà ở và ổn định giá cả.

Tuy nhiên, theo dữ liệu do Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) công bố, số lượng nhà mới chưa bán đã tăng lên 405 triệu m2 vào tháng 8, từ mức 382 triệu m2 vào tháng 7/2024.

“Tôi cảm thấy (các biện pháp) gần như không có tác động gì (đến thị trường bất động sản). Người Trung Quốc không mua khi giá thấp. Họ có xu hướng mua khi giá tăng”, Lin Han-Shen - giám đốc khu vực Trung Quốc của The Asia Group - nhận định.

Wang Dan, Giám đốc khu vực Trung Quốc của Eurasia Group, đồng tình. “Những chính sách đã và đang, về cơ bản, kích thích nhu cầu mua nhà. Giá nhà vẫn đang giảm, đó là lý do chính sách chưa hiệu quả”, bà nói.

Thị trường bất động sản tại Thượng Hải đang đi ngược dòng xu hướng nhà đất tại Trung Quốc. Ảnh: Reuters.

Thượng Hải nằm ngoài xu hướng này. Thành phố ghi nhận mức tăng 5,9% so với cùng kỳ năm 2024 về giá nhà mới trong tháng 8.

Tuy nhiên, giá nhà trung bình tại 4 thành phố hàng đầu Trung Quốc - Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến - vẫn giảm 0,9% so với cùng kỳ năm 2024, do mức giảm ở ba thành phố còn lại lớn hơn mức tăng của Thượng Hải. Tại các thành phố hạng hai, giá nhà giảm 2,4%, trong khi các thành phố hạng ba chứng kiến mức giảm 3,7%.

Giới phân tích chỉ ra điểm chưa đồng nhất giữa kỳ vọng của thị trường và chính sách.

Ông Lin cho rằng thị trường kỳ vọng tăng nóng trở lại nhưng trên thực tế, "chắc chắn chính phủ không muốn bất động sản chiếm 30% GDP như trước đây mà thay vào đó, sự ổn định là quan trọng hơn”.

Ông Wang cũng đồng quan điểm, nhấn mạnh chính phủ “không cho rằng nhà ở nên là động lực tăng trưởng chính của Trung Quốc nữa”, khi các nguồn lực và hỗ trợ chính sách đang dồn vào các ngành công nghệ cao, công nghiệp mới nổi và sản xuất.

Do đó, Bắc Kinh đang thận trọng không thổi phồng bong bóng bất động sản, thay vào đó chậm mà chắc.

“Giá thị trường phải giảm - nhưng không quá nhanh. Phát triển phải đồng nhất - nhưng không quá nhanh. Ngân hàng phải xóa nợ xấu - nhưng không quá nhanh”, ông Lin diễn giải.

Những niềm tin bị xê dịch

Ngoài vài đợt bùng nổ do chính sách, hầu hết thị trường Trung Quốc vẫn trong tình trạng ảm đạm. Goldman Sachs ước tính giá nhà sẽ giảm 20% - dự kiến giảm thêm 10% - trước khi ổn định vào năm 2027.

Đầu tư cũng hạ nhiệt. Tổng giá trị phát triển bất động sản từ tháng 1-7 đạt 5.360 tỷ nhân dân tệ, thấp hơn nhiều so với mức đỉnh năm 2021 là 14.700 tỷ nhân dân tệ.

Trong bối cảnh đó, một số người bắt đầu mua nhà không phải vì các biện pháp kích thích, mà vì giá cả đang vừa túi tiền.

Tại Bắc Kinh, Olivia Zhang - nhân viên văn phòng 30 tuổi - và chồng đã mua ngôi nhà đầu tiên sau khi giá nhà giảm xuống mức “hợp lý”.

“Mặc dù lương hai vợ chồng đã cao hơn vài năm trước, giá cả khi đó vượt quá tầm với của chúng tôi”, Zhang nói. Căn hộ hai phòng ngủ “cũ, nhỏ và tồi tàn” gần trung tâm có giá 3-4 triệu nhân dân tệ.

“Vì chúng tôi còn trẻ và đang đi làm nên ưu tiên mua căn hộ có vị trí thuận tiện. Nhà là để ở, không phải để đầu tư. Giá tăng hay giảm cũng không quan trọng với chúng tôi. Chúng tôi sẽ sống ở đây và không có ý định bán nhà”, cô nói.

Thị trường bất động sản ảm đạm không chỉ ảnh hưởng đến GDP mà còn gây hệ quả về mặt xã hội. Ảnh: Reuters.

Thị trường bất động sản ảm đạm không chỉ ảnh hưởng đến GDP mà còn gây hệ quả về mặt xã hội. Trong nhiều năm, nhà ở là trụ cột xã hội quan trọng, nơi tích trữ của cải và động lực cho những khoản tiêu dùng xa xỉ.

Trong khi quyền sở hữu nhà vẫn là điều kiện tiên quyết cho hôn nhân ở nhiều nơi, người dân Trung Quốc đang dần thay đổi suy nghĩ. “Với thế hệ trẻ, họ sẵn sàng thuê nhà. Giá thuê rẻ hơn và họ cũng dễ di chuyển hơn”, bà Wang cho hay.

Tuy nhiên, chuẩn mực xã hội vẫn còn đó. “Nếu muốn kết hôn, mua nhà là điều kiện bắt buộc, đặc biệt từ phía gia đình nhà gái”, bà nói thêm. Khi người trẻ trì hoãn việc kết hôn, “nhu cầu về nhà ở cũng chậm lại”.

Ông Lin chứng kiến sự thay đổi giữa các thế hệ. “Sở thích tiêu dùng của sinh viên khá khác so với hồi tôi mới đến Trung Quốc 20 năm trước. Họ dường như muốn chi tiêu cho trải nghiệm nhiều hơn, ít quan tâm tới tích lũy tài sản hay hàng hóa, bao gồm cả bất động sản”, ông nói.

Ông Lin cho rằng có những người sẽ được thừa kế tài sản. “Khi đó, họ khá thoải mái chi cho trải nghiệm và chờ đợi thừa kế căn nhà. Xu hướng này không mấy tích cực cho giới bất động sản”, ông nói.

Với một số khác, dù giá nhà giảm, họ vẫn không đủ khả năng mua nhà. “Khoảng cách giữa sức mua, tiền lương, số năm tiết kiệm tiền mua bất động sản vẫn còn quá lớn với đại đa số thế hệ trẻ”, ông Lin nói.

Bà Wang nhận thấy mức tiêu dùng đã thay đổi.

"Trước năm 2022, phần lớn tiêu dùng hộ gia đình gắn liền với căn hộ", bà nói. “Với một gia đình Trung Quốc trung bình, nếu không mua nhà mới, họ sẽ không có nhu cầu tiêu thụ hàng hóa như máy lạnh, tủ lạnh, xe hơi...”.

Bà lưu ý một lần mua căn hộ có thể thúc đẩy chi tiêu liên quan tới 500.000 nhân dân tệ. Giờ đây, hệ sinh thái này đang teo hẹp.

“Sau năm 2022, tiêu dùng hộ gia đình chủ yếu phân bổ ở nhu yếu phẩm hàng ngày, hàng tiêu dùng, dịch vụ, văn hóa hơn và du lịch”, bà nói. “Du lịch 2.000 chuyến chưa chắc đã sánh ngang với số tiền bỏ ra mua một căn hộ rồi nội thất, trang trí liên quan”.

Còn với giới giàu có, niềm tin bất động sản là tài sản “an toàn” đã bị lung lay. Ông Lin cho rằng đại đa số cho rằng bất động sản hiện chỉ "tiềm năng ngang những tài sản khác" cùng với vàng và trái phiếu chính phủ.

Trí Ân