Giá nhà leo thang: Siết đầu cơ, tạo cơ hội cho người dân an cư

Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập khiến giấc mơ an cư ngày càng xa.

Khi giấc mơ an cư trở thành bài toán xa xỉ

Nhiều gia đình trẻ từng ấp ủ kế hoạch mua một căn hộ để an cư nhưng khi tìm hiểu thực tế, giá đã tăng liên tục, tiền tiết kiệm không theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Đây là nỗi niềm chung của hàng nghìn người đang mòn mỏi tìm "tổ ấm". Theo báo cáo thị trường quý II/2025 của Bộ Xây dựng, giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội đạt 80 triệu đồng/m², tăng 33% so với cùng kỳ năm trước; còn tại TP. Hồ Chí Minh, đã chạm 89 triệu đồng/m², mức cao nhất trong gần một thập kỷ. Mức giá này chênh lệch rất lớn so với thu nhập trung bình của người lao động tại nước ta hiện nay là 8,4 triệu đồng/tháng.

Như vậy, để mua được một căn hộ có giá khoảng 2,5 đến 3 tỷ đồng, một người trẻ sẽ phải dành toàn bộ thu nhập trong ít nhất 25-30 năm, chưa kể chi phí sinh hoạt, lãi vay và biến động giá theo thời gian. Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập đang khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời với đông đảo người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và trung bình.

Siết đầu cơ để mở lối cho người ở thật

Tỷ lệ giao dịch "sang tay" bất động sản ở Việt Nam hiện chiếm tới khoảng 80% tổng lượng giao dịch mỗi năm, con số phản ánh mức độ sôi động bất thường của thị trường thứ cấp. Trong khi đó, ở nhiều quốc gia phát triển, chu kỳ chuyển nhượng thường kéo dài từ ba đến năm năm. Sự chênh lệch này cho thấy hoạt động "gom hàng", "thổi giá" vẫn đang diễn ra phổ biến, khiến giá trị thật của bất động sản bị đẩy lên xa so với nhu cầu thực.

Thực tế, tại nhiều dự án, hiện tượng "găm hàng" và tạo khan hiếm giả đã trở thành chiêu thức phổ biến. Chủ đầu tư tung sản phẩm nhỏ giọt hoặc phối hợp với sàn giao dịch để "làm nóng" thị trường, khiến người mua tin rằng giá sẽ còn tăng. Theo nhận định của một chuyên viên tư vấn bất động sản, việc giá căn hộ tăng nhanh chỉ trong thời gian ngắn, có nơi tăng tới hàng trăm triệu đồng trong chưa đầy một tuần chủ yếu không xuất phát từ nhu cầu thực, mà từ hoạt động đầu cơ và thổi giá của một nhóm nhỏ nhà đầu tư thứ cấp.

Tình trạng đầu cơ qua đấu giá đất cũng ngày càng tinh vi, với sự xuất hiện của "cò đấu giá", "quân xanh - quân đỏ", thậm chí có trường hợp bỏ giá cao rồi "bỏ cọc" để tạo mặt bằng ảo. Những chiêu thức này đang làm méo mó thị trường, đẩy giá đất, giá nhà tăng dây chuyền, gây khó cho công tác quy hoạch và thu hút đầu tư tại nhiều địa phương.

Theo chuyên gia luật, nguyên nhân khiến tình trạng đầu cơ, thổi giá kéo dài là do Việt Nam vẫn thiếu công cụ pháp lý đủ mạnh để kiểm soát và răn đe. Chúng ta chưa có luật riêng về chống đầu cơ hay cơ chế thuế phù hợp cho các giao dịch ngắn hạn, trong khi nhiều quốc gia đã xử lý rất hiệu quả vấn đề này.

Nhiều quốc gia đã áp dụng những chính sách mạnh tay để hạn chế đầu cơ, lướt sóng bất động sản. Ở Singapore, thuế và phí chuyển nhượng được áp dụng theo nguyên tắc giảm dần theo thời gian sở hữu, người bán càng sớm thì chịu mức thuế phí càng cao, giữ càng lâu thì càng được giảm. Còn tại Mỹ, một số bang áp dụng thuế lũy tiến hằng năm đối với người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở lên, nhằm hạn chế tích trữ nhà đất để chờ tăng giá.Các chính sách này buộc dòng vốn đầu cơ phải rút lui, giúp giá nhà phản ánh đúng giá trị thực, thị trường ổn định và minh bạch hơn. Cũng theo chuyên gia luật, Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm quốc tế và điều chỉnh phù hợp với điều kiện trong nước, chẳng hạn như đánh thuế cao với giao dịch ngắn hạn, áp dụng thuế lũy tiến cho người sở hữu nhiều nhà đất, đồng thời có chính sách tín dụng ưu đãi cho người mua để ở. Nếu chính sách được thiết kế đồng bộ và thực thi nghiêm, việc hạn chế đầu cơ, lướt sóng bất động sản là hoàn toàn khả thi.

Khi thị trường được điều tiết hợp lý và dòng vốn đầu cơ được kiểm soát, cơ hội sở hữu nhà của người dân, đặc biệt là người trẻ và người có thu nhập trung bình sẽ trở nên thực tế hơn.

Việc kiểm soát dòng vốn đầu cơ, minh bạch hóa thị trường và hoàn thiện chính sách thuế, tín dụng là yêu cầu cấp thiết để thị trường bất động sản vận hành đúng quy luật cung - cầu. Một cơ chế đủ mạnh, cùng sự vào cuộc quyết liệt của cơ quan quản lý, sẽ là "phanh" hữu hiệu giúp hạ nhiệt giá nhà, đưa thị trường trở lại quỹ đạo lành mạnh, tạo cơ hội an cư thực sự cho người dân.

D.Q