Giá đất ở trung tâm TP.HCM dự kiến như cũ, đất nông nghiệp tăng gần 78%

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM vừa Dự thảo Nghị quyết của HĐND Thành phố quy định về bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026. Tại Dự thảo, giá đất được chia thành 3 khu vực gồm khu vực 1 (TP.HCM cũ) khu vực 2 (Bình Dương) và khu vực 3 (Bà Rịa - Vũng Tàu).

Giá đất ở cao nhất dự kiến như cũ, ở mức 687 triệu đồng/m2

Đối với giá đất ở, tại khu vực TPHCM (cũ), giá đất ở tại một số tuyến đường trung tâm trong dự thảo gần như giữ nguyên theo bảng giá đất điều chỉnh năm 2025 (theo Quyết định 79) và chỉ bằng 60% so với giá khảo sát của các đơn vị tư vấn.

Giá đất nông nghiệp ở khu vực TP.HCM dự kiến tăng cao nhất gần 78%. Ảnh: Lê Toàn.

Chẳng hạn đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ hiện có giá 687,2 triệu đồng/m2, giá khảo sát của đơn vị tư vấn có giá 954,3 triệu đồng/m2 và giá theo dự thảo (áp dụng từ ngày 1/1/2026) cũng vẫn là 687,2 triệu đồng/m2. Đường Hàm Nghi giá mới theo dự thảo vẫn là 429,3 triệu đồng/m2, Công trường Quốc Tế vẫn theo giá hiện tại là 340,2 triệu đồng/m2...

Tuy nhiên, dự thảo bảng giá cũng dự kiến điều chỉnh tại một số tuyến trung tâm. Chẳng hạn, đường Cao Bá Quát, Chu Mạnh Trinh, Đinh Thiên Hoàng (phường Sài Gòn) tăng 32 - 36%. Các tuyến như Đặng Trần Côn, Lương Hữu Khánh, Đề Thám, Phạm Ngũ Lão (phường Bến Thành) có thể tăng 19 - 27%.

Cơ quan soạn thảo cho biết, so với bảng giá đất ở theo Quyết định 79 tại các khu vực trung tâm, đô thị đã có nhiều thông tin, dữ liệu giao dịch thì giá mới theo dự thảo gần như không thay đổi nhiều. Giá đất ở tại một số tuyến, khu vực có cân chỉnh lại cho phù hợp hơn.

Tại khu vực 2 (tỉnh Bình Dương cũ), bảng giá đất tại Quyết định 63/2024 đã cập nhật một số tuyến đường trong khu dân cư mới gần tiệm cận thị trường, còn lại đa số các tuyến đường đã có điều chỉnh. Tuy nhiên, mức độ điều chỉnh giá còn có sự chênh lệch đáng kể so với mức giá giao dịch tại địa phương. theo dự thảo, giá cao nhất là hơn 89 triệu đồng/m2 (đường Yersin, đường Bạch Đằng). Hệ số tăng cao nhất là 8,10 lần so với Quyết định 63/2024.

Còn khu vực 3 (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ), bảng giá tại Quyết định số 26/2024 và Quyết định số 65/2025 cũng có thực hiện điều chỉnh theo hệ số. Tuy nhiên, mức độ điều chỉnh chưa đồng đều ở các xã. Do vậy, cần phải cập nhật dữ liệu thị trường cho cân bằng tại địa bàn các xã. Theo đó, giá cao nhất dự kiến là 149,8 triệu đồng/m2 (đường Thùy Vân). Hệ số tăng cao nhất là 3,78 lần so với Quyết định 26/2024.

Đối với đất sản xuất, kinh doanh và thương mại dịch vụ, kỳ này điều chỉnh nhằm đảm bảo, khuyến khích cho sản xuất, kinh doanh, nhất là khu vực Bình Dương có nhiều khu công nghiệp, và kích thích du lịch khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu.

Ngoài ra, các trường hợp sử dụng đất đặc thù, có hệ số sử dụng đất thấp, yêu cầu diện tích mặt bằng phải lớn như sân golf, sân bãi logistics, cửa hàng xăng dầu… mức áp dụng theo tỷ lệ từ 50 - 60 - 70% của giá đất thương mại dịch vụ, và 30 - 40 - 50% của đất sản xuất kinh doanh tùy theo khu vực các xã vùng ven hay các phường xã trung tâm hay vùng ven.

Việc này để giảm gánh nặng cho doanh nghiệp sản xuất, giá hàng hóa cạnh tranh cho xuất khẩu, tạo công ăn việc làm cho người lao động. Ngoài ra sẽ điều chỉnh tỷ lệ thuê đất từ 0,25% đến 1% để giảm giá thuê đất của doanh nghiệp sản xuất.

Giá đất nông nghiệp tăng cao nhất gần 78%

Đối với đất nông nghiệp địa bàn TP.HCM chia thành 3 khu vực theo địa bàn các phường, xã.

Về vị trí, đối với đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản, đất chăn nuôi tập trung; đất làm muối; đất nông nghiệp khác, chia làm ba vị trí:

Vị trí 1, thửa đất tiếp giáp với lề đường (đường có tên trong bảng giá đất ở) trong phạm vi 200 m; vị trí 2: thửa đất không tiếp giáp với lề đường (đường có tên trong bảng giá đất ở) trong phạm vi 400 m; vị trí 3: các vị trí còn lại.

Bảng giá đất trồng cây lâu năm cao nhất ở khu vực 1 với giá lần lượt là 1.440.000 đồng/m2 (vị trí 1), 1.150.000 đồng/m2 (vị trí 2), 920.000 đồng/m2 (vị trí 3).

Giá đất trồng cây lâu năm ở khu vực 2 lần lượt cho 3 vị trí là: 1.200.000 đồng/m2, 960.000 đồng/m2, 770.000 đồng/m2. Đất trồng cây lâu năm ở khu vực 3 lần lượt là: 840.000 đồng/m2, 670.000 đồng/m2, 540.000 đồng/m2. Tại khu vực 4 có giá lần lượt là: 580.000 đồng/m2, 460.000 đồng/m2, 370.000 đồng/m2.

Bảng giá đất đối với đất trồng cây hằng năm (gồm đất lúa và các loại cây hằng năm khác) cụ thể như sau: Khu vực 1 có giá lần lượt cho 3 vị trí là: 1.200.000 đồng/m2, 960.000 đồng/m2, 770.000 đồng/m2; Khu vực 2 có giá lần lượt cho 3 vị trí là: 1.000.000 đồng/m2, 800.000 đồng/m2, 640.000 đồng/m2; Khu vực 3 có giá lần lượt cho 3 vị trí là: 700.000 đồng/m2, 560.000 đồng/m2, 450.000 đồng/m2; Khu vực 4 có giá lần lượt cho 3 vị trí là: 480.000 đồng/m2, 380.000 đồng/m2, 300.000 đồng/m2.

Bảng giá đất nông nghiệp dự kiến được điều chỉnh tăng sẽ giúp kéo giảm chênh lệch tiền chuyển mục đích sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất dựa trên mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Số tiền này được tính bằng công thức: Tiền sử dụng đất phải nộp = (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) x Diện tích đất được chuyển mục đích.

Ví dụ, đất nông nghiệp có giá cao nhất ở khu vực TP. Thủ Đức (cũ) theo bảng giá hiện tại là 650.000 đồng/m2. Nay theo dự thảo đơn giá đất nông nghiệp tại các phường thuộc TP. Thủ Đức cũ được nâng lên mức cao nhất là 1.200.000 đồng/m2 trong khi bảng giá đất ở tại nhiều tuyến đường gần như giữ nguyên hoặc tăng không đáng kể sẽ giúp giảm mức tiền phải đóng khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.

Bảng giá đất áp dụng lần đầu từ ngày 1/1/2025 được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp cụ thể, như tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở; người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở, giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; tính thuế sử dụng đất; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai. Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân.

Bảng giá đất cũng được sử dụng để tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê.

Trọng Tín