Giá đất nền, chung cư cùng chịu áp lực giảm giá

Cuối năm 2025, anh Trần Đình Mạnh, 42 tuổi, nhà đầu tư tại Hà Nội, rót 3,7 tỷ đồng mua một lô đất ở Đông Anh với kỳ vọng hưởng lợi từ thông tin quy hoạch và hạ tầng. Khi ấy, anh kỳ vọng mua trước khi hạ tầng hoàn thiện, chờ mặt bằng giá mới rồi bán lại.

Từ lô đất “hái ra tiền” đến bài toán cắt lỗ

Nhưng kỳ vọng không chuyển thành giao dịch. Sau nhiều tháng không tìm được người mua lại, trong khi chi phí vốn vẫn phát sinh, anh Mạnh buộc phải liên tục điều chỉnh giá.

Ban đầu, anh Mạnh chỉ tính giảm 50-100 triệu đồng để chốt nhanh. Nhưng càng chờ, áp lực càng lớn. Đến nay, mức giá chào bán đã thấp hơn gần 300 triệu đồng với lúc mua. “Nếu tiếp tục giữ giá theo kỳ vọng cũ thì rất khó bán”, anh Mạnh thừa nhận.

Câu chuyện của anh Mạnh không phải trường hợp cá biệt. Theo anh Cường, chủ một sàn chuyên phân phối đất nền tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, lượng người quan tâm vẫn còn nhưng tỷ lệ xuống tiền đã thấp hơn nhiều so với thời kỳ sốt đất.

Người mua hiện tập trung vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá đã giảm sâu, hạ tầng hiện hữu và có khả năng khai thác thực tế. Những lô đất được định giá chủ yếu dựa trên kỳ vọng tương lai rất khó giao dịch. Một số chủ đất phải giảm 20-30%, thậm chí sâu hơn, mới tiếp cận được người mua thực sự.

Áp lực thanh khoản đang khiến nhiều nhà đầu tư đất nền và chung cư muốn thoát hàng nhanh phải giảm giá mạnh.

Các kết quả khảo sát cũng cho thấy đất nền tại nhiều khu vực từng sốt nóng đã chứng kiến mức giảm sâu hơn.

Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy một mảnh đất 90 m² hướng hồ tại khu đấu giá xã Đoan Bái, Hiệp Hòa, Bắc Giang, đang được rao 1,92 tỷ đồng, tương đương 21,32 triệu đồng/m², thấp hơn khoảng 65,5% so với đỉnh quý IV/2025. Một lô 400 m² tại Cẩm Trang, Mai Trung có giá 2,5 tỷ đồng, tương đương 6,25 triệu đồng/m², giảm khoảng 58% so với đỉnh quý I/2026.

Ngay tại Hà Nội, nơi thị trường có nền tảng nhu cầu lớn hơn, giá cũng không còn giữ được đỉnh cũ. Đất nền quanh Phú Cát giảm gần 20% so với cao điểm tháng 4/2025; Tân Xã cũ giảm gần 30%.

Tại Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh, giá phổ biến 35-45 triệu đồng/m², thấp hơn hơn 35% so với mức đỉnh 60,2 triệu đồng/m² hồi tháng 8/2025. Tại Phú Thọ, giá đất nền phổ biến khoảng 19,1 triệu đồng/m², giảm khoảng 50% so với đỉnh 35-40 triệu đồng/m² trong quý II/2025.

Các phiên đấu giá cũng phản ánh sự thay đổi của tâm lý thị trường. Cuối tháng 7/2026, tại xã Kim Sơn, Ninh Bình, nhiều lô đất có giá trúng thấp hơn 500-600 triệu đồng/lô so với những phiên cuối năm 2025, cá biệt có lô giảm gần 900 triệu đồng. Tại xã Lai Thành, một phiên đấu giá lại 24 lô đất ghi nhận giá giảm khoảng 30% so với lần đấu giá trước.

Qua thời “mua kỳ vọng, bán tương lai”

Không chỉ đất nền, chung cư cũng không còn “miễn nhiễm” giảm giá. Sau nhiều quý tăng giá liên tục, thị trường căn hộ Hà Nội trong quý II/2026 đã xuất hiện sự điều chỉnh rõ hơn.

Khảo sát cho thấy giá rao bán chung cư bình quân giảm khoảng 2% so với quý trước, theo khảo sát của PropertyGuru Việt Nam. Con số này thoạt nhìn không lớn, nhưng phía sau mức bình quân đó là những trường hợp giảm giá hàng trăm triệu đồng, thậm chí cả tỷ đồng.

Điển hình, tại khu 19T Kiến Hưng, một căn hộ khoảng 70 m² từng được chào 4,4 tỷ đồng nay xuống khoảng 2,8 tỷ đồng. Tại khu đô thị Dương Nội, một căn hộ khoảng 55 m² được chào quanh 2,7 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 1,2 tỷ đồng so với mức giá trước đó.

Tại khu Ngoại Giao Đoàn, những căn hộ từng được chào trên 100 triệu đồng/m² cũng bắt đầu xuất hiện mức giá thấp hơn, tùy dự án và tình trạng căn hộ.

Điều đáng nói là sự điều chỉnh diễn ra trong bối cảnh giá căn hộ sơ cấp vẫn rất cao. Quý II/2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội, bao gồm cả Văn Giang, Hưng Yên, đạt khoảng 9.300 căn, tăng 23% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng phân khúc cao cấp chiếm khoảng 69% tổng nguồn cung. Giá bán bình quân căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội lên khoảng 121 triệu đồng/m², tăng tới 46% so với cùng kỳ.

Dễ nhận thấy, thị trường đang hình thành một nghịch lý giá nhà mới vẫn tăng, còn giá nhà cũ bắt đầu giảm. Khoảng cách giữa giá kỳ vọng của người bán và sức mua thực tế ngày càng lớn.

Giá trên thị trường thứ cấp đang giảm cục bộ, tuy nhiên, các chuyên gia của VARS cho rằng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp trong nửa đầu năm 2026 vẫn chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung vào nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao hoặc mua ở vùng giá cao.

Những bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có khả năng duy trì giao dịch. Ngược lại, sản phẩm được định giá dựa trên kỳ vọng tăng giá, triển khai chậm hoặc thiếu nhu cầu thực sẽ chịu áp lực lớn hơn.

TS Trần Xuân Lượng, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam, thậm chí lưu ý rằng tại nhiều nơi, mức giảm hiện nay chủ yếu mới là “cắt lãi”, chưa thực sự chuyển sang “cắt lỗ”. Mặt bằng giá vẫn neo cao và chưa đủ hấp dẫn để dòng tiền quay trở lại mạnh, đặc biệt đối với người mua ở thực. Vì vậy, thanh khoản đất nền vẫn chịu áp lực.

Nhìn vào cả đất nền và chung cư, có thể thấy một xu hướng chung là thời kỳ “mua kỳ vọng, bán tương lai”, chỉ cần mua bất động sản rồi chờ giá tăng đang trở nên khó khăn hơn.

Nếu trước đây thông tin quy hoạch, hạ tầng tương lai hay kỳ vọng tăng giá có thể tạo ra mức giá mới, thì hiện người mua đang quay lại với những câu hỏi thực tế hơn như pháp lý ra sao, hạ tầng đã có chưa, có thể ở hay khai thác được không, giá giao dịch thực tế là bao nhiêu?

Trong bối cảnh đó, đất nền và chung cư, dù khác nhau về đặc tính sản phẩm, nhưng đang cùng chịu một phép thử về giá bán và thanh khoản. Khi người mua không còn chấp nhận trả tiền cho những kỳ vọng quá xa, những tài sản được định giá chủ yếu bằng kỳ vọng sẽ phải giảm giá.