Giá chung cư ven Hà Nội vượt 60 triệu đồng/m²: Nguy cơ bong bóng bất động sản

Giá vượt 60 triệu đồng/m², căn hộ ngoại thành "đội giá"

Khoảng 6 tháng trở lại đây, mặt bằng giá căn hộ ven Hà Nội như Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên, Đan Phượng… liên tục được đẩy lên cao, vượt xa khả năng chi trả của người dân có nhu cầu ở thực. Nhiều chung cư vùng ven Hà Nội được rao bán 60-65 triệu đồng/m², có nơi vượt 75 triệu đồng/m². Giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình ngày càng xa vời. Dù kỳ vọng vào hạ tầng mở rộng và quy hoạch đô thị mới, song nhiều chuyên gia cảnh báo, thị trường nhà đất ở Hà Nội đang tiềm ẩn dấu hiệu sốt ảo.

Tại nhiều xã ven đô Hà Nội như Hoài Đức, Sơn Đồng (trước là Vân Canh), An Khánh, giá chung cư đang bị đẩy lên cao một cách bất thường, dao động khoảng 60-65 triệu đồng/m². Mức giá này trước đây chỉ xuất hiện ở khu vực nội thành.

Giá chung cư ven Hà Nội vượt 60 triệu đồng đồng/m². Ảnh: PV

Đáng chú ý, khu đô thị Tân Tây Đô, nằm tại xã Ô Diên (huyện Đan Phượng cũ), vốn từng được xếp vào nhóm dự án trung cấp, nay cũng ghi nhận mức giá lên tới 3,5 tỉ đồng cho căn hộ 62m², tức hơn 56 triệu đồng/m².

Anh Phạm Văn Hùng (32 tuổi, nhân viên IT tại Nam Từ Liêm) chia sẻ: “Tôi có hơn 1 tỷ đồng tiết kiệm, tính vay thêm khoảng 1 tỷ đồng nữa để mua căn hộ ở vùng ven. Nhưng hiện nay giá căn hộ 2025 khu vùng ven lên hơn 60 triệu/m² thì không biết bao giờ mới mua được nhà.”

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS), trong quý II/2025, thị trường bất động sản Hà Nội dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá bán căn hộ chung cư. Cụ thể, giá bán trung bình đạt khoảng 75,5 triệu đồng/m², tăng 7,7% so với quý I và gần 87,7% so với kỳ gốc.

Mức giá sơ cấp đang được thiết lập lại khi nhiều dự án bất động sản Hà Nội mới đều chào bán từ 75 triệu đồng/m² trở lên, một số nơi vượt mốc 100 triệu đồng/m², dù thanh khoản còn hạn chế. Điều này cho thấy thị trường đang bị chi phối bởi kỳ vọng tăng giá và tâm lý đầu cơ, hơn là nhu cầu thực tế.

Nguy cơ hình thành bong bóng

Dù giá cao, song nhiều khu vực như Hoài Đức, Đan Phượng, Đông Anh… vẫn thiếu hệ thống giao thông công cộng kết nối trung tâm, hoặc các công trình công cộng như bệnh viện, trường học, khu vui chơi còn sơ sài.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư chỉ cần nghe tin có quy hoạch hoặc có tuyến metro chạy qua là lập tức thổi giá. Nhưng thực tế, nhiều dự án hạ tầng vẫn nằm trên giấy hoặc triển khai chậm chạp.

Giới chuyên gia nhận định, hiện tượng “đội giá” chung cư vùng ven Hà Nội không đến từ nhu cầu ở thực mà chủ yếu xuất phát từ kỳ vọng đầu tư, tâm lý “giữ đất” và bơm giá của một bộ phận chủ đầu tư cũng như nhà đầu cơ. Trong khi đó, người dân có nhu cầu mua nhà ở thực gần như không thể với tới mức giá trên 5-6 tỉ đồng cho một căn hộ chung cư tại khu vực từng là huyện ngoại thành.

Giá căn hộ chung cư ven Hà Nội liên tục được đẩy lên cao, nhiều dự án vùng ven được rao bán 60-65 triệu đồng/m². Ảnh: PV

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, cảnh báo: “Mặt bằng giá nhà đất trong quý I và II năm 2025 đã bị đẩy lên quá cao, vượt ngoài dự báo trước đó. Điều này khiến thị trường tiềm ẩn rủi ro thanh khoản và gia tăng khoảng cách giữa giá bán và giá trị thực.”

Theo ông Lượng, trong bối cảnh thanh khoản suy yếu, dòng tiền đầu tư sẽ có sự chọn lọc mạnh mẽ hơn. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, có thể khai thác dòng tiền ổn định và giá cả hợp lý sẽ giữ được sức hút. Tuy nhiên, số lượng dự án đáp ứng đủ các tiêu chí này đang rất hạn chế.

Thị trường căn hộ vùng ven Hà Nội đang rơi vào tình trạng “mất cân đối nghiêm trọng” khi giá không phản ánh đúng giá trị và nhu cầu thực, giữa kỳ vọng đầu tư và nhu cầu ở thực. Nếu không có biện pháp kiểm soát sớm, thị trường chung cư vùng ven Hà Nội có nguy cơ tạo bong bóng và gây bất ổn toàn thị trường.

Ánh Phương/VOV.VN