Gần 10 năm, một người dân Đà Nẵng ngược xuôi làm thủ tục vẫn không được cấp sổ đỏ

Đất sử dụng trước 1975 của cha mẹ để lại, vẫn chưa được cấp sổ đỏ

Vợ chồng ông Nguyễn Hòa, trú xã Hòa Tiến, thành phố Đà Nẵng lại tiếp tục có đơn gửi cơ quan chức năng kiến nghị về việc cấp sổ đỏ. Theo ông Hòa, trước năm 2007, do mưu sinh nên vợ chồng ông phải rời quê là thôn 5, xã Hòa Khương, huyện Hòa Vang, TP Đà Nẵng (cũ) xuống trung tâm thành phố làm ăn.

Trong nhiều năm qua, vợ chồng ông vẫn đều đặn về quê và kê khai đăng ký đất đai theo chỉ thị 299/TTg từ năm 1980. Ông Nguyễn Hòa cho biết: “Nguồn gốc đất này có từ trước năm 1975 và do cha mẹ tôi cho để làm nhà ở”.

Đến năm 2007, vợ ông là bà Ngô Thị Hà làm thủ tục kê khai đăng ký cho thửa đất số 164, tờ bản đồ số 06 với diện tích 1.700m2 và đã được Chủ tịch UBND xã Hòa Khương (cũ) ký, đóng dấu xác nhận.

Đến năm 2013, thửa đất 164 được đổi thành thửa đất số 580 và đã được Chủ tịch xã Hòa Khương ký, đóng dấu xác nhận nguồn gốc đất này được UBND xã bố trí để làm nhà ở từ năm 1983.

Cuối năm 2013, UBND xã Hòa Khương có tờ trình gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện Hòa Vang đề nghị xem xét việc cấp sổ đỏ cho thửa đất 580 để gia đình ông Hòa ổn định đời sống nhưng vẫn chưa được giải quyết. Suốt thời gian sau đó, do nhiều nguyên nhân nên việc cấp sổ chưa thể thực hiện.

Ông Nguyễn Hòa với hồ sơ giấy tờ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Năm 2024, UBND xã Hòa Khương đã hai lần có thông báo về việc niêm yết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất 5002 (là thửa đất số 580) và xã đã có thông báo đất không có tranh chấp.

Tháng 4/2025, Phòng Nông nghiệp và Môi trường huyện Hòa Vang (cũ) có công văn về việc đề nghị trích đo địa chính thửa đất đối với hồ sơ xử lý cấp giấy chứng nhận.

Ngày 28/5/2025, Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đà Nẵng tiến hành đo, xác định ranh giới, mốc giới của thửa đất nêu trên, diện tích là 4.262m2. Sau đó, chỉnh lý thửa đất còn 4.044m2 và 200m2 đất ở nông thôn, hình thức sử dụng riêng.

Theo hướng dẫn, ông Hòa liên hệ cơ quan chuyên môn để thực hiện việc đăng ký đất đai lần đầu theo quy định với diện tích là 200m2 đất ở nông thôn.

“Sau khi có phiếu đo đạc chỉnh lý thửa đất, vợ chồng tôi tiếp tục nộp đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất vào ngày 8/7/2025. Tuy nhiên, đến ngày 8/8/2025, UBND xã Hòa Tiến (sau sáp nhập) trả lời không có cơ sở cấp giấy chứng nhận với mục đích sử dụng là đất ở?

Vậy là gần 10 năm chờ đợi, từ chỗ tin tưởng sẽ được cấp sổ đỏ thì vợ chồng ông Nguyễn Hòa lại không hiểu được cách xử lý của cơ quan chức năng.

“3 - 4 lần niêm yết liên tục ở xã. Mỗi lần niêm yết lấy ý kiến của nhân dân ở đây đều thống nhất là đất không vi phạm, không lấn chiếm. Ai cũng đồng thuận hết. UBND xã Hòa Khương cũ đã có văn bản gửi trực tiếp ra ngoài huyện Hòa Vang cũ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi và vợ. Nhưng khi ra ngoài huyện thì không hiểu như thế nào cứ mỗi lần một lý do, mỗi lần một lý do và không cấp”, ông Nguyễn Hòa cho biết.

Liệu có “tiền hậu bất nhất”?

Trao đổi với chúng tôi, đại diện UBND xã Hòa Tiến cho biết, ngày 8/8/2025, UBND xã Hòa Tiến đã có văn bản trả lời ông Hòa. Văn bản này trích dẫn văn bản của UBND huyện Hòa Vang (cũ) cho rằng, đối với thửa đất số 200 (200m2) đã được UBND huyện Hòa Vang cũ trả lời tại công văn ngày 17/11/2022 với nội dung như sau: “Qua kiểm tra hiện trạng khu đất vợ chồng ông Hòa đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có 1 ngôi nhà cấp 4, tường xây, mái tôn, không có bếp, không có toilet, có giường nhưng không ngủ, chỉ phục vụ chứa nông sản.

Ông Hòa và bà Hà không ở ổn định, liên tục vào mục đích đất ở kể từ thời điểm kê khai đăng ký theo chỉ thị 299/TTg đến thời điểm đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối chiếu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 được UBND TP Đà Nẵng phê duyệt: Vị trí đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Vì vậy không có cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích đất ở. Đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Hòa Vang căn cứ các quy định pháp luật để trả lời cho ông Hòa. Đồng thời, xét nguồn gốc đất có kê khai hồ sơ 299/TTg, thống nhất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng là đất nông nghiệp theo đúng phạm vi, sơ đồ đã đăng ký. Tuy nhiên, cần xem xét đủ điều kiện xác nhận hộ gia đình trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp. Phần diện tích công nhận không bao gồm phần diện tích thuộc thửa đất số 87, tờ bản đồ số 06, loại đất chuyên dùng do UBND xã quản lý”.

Văn bản của xã Hòa Tiến nêu: Theo ý kiến của ông Hòa tại biên bản làm việc do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Hòa Vang lập ngày 8/5/2024: Hiện nay nhà cấp 4 trước đây đã ổn định và có đầy đủ giường ngủ, toilet và các trang bị khác. Hai vợ chồng ông Hòa đang về ở và sinh sống, làm ăn tại ngôi nhà này.

UBND xã Hòa Tiến (mới) viện dẫn, theo Luật Đất đai 2024: Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định.

Hiện nay, Luật Đất đai 2024 chỉ quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2014. Trường hợp của ông Hòa sử dụng đất không ổn định vào mục đích đất ở nên không có cơ sở giải quyết. UBND xã thống nhất xử phạt vi phạm hành chính, buộc ông Hòa kê khai đăng ký đất đai với mục đích sử dụng là đất nông nghiệp.

Còn với thửa đất số 193 (4.044,4m2): Qua kiểm tra đối chiếu bản đồ 64/CP có một phần diện tích thuộc thửa đất số 87, tờ bản đồ số 06, loại đất xây dựng (miếu) không đủ điều kiện để giải quyết. Do đó, đề nghị ông Hòa liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc, chỉnh lý và cập nhật lại bản đồ theo hướng không đo đạc phần diện tích thuộc thửa đất số 87, tờ bản đồ 06 để có cơ sở giải quyết.

Thửa đất do cha mẹ ông Hòa để lại, không tranh chấp

Tuy nhiên, qua tìm hiểu của phóng viên thì trước đó, quan điểm của UBND xã Hòa Khương (cũ) lại khác với quan điểm xã Hòa Tiến hiện nay. Cụ thể, ngày 21/4/2025, UBND xã Hòa Khương (cũ) xác nhận một số nội dung liên quan đến hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu của ông Hòa: Vợ chồng ông Nguyễn Hòa có nhà tại thửa đất 5002 (94), diện tích 4.256,7m2 tại thôn 5, xã Hòa Khương.

Pháp lý hồ sơ: Theo đơn xin đất làm nhà ở được HTX nông nghiệp 1 Hòa Khương xác nhận ngày 3-10-1983. Đối chiếu hồ sơ đăng ký theo chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Chính phủ, vợ chồng ông Hòa có đăng ký kê khai hồ sơ 299 tại thửa đất số 164, diện tích 1.700m2 loại đất thổ cư.

Đối chiếu theo hồ sơ đăng ký theo nghị định 64 thuộc thửa đất số 580, loại đất hoang do UBND xã quản lý. Vợ chồng ông Hòa tự xây dựng nhà ở từ năm 1983 đến nay, sử dụng đất ổn định, không tranh chấp. Và trước đó, năm 2013, UBND xã Hòa Khương kiểm tra thực tế, hộ ông Nguyễn Hòa đang sử dụng thửa đất số 580, có nguồn gốc do UBND xã bố trí sử dụng để xây dựng nhà ở từ năm 1983 đến nay. Hiện trạng thửa đất không tranh chấp, không nằm trong vùng quy hoạch giải tỏa. Hội đồng tư vấn giao đất của xã đã họp và thống nhất đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp sổ đỏ cho ông Hòa…

Cần làm rõ đúng, sai và ai là người chịu trách nhiệm về 'tiền hậu bất nhất"?

Khi được hỏi: Tại sao cùng một việc hợp pháp của người dân mà chính quyền xã Hòa Khương trước đây và xã Hòa Tiến hiện nay lại "tréo ngoe" về quan điểm xử lý? Ông Huỳnh Tấn Bôn, Phó trưởng Phòng Kinh tế, người được Chủ tịch UBND xã Hòa Tiến ủy quyền làm việc với phóng viên cho rằng, văn bản mà xã Hòa Khương cũ xác nhận: “Vợ chồng ông Hòa tự xây dựng nhà ở từ năm 1983 đến nay, sử dụng đất ổn định…” là không đúng. Ông Bôn nói: “Văn bản này là tháng 4/2025, ông ấy nói đất ở ổn định từ năm 1983 đến nay là không đúng. Cụ thể, văn bản trước đây, phòng Tài nguyên và Môi trường cũ phối hợp với cán bộ xã đi kiểm tra thực tế đã phát hiện chuyện ông Hòa không ở rồi. Đến năm 2024, ông ấy về sửa chữa lại đầy đủ thành 1 căn nhà. Căn cứ lời khai của ông Hòa, anh cán bộ địa chính làm theo ý của người dân, viết như vậy và tham mưu cho lãnh đạo xã Hòa Khương ký”.

Liệu nội dung trả lời của vị cán bộ Phòng Kinh tế xã Hòa Tiến có phù hợp với thực tế gần 10 năm qua? Việc chính quyền xã Hòa Khương (cũ) xác nhận nguồn gốc và tính ổn định nhưng xã Hòa Tiến (mới) lại phủ nhận điều đó, phần nào cho thấy sự thiếu trách nhiệm, thiếu thống nhất trong quản lý đất đai tại thành phố Đà Nẵng.

Luật sư nói gì?

Sau khi nghiên cứu các loại hồ sơ giấy tờ của gia đình ông Nguyễn Hòa, các luật sư Công ty Luật FDVN, Đoàn Luật sư thành phố Đà Nẵng phân tích:

Theo Khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 quy định Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất, trong đó có Giấy phép cho xây cất nhà ở.

Khoản 2 Điều 138 Luật đất đai năm 2024 cũng quy định Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo như quy định viện dẫn trên thì cơ sở để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sử dụng đất ổn định và phải có một trong các cơ sở cấp giấy chứng nhận mà chiếu theo trường hợp của ông Hòa thì có đăng ký kê khai theo Chỉ thị 299/TTg và đất không có tranh chấp. Quá trình niêm yết nhiều lần tại địa phương cho đến hiện nay đều xác định không có tranh chấp phát sinh trên thửa đất đề nghị được cấp giấy chứng nhận;

Dựa vào cơ sở trên đối chiếu quy định pháp luật viện dẫn thì ông Hòa - bà Hà có đủ cơ sở về giấy tờ để có thể xin cấp giấy chứng nhận theo quy định.

Theo luật sư, việc từ chối không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất số 200, tờ bản đồ số 15 diện tích 200m2 mục đích đất ở có nhiều điểm chưa phù hợp, không đúng với nguyên tắc tôn trọng các giấy tờ mà hộ ông Nguyễn Hòa hiện có cũng như thực tế sử dụng đất, chưa đánh giá toàn bộ hiện trạng và quy định hiện nay. Theo hồ sơ cung cấp thì ông Hòa đã chuyển hẳn về căn nhà trên đất này để sinh sống ổn định (kể từ năm 2024), trước đó có các chứng cứ chứng minh về việc sử dụng, quản lý nhà đất này và nếu đảm bảo đúng quy hoạch thì vẫn có cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với thửa đất này.

Thửa đất liền kề với nhà bố mẹ ông Nguyễn Hòa

Hiện nay, các cơ quan có thẩm quyền xác định không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Hòa và bà Hà bởi ông bà đã không sinh sống ổn định theo quy định tại khoản 38, điều 3 của Luật đất đai năm 2024. Về mặt pháp lý biệc có hay không sinh sống thường xuyên không phải là điều kiện duy nhất để xác định việc sử dụng đất có ổn định hay không, đặc biệt là đối với đất ở. Thực tế pháp luật không bắt buộc người sử dụng đất ở phải sinh sống liên tục tại thửa đất đó, miễn là mục đích sử dụng đất không bị thay đổi và không có hành vi hủy hoại đất hoặc lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép…

Luật sư Lê Cao, Công ty Luật FDVN khẳng định, theo hồ sơ cung cấp thì ông Hòa đã chuyển hẳn về căn nhà trên đất này để sinh sống ổn định (kể từ năm 2007), trước đó có các chứng cứ chứng minh về việc sử dụng, quản lý nhà đất này và nếu đảm bảo đúng quy hoạch thì vẫn có cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với thửa đất này.

Luật sư Lê Cao cho rằng, gia đình ông Nguyễn Hòa cần đề nghị UBND có thẩm quyền trả lời bằng văn bản về việc từ chối cấp Giấy chứng nhận, trong đó nêu rõ Điều, Khoản, Văn bản pháp luật cụ thể làm căn cứ. Nếu văn bản trả lời không thỏa đáng, ông Nguyễn Hòa có quyền khiếu nại lên cấp trên (UBND cấp trên) hoặc khởi kiện quyết định hành chính đó tại Tòa án nhân dân theo quy định của Luật Khiếu nại và Luật Tố tụng Hành chính.

Đã đến lúc, các cơ quan chức năng và Thanh tra thành phố Đà Nẵng cần vào cuộc kiểm tra, làm rõ trách nhiệm của Chủ tịch UBND xã Hòa Tiến và các cá nhân liên quan trong việc ban hành các văn bản mâu thuẫn trong quá trình xử lý hồ sơ, gây nhiều khó khăn, bức xúc cho người dân. Có hay không những "khuất tất" của chính quyền địa phương trong việc này?. Mặt khác, những thiệt hại về tinh thần và vật chất (nếu có) của vợ cồng ông Hòa cũng phải được bồi thường thỏa đáng, hợp lý.

PV/VOV - Miền Trung