'Gà đẻ trứng vàng' và những thách thức khổng lồ của bất động sản công nghiệp

Tuy nhiên, đằng sau triển vọng đầy hấp dẫn đó là hàng loạt thách thức về thủ tục hành chính, thuế và hải quan – những rào cản có thể làm chậm bước chân các nhà đầu tư nếu không được tháo gỡ kịp thời.

Cơ hội “hốt bạc”

Bất chấp một số tác động từ việc Mỹ công bố áp thuế đối ứng, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục đặt cược vào Việt Nam, ký kết hợp đồng thuê đất và mở rộng sản xuất.

Báo cáo của CBRE ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp vẫn duy trì ở mức cao (89%), giá thuê trung bình đạt 179 USD/m²/kỳ. Phân khúc kho xưởng xây sẵn cũng tiếp tục ghi nhận giao dịch lớn tại khu vực phía Nam, nhất là từ doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử.

Về dài hạn, Việt Nam tiếp tục giữ vững lợi thế nhờ chi phí nhân công cạnh tranh, môi trường chính trị ổn định, và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Việc thu hẹp đơn vị hành chính từ 63 xuống còn 34 tỉnh, thành phố cũng hứa hẹn nâng cao hiệu quả quản lý, quy hoạch và phát triển các hành lang kinh tế – logistics mới.

Bất động sản công nghiệp vẫn đang là "gà đẻ trứng vàng".

Với các điều kiện “thiên thời địa lợi” từ cơ sở hạ tầng và vị trí địa lý, Việt Nam tiếp tục trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ vào sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu khỏi Trung Quốc.

Đặc biệt, các ngành công nghệ cao như bán dẫn, trung tâm dữ liệu, AI và công nghệ sinh học đang tạo nên lực hút mới, thu hút các tập đoàn toàn cầu như Intel, Amkor, NVIDIA, Hana Micron…

Trước những diễn biến thực tế, một loạt doanh nghiệp đang nắm giữ lợi thế tuyệt đối về quỹ đất công nghiệp, sẵn sàng hưởng lợi. Điển hình như IDICO (IDC) được kỳ vọng là một trong những cái tên bứt phá nhờ khoản doanh thu 880 tỷ đồng đã vốn hóa tại Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 sẽ được ghi nhận trong quý II/2025.

Không chỉ vậy, việc Chính phủ phê duyệt đầu tư cho 7 dự án thuê đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu, trong đó có dự án sợi carbon thứ 2 của Tập đoàn Hyosung Vina, sẽ tạo thêm lực đẩy cho IDICO.

Trong khi đó, Becamex (BCM) tiếp tục chứng minh vai trò tiên phong với các dự án có vị trí chiến lược như VSIP III, nơi đã thu hút những “ông lớn” toàn cầu như Lego, Pandora. Tính đến nay, các khu công nghiệp của Becamex đã đạt tỷ lệ lấp đầy tới 80%, và công ty cũng vừa khởi công thêm 840ha đất thương phẩm từ hai dự án lớn là Khu công nghiệp Cây Trường và Bàu Bàng mở rộng.

Nhiều "bài toán" cần giải

Một tên tuổi khác là Cao su Phước Hòa (PHR) cũng được đánh giá cao khi nắm giữ 20% vốn tại dự án VSIP III và đang chuẩn bị triển khai Khu công nghiệp Tân Lập 1 vào giai đoạn 2026–2027. Hai dự án trọng điểm khác là Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 và VSIP III giúp doanh nghiệp này duy trì tốc độ cho thuê khoảng 30–50ha/năm.

Đáng chú ý, Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) đang sở hữu quỹ đất khu công nghiệp lớn nhất tại miền Nam với tổng diện tích hơn 1.189ha. Trong đó, dự án Lộc An – Bình Sơn, nằm sát sân bay Long Thành được kỳ vọng duy trì sức hút đặc biệt với các nhà đầu tư FDI, nhất là các doanh nghiệp đang tìm cách đa dạng hóa chuỗi cung ứng khỏi Trung Quốc. Theo KB Securities, doanh số cho thuê đất của SIP có thể tăng 20% trong năm 2026, ước đạt 60ha.

Đang có “thiên thời, địa lợi”, tuy vậy, bên cạnh triển vọng lạc quan, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn đang đối mặt với loạt thách thức lớn, gồm thủ tục đầu tư, chính sách thuế và quy định hải quan.

Theo ông Nguyễn Hồng Chung, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Liên chi hội Tài chính khu công nghiệp Việt Nam (VIPFA), các thủ tục đầu tư hiện vẫn chưa thực sự “thân thiện” với nhà đầu tư.

Dù đã có cải thiện, quy trình cấp phép vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn do chồng chéo giữa các luật như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Bảo vệ môi trường. Hậu quả là doanh nghiệp phải thực hiện nhiều bước trùng lặp như xin đánh giá tác động môi trường, giấy phép xây dựng, thẩm định phòng cháy chữa cháy... làm kéo dài thời gian triển khai dự án và đội chi phí.

Về chính sách thuế, nhiều quy định hiện hành còn thiếu rõ ràng, thay đổi liên tục khiến doanh nghiệp khó dự báo chi phí. Thủ tục hoàn thuế VAT đối với các dự án FDI còn phức tạp, gây ứ đọng vốn và ảnh hưởng đến dòng tiền hoạt động. Trong khi đó, chính sách ưu đãi thuế lại thiếu nhất quán giữa các địa phương.

Để không bỏ lỡ cơ hội “vàng” từ làn sóng đầu tư mới, ông Nguyễn Hồng Chung kiến nghị Nhà nước cần đồng bộ hóa các thủ tục pháp lý, thúc đẩy liên thông thủ tục hành chính giữa các bộ ngành. Đặc biệt, nên đẩy mạnh số hóa và triển khai cơ chế “một cửa liên thông” thực chất tại các ban quản lý khu công nghiệp.

Về phía chính sách thuế và hải quan, cần rà soát, đơn giản hóa quy trình và làm rõ các ưu đãi, tạo sự minh bạch và ổn định để nhà đầu tư yên tâm triển khai kế hoạch dài hạn. Quan trọng hơn cả là thiết lập cơ chế đối thoại công – tư định kỳ, nơi tiếng nói của doanh nghiệp được lắng nghe và phản hồi kịp thời.

Bất động sản công nghiệp đang là “vùng trũng hút vốn” đầy hứa hẹn tại Việt Nam. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, vị trí chiến lược, và năng lực khai thác tốt sẽ nắm trong tay cơ hội “hốt bạc” trong tương lai gần.

Tuy nhiên, để tận dụng trọn vẹn cơ hội này, các doanh nghiệp cần một môi trường đầu tư minh bạch, thủ tục thông suốt và sự đồng hành thực chất từ phía Nhà nước. Nếu những “nút thắt” hiện hữu được tháo gỡ, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ không chỉ là câu chuyện tăng trưởng ngắn hạn, mà là một trục phát triển bền vững trong bức tranh kinh tế quốc gia.

Hưng Nguyên