Đừng để đô thị bị 'băm nát' bởi phân lô, bán nền

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh. Ảnh: Media Quốc hội

Phân lô, bán nền tự thân không phải vấn đề nếu diễn ra trong những khu vực được quy hoạch phù hợp, hạ tầng hoàn chỉnh và được kiểm soát chặt chẽ. Vấn đề nằm ở chỗ đất đai bị biến thành sản phẩm đầu cơ, còn đô thị chỉ là cái cớ để chia một khu đất lớn thành hàng trăm, hàng nghìn nền rồi đưa ra thị trường.

Một nền đất bán xong là một giao dịch kết thúc. Nhưng một đô thị hình thành trên những nền đất ấy thì mới chỉ bắt đầu.

Người dân về ở, nhà xây theo từng thời điểm, từng khả năng tài chính và sở thích khác nhau. Đường sá có thể chắp vá; trường học, công viên, bãi đỗ xe, không gian công cộng thiếu hoặc xa khu dân cư; hệ thống thoát nước, giao thông kết nối không theo kịp tốc độ xây dựng. Có những khu được quảng bá là “đô thị mới” nhưng nhiều năm vẫn xen kẽ nhà ở, đất trống, công trình dở dang.

Đó không còn là câu chuyện của một dự án bất động sản, mà là câu chuyện về chất lượng đô thị.

Những năm qua, khi đất nền trở thành đối tượng đầu cơ, lợi ích trước mắt của việc chia đất, bán đất có thể lấn át yêu cầu phát triển một không gian sống hoàn chỉnh. Chủ đầu tư có thể thu hồi vốn nhanh, trong khi chi phí để Nhà nước tiếp tục đầu tư đường sá, trường học, y tế, cây xanh, giao thông công cộng và các công trình phúc lợi lại thuộc về nhiều năm sau.

Đáng nói hơn, những “vết cắt” của phân lô không chỉ nằm trên bản đồ quy hoạch. Chúng hiện hữu trong diện mạo đô thị.

Du khách không chỉ tìm đến một điểm đến vì có công trình nổi tiếng, mà còn bởi cảnh quan, kiến trúc, không gian đường phố, đời sống cộng đồng và cảm giác đặc trưng của nơi đó. Ảnh: Tuấn Đông

Một đô thị thiếu không gian công cộng, thiếu cây xanh, những tuyến phố không được tổ chức thống nhất, kiến trúc phát triển tự phát sẽ khó hình thành bản sắc. Trong khi đó, bản sắc đô thị ngày càng trở thành một tài sản quan trọng của văn hóa và du lịch. Du khách không chỉ tìm đến một điểm đến vì có công trình nổi tiếng, mà còn bởi cảnh quan, kiến trúc, không gian đường phố, đời sống cộng đồng và cảm giác đặc trưng của nơi đó.

Một đô thị bị chia vụn bởi những khu dân cư phát triển tự phát sẽ khó tạo nên những không gian có giá trị văn hóa, cảnh quan và trải nghiệm. Ngược lại, quy hoạch tốt có thể biến không gian đô thị thành một phần của sản phẩm du lịch: từ phố đi bộ, quảng trường, công viên, tuyến phố di sản đến những khu dân cư có kiến trúc và cảnh quan đặc trưng.

Một đô thị thiếu không gian công cộng, thiếu cây xanh, những tuyến phố không được tổ chức thống nhất, kiến trúc phát triển tự phát sẽ khó hình thành bản sắc. Ảnh: Tuấn Đông

Tại phiên giải trình trước Quốc hội ngày 21.8, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh nêu rõ, dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở tiếp tục duy trì quy định đối với khu vực đô thị: tại các đô thị loại I, II, III cần chú trọng phát triển nhà ở, đồng thời nghiêm cấm tình trạng phân lô, bán nền. Theo Bộ trưởng, định hướng này nhằm thúc đẩy các loại hình nhà ở phù hợp với quá trình đô thị hóa, đồng thời quản lý chặt việc sử dụng đất và tổ chức không gian đô thị.

Đây là điểm cần được nhìn nhận như một sự thay đổi về tư duy phát triển, chứ không đơn thuần là thêm một quy định hạn chế giao dịch đất nền. Khi đô thị hóa diễn ra nhanh, mục tiêu không thể chỉ là tạo thêm đất ở mà phải tạo ra những khu ở có hạ tầng, dịch vụ và chất lượng sống tương ứng.

Bởi vậy, việc kiểm soát phải bắt đầu ngay từ quy hoạch và chấp thuận dự án. Một dự án chỉ nên được triển khai khi đã trả lời được câu hỏi: nếu toàn bộ dân số dự kiến về ở, hệ thống giao thông, trường học, y tế, thoát nước, cây xanh và các công trình công cộng có đáp ứng được hay không?

Không thể chỉ có những con đường đủ điều kiện trên bản vẽ mà phải bảo đảm khả năng kết nối với mạng lưới chung; không thể chỉ dành một phần đất trên quy hoạch cho cây xanh, không gian công cộng mà phải biến chúng thành những tiện ích thực sự phục vụ cộng đồng.

Ở đây, một hướng tiếp cận khác cũng đáng chú ý trong phát biểu của Bộ trưởng: cùng với kiểm soát thị trường, phải tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Bộ trưởng cho biết dự thảo tiếp tục duy trì định hướng phát triển nhà ở cho thuê tại đô thị; đồng thời yêu cầu tổ chức triển khai nhanh, hiệu quả các chính sách nhà ở đã ban hành.

Điều này có ý nghĩa quan trọng. Nếu muốn hạn chế đầu cơ đất nền, thị trường phải có những lựa chọn nhà ở thực chất cho người dân. Một đô thị không thể chỉ có những sản phẩm bất động sản để mua bán, mà phải có đủ loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu của người thu nhập khác nhau, người trẻ, công nhân, lực lượng lao động dịch vụ và các nhóm dân cư đặc thù.

Cùng với đó, thông tin dự án cần được công khai đầy đủ, từ quy hoạch, dân số, mật độ xây dựng, hạ tầng xã hội đến tiến độ đầu tư. Bộ trưởng cho biết việc công khai thông tin nhà ở xã hội trên môi trường trực tuyến tại một số địa phương bước đầu phát huy hiệu quả, góp phần tăng tính minh bạch và giúp người dân tiếp cận thông tin thuận lợi hơn.

Quan trọng hơn, cần thay đổi cách đánh giá một dự án đô thị. Không thể lấy số nền bán được, tốc độ tăng giá hay tỷ lệ lấp đầy làm thước đo thành công. Một khu đô thị đáng sống phải được đánh giá bằng hạ tầng, môi trường, cảnh quan, tiện ích, khả năng kết nối và chất lượng không gian cộng đồng.

Chấn chỉnh phân lô, bán nền không chỉ để lập lại trật tự thị trường bất động sản, mà còn là cơ hội để trả lại cho đô thị không gian, bản sắc và chất lượng sống vốn có. Ảnh: Tuấn Đông

Đất đai là nguồn lực hữu hạn. Một khi đã bị chia nhỏ và sử dụng sai cấu trúc, việc sửa chữa về sau sẽ tốn kém hơn rất nhiều so với quy hoạch đúng ngay từ đầu. Vì thế, chấn chỉnh phân lô, bán nền không chỉ để lập lại trật tự thị trường bất động sản, mà còn là cơ hội để trả lại cho đô thị không gian, bản sắc và chất lượng sống vốn có.

Đô thị không nên được tạo nên từ phép cộng của những lô đất. Đô thị phải là một chỉnh thể có hạ tầng, có cộng đồng, có cảnh quan và có bản sắc - nơi người dân sống tốt và du khách muốn tìm đến.

Bộ trưởng Trần Hồng Minh: Nghiêm cấm phân lô, bán nền tại đô thị

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh, dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở tiếp tục quy định tại các đô thị loại 1, 2, 3 cần chú trọng phát triển nhà ở, đồng thời nghiêm cấm phân lô, bán nền.

Định hướng này nhằm quản lý chặt việc sử dụng đất, tổ chức không gian đô thị và thúc đẩy các loại hình nhà ở phù hợp quá trình đô thị hóa. Bộ trưởng đồng thời nhấn mạnh yêu cầu triển khai nhanh, hiệu quả chính sách nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, tăng tính minh bạch thông tin dự án trên môi trường số.

Thông điệp đặt ra là phát triển nhà ở phải đi cùng quy hoạch, hạ tầng và chất lượng không gian sống, thay vì tiếp tục mở rộng đô thị bằng những khu đất nền manh mún.