Dòng vốn tín dụng chảy mạnh vào bất động sản, cần kiểm soát để ngăn rủi ro 'thổi giá'

Tín dụng bất động sản đã vượt mốc 4 triệu tỷ đồng

Theo bà Hà Thu Giang - Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN), tốc độ tăng trưởng này được đánh giá là phù hợp với các diễn biến gần đây, khi Chính phủ, Quốc hội cùng các bộ, ngành và địa phương triển khai nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, giúp các dự án được tái khởi động hoặc đẩy nhanh tiến độ triển khai thì tín dụng cũng tăng theo.

Ngoài ra, bà Hà Thu Giang thông tin thêm, chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ và cho vay dành cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội đã đạt kết quả nhất định, với số tiền giải ngân khoảng 4.700 tỷ đồng, tăng 66,2% so với cuối năm 2024.

Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng thương mại đã chủ động nghiên cứu và ban hành chương trình cho vay đối với nhóm đối tượng này, trong đó riêng 4 ngân hàng thương mại nhà nước đã giải ngân gần 19.335 tỷ đồng.

Theo báo cáo của NHNN, đến cuối tháng 9/2025, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt 13,37% so với cuối năm 2024. Trong đó, khoảng 78% dư nợ được phân bổ cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh và các ngành ưu tiên.

Tín dụng cũng ghi nhận sự tăng trưởng ở một số lĩnh vực dịch vụ như vận tải, kho bãi, lưu trú - ăn uống, thông tin - truyền thông, cũng như các ngành liên quan đến đổi mới sáng tạo và công nghệ cao.

Đối với các gói tín dụng cho hạ tầng và công nghệ, bà Hà Thu Giang khẳng định hệ thống ngân hàng đã chủ động và sẵn sàng về nguồn vốn để triển khai khi các bộ, ngành và địa phương hoàn thiện cơ chế, chính sách. Đây được coi là một hướng ưu tiên quan trọng trong thời gian tới nhằm thúc đẩy tăng trưởng bền vững.

“Ngay từ đầu năm, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành nhiều chỉ đạo và giải pháp để cải thiện cơ cấu tín dụng, điều chỉnh phân bổ vốn phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Kết quả đến cuối tháng 9 cho thấy tín dụng tăng trưởng khả quan, cao hơn so với cùng kỳ năm trước" - bà Giang nhấn mạnh.

Cần phải “kiểm soát” tín dụng bất động sản?

Dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản rõ ràng đang có dấu hiệu phục hồi mạnh, song các ngân hàng đều thể hiện sự thận trọng trong thẩm định, định giá và kiểm soát sau cho vay. Tuy nhiên, vấn đề kiểm chế giá bất động sản vẫn đang làm "đau đầu" các cơ quan điều hành.

Trong Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất, các tổ chức tín dụng áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở, trừ nhà ở xã hội. Theo đó, với các khoản vay mua căn nhà thứ hai, hạn mức sẽ không quá 50% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở. Với các khoản vay mua căn nhà từ thứ ba trở lên, hạn mức sẽ không quá 30% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở.

Về vấn đề này, theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, đây có thể là một trong những giải pháp được tính đến. Tuy nhiên, giải pháp này chỉ có thể thực hiện khi đáp ứng được một số điều kiện quan trọng.

Đó là phải có cơ sở thông tin dữ liệu đầy đủ về thị trường bất động sản, đảm bảo xác định được đâu là bất động sản thứ hai, thứ ba trở lên; phải đồng bộ với nhiều chính sách ngăn chặn đầu cơ khác như chính sách thuế, chế tài xử phạt chủ đầu tư và môi giới thổi giá bất động sản. Quan trọng nhất, phải có giải pháp tăng cung bất động sản, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở có mức giá phù hợp.

Giá bất động sản quá cao, vượt quá xa khả năng chi trả của người dân là điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản. Đây là lý do khiến Chính phủ hết sức sốt ruột, bởi nếu không kiểm soát kịp thời, hệ lụy sẽ không chỉ đổ lên vai người mua, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến toàn bộ nền kinh tế.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi cho rằng, giá bất động sản neo cao và liên tục tăng phi mã thời gian qua là do cung - cầu mất cân đối, chứ không đơn thuần là hiện tượng đầu cơ. “Giá bất động sản thời gian qua bị đẩy cao không hẳn là bong bóng đầu cơ, mà là hệ quả của nghẽn cung ứng. Vì vậy, giải pháp tháo gỡ cũng phải tập trung vào điểm nghẽn này”, ông Huy kiến nghị.

An Nhiên