Động lực phát triển đô thị theo mô hình TOC

Thay đổi tư duy

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD -Transit Oriented Development) đang được TP Hà Nội tích cực nghiên cứu và áp dụng trong quá trình tái thiết đô thị, nhằm mục tiêu phát triển bền vững và nâng cao chất lượng cuộc sống. Mô hình này được đề cập tới nhiều trong các kế hoạch phát triển đô thị và tái thiết đô thị. Tuy nhiên, TS Nguyễn Văn Hải - Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Hà Nội đánh giá: “Việc triển khai TOD tại Hà Nội thời gian qua còn mang tính thử nghiệm, thiếu đánh giá bài bản và tổng kết thực tiễn”.

Nếu TOD tập trung phát triển không gian đô thị trong bán kính 500 - 800m quanh các điểm trung chuyển, nhằm khuyến khích sử dụng giao thông công cộng, thì TOC (Traffic-Oriented Community) được xem là một bước tiến trong tư duy. TOC không chỉ quan tâm đến hạ tầng giao thông mà đặt trọng tâm vào việc hình thành những cộng đồng dân cư sống động, gắn kết, đa chức năng, và có bản sắc địa phương.

Đường sắt đô thị Nhổn - Ga Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Các chuyên gia cho rằng, mô hình TOC phù hợp hơn với bối cảnh Hà Nội, nơi mà thói quen đi bộ của người dân chỉ giới hạn trong khoảng 250m và hệ thống giao thông công cộng hiện tại vẫn còn hạn chế về tốc độ và kết nối. Thạc sĩ Vũ Tuyết Mai - Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội chia sẻ: “Hiện nay, người dân Hà Nội thường đi bộ trong khoảng 250m, nếu trên 250m, họ sẽ sử dụng phương tiện. Khả năng chuyên chở của hệ thống giao thông Hà Nội còn chậm, vận tốc trung bình 19km/h so với Bangkok 50km/h… Chúng tôi đề xuất sử dụng phương thức đi bộ, xe đạp công cộng, xe điện trung chuyển, xe buýt”. Mặt khác, việc kỳ vọng người dân đi bộ tới 800m để tiếp cận điểm trung chuyển là thiếu thực tế. Trong bối cảnh đó, mô hình TOC đề xuất kết hợp nhiều phương thức di chuyển – đi bộ, xe đạp công cộng, xe buýt trung chuyển, xe điện cỡ nhỏ - nhằm tạo ra các “vòng kết nối mềm” giữa cộng đồng và hệ thống hạ tầng giao thông.

TOC không phủ định vai trò của TOD mà kế thừa và phát triển theo hướng nhân văn hơn, coi trọng yếu tố xã hội, sự tương tác giữa con người, không gian và kiến trúc. Mô hình này không chỉ dựa vào hạ tầng cứng mà còn cần các chính sách mềm để khơi dậy năng lực của cộng đồng, người dân và các bên liên quan trong kiến tạo không gian sống.

Động lực phát triển

Tại tọa đàm “Bàn về TOC - Mô hình cộng đồng định hướng giao thông” vừa diễn ra, nhiều quốc gia đã triển khai TOD như một trục chính trong chiến lược phát triển đô thị. Tại Nhật Bản, TOD gắn chặt với hệ thống tàu điện ngầm, hình thành những TP vệ tinh có đủ dịch vụ trong phạm vi tiếp cận nhanh. Singapore cũng thành công với quy hoạch TOD tích hợp nhà ở xã hội, trường học và trung tâm thương mại dọc theo các tuyến MRT. Tuy nhiên, khi không chú trọng yếu tố con người, một số dự án TOD đã thất bại. Điển hình là Ấn Độ, nơi nhiều khu TOD bị bỏ hoang do thiếu sự tham gia của cộng đồng và không giải quyết được nhu cầu sinh hoạt thực tế của cư dân.

Tại tọa đàm, Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội Trần Huy Ánh, giới thiệu bài học các nước trên thế giới từ mô hình TOD đến TOC. Theo đó, dự án tái thiết đô thị “Grand Paris” tại Pháp có tổng đầu tư gần 30 tỷ USD với 200km metro và hàng nghìn cây số xe buýt, đường đi bộ, xe đạp, ưu tiên chạy qua các khu vực tập trung cư dân thu nhập thấp, nhằm tăng khả năng tiếp cận giao thông công cộng lên 8 lần, đồng thời tăng cơ hội tìm việc làm lên tới 11 lần… Dự án này đã thu hút vốn đầu tư trung hạn, dài hạn từ các quỹ đầu tư tiềm năng - nhu cầu mua gấp 10 lần lượng trái phiếu dự án phát hành”. Cũng theo ông Trần Huy Ánh, các nhà đầu tư nhìn nhận dự án tạo ra môi trường sinh thái lành mạnh, kinh tế - xã hội ổn định, công bằng sẽ bảo đảm an toàn lâu dài cho tài chính. Tương tự, các dự án tại Bangkok (Thái Lan) cũng tạo sức hút đầu tư mạnh mẽ nhờ chuyển dịch từ TOD sang TOC.

Thực tế từ các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội thời gian qua cho thấy, khó khăn trong xác định hệ số bồi thường (hệ số K), đặc biệt với cư dân tầng 1, nâng tầng tòa nhà… dẫn đến bế tắc kéo dài. Vì vậy, cách tiếp cận mới của TP, chuyển từ cách nhìn nhỏ hẹp của các khu chung cư cũ mở rộng ra bên ngoài, sử dụng công cụ của TOD để kết nối các quy mô và mạng lưới liên kết, chuyển mục tiêu lợi nhuận kinh doanh bất động sản sang định hướng TOC để thu hút nguồn lực từ việc kết nối tổng thể lợi thế tự nhiên, kinh tế, văn hóa, xã hội... sẽ dễ dàng tạo sự đồng thuận với cư dân, thu hút nhà đầu tư tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.

Ngoài ra, để thực hiện thành công mô hình tạo ra nguồn lực đầu tư đường sắt đô thị từ nguồn lợi thu lại giá trị đất đai, một số TP lớn trên thế giới đã ứng dụng công nghệ số trong quản trị đầu tư ở mức cao của giai đoạn 2020 - 2030. Còn tại Hà Nội, sở dĩ TP gặp những khó khăn, trở ngại trong việc áp dụng các bài học này vì đang vận hành những mô hình quản trị đầu tư, xây dựng của giai đoạn 1990 - 2000. Điều này đặt ra nhiệm vụ cấp bách cho TP trong triển khai các giải pháp đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số một cách thực chất và toàn diện trong các dự án chỉnh trang đô thị.

Theo nhận định của các chuyên gia, TOC là một bước tiến từ TOD không chỉ dựa vào hạ tầng cứng, mà còn cần các chính sách mềm để khơi dậy năng lực của cộng đồng, người dân và các bên liên quan trong kiến tạo không gian sống. Từ TOD chuyển sang TOC đồng nghĩa chuyển mục tiêu lợi nhuận kinh doanh bất động sản sang thu hút nguồn lực từ việc kết nối tổng thể tự nhiên, văn hóa, xã hội.

Lại Tấn