Động lực đưa cổ phiếu bất động sản trở lại 'đường đua'

Dự án Verosa Park của Khang Điền. Ảnh: Khang Điền

Cùng với sự đi lên của thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản có sự bứt phá trong thời gian gần đây. Một số mã đã trở về vùng đỉnh dài hạn. Điển hình là bộ đôi cổ phiếu VIC và VHM của nhóm Vingroup.

Kết phiên 14/7 ở mức giá 88.800 đồng/cp, VHM chính thức chạm đỉnh lịch sử đã xác lập hồi tháng 8/2021. Chỉ từ đầu tháng 6/2025 đến nay, cổ phiếu của Vinhomes đã tăng hơn 30% giá trị; còn so với hồi đầu năm, mức tăng là 123%.

VIC cũng đã trở lại vùng giá 113.000 đồng/cp - cao nhất kể từ tháng 5/2021, tuy nhiên vẫn còn cách đỉnh lịch sử một đoạn. Đây là một trong những mã cho hiệu suất đầu tư tích cực nhất trong nửa đầu năm 2025, với mức tăng hơn 180%.

DXG của Tập đoàn Đất Xanh kết phiên 14/7 ở giá 18.200 đồng/cp - cao nhất kể từ tháng 9/2022. So với hồi đầu tháng 4 năm nay, mã đã tăng 50% giá trị. Một mã liên quan khác của Đất Xanh là DXS (Đất Xanh Services) cũng về lại mệnh giá 10.000 đồng/cp, sau giai đoạn gần 3 năm ngụp lặn dưới mệnh giá.

Tuy nhiên ngoài những cổ phiếu điển hình trên, đa số các mã bất động sản mới hồi phục được đoạn ngắn; như CEO, DIG, PDR, NVL, KDH, NLG... còn cách đỉnh ngắn hạn của năm 2024, năm 2023, đặc biệt là đỉnh lịch sử hồi đầu năm 2022 rất xa. Vì vậy trong nhịp tăng hiện tại của VN-Index, đây là nhóm được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường đến những nấc thang mới.

Động lực chính cho kỳ vọng đi lên của nhóm cổ phiếu bất động sản đến từ diễn biến ngành. Số liệu từ báo cáo mới đây của Công ty tư vấn dịch vụ DKRA Group cho thấy, thị trường bất động sản phía Nam đã có sự phục hồi tích cực cả về nguồn cung lẫn thanh khoản trong quý 2/2025.

Cụ thể, 3 tỉnh thành phía Nam là TP HCM (gồm cả Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ), Tây Ninh (gồm Long An cũ) và Đồng Nai (gồm Bình Phước cũ) ghi nhận hơn 10.000 căn hộ mở bán mới, tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tổng nguồn cung sơ cấp tại khu vực này đạt hơn 20.580 căn (tăng 40%), trong đó TP HCM chiếm khoảng 80% tổng rổ hàng.

Nguồn cung cải thiện kéo theo sức cầu gia tăng đáng kể. DKRA Group ghi nhận hơn 11.000 căn hộ đã bán ra thành công trong quý vừa qua, tỷ lệ hấp thụ đạt trung bình 54%, tăng gấp 3,3 lần so với cùng kỳ và gấp 4 lần so với quý trước. Giá sơ cấp căn hộ nhích thêm 3-8% và giá thứ cấp cũng tăng phổ biến từ 4-11% so với quý 1/2025.

Nguồn cung và tiêu thụ sơ cấp tại khu vực phía Nam (căn). Nguồn: DKRA

Tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn

Trong báo cáo chiến lược nửa cuối năm 2025 phát hành ngày 11/7 vừa qua, SSI cho rằng, nguồn cung tại các thị trường cấp 1 và cấp 2 như Hải Phòng, Hưng Yên, Đồng Nai và các khu vực sáp nhập với TP HCM như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu dự kiến sẽ tiếp tục tăng nhờ hàng loạt dự án sắp mở bán từ các chủ đầu tư lớn, được hỗ trợ bởi thủ tục pháp lý đơn giản hơn và đầu tư hạ tầng tăng tốc sau sáp nhập tỉnh.

Nhu cầu nhà ở cũng được kỳ vọng sẽ cải thiện nhờ lãi suất cho vay mua nhà duy trì mức tương đối thấp khoảng 5,5 - 7,9% trong 1 - 3 năm đầu và quá trình phát triển cơ sở hạ tầng, giúp tăng kết nối giữa Hà Nội, TP HCM và các tỉnh lân cận.

Về dài hạn, SSI cho rằng thị trường bất động sản vẫn có tiềm năng tăng trưởng nhờ nhu cầu nhà ở cao, được hỗ trợ bởi cơ cấu dận số vàng, tỷ lệ đô thị hóa hiện còn thấp, dự kiến sẽ tiếp tục tăng nhanh đạt 50% vào năm 2030 với 1.000 - 1.200 khu đô thị và sự gia tăng tầng lớp trung lưu. Với nguồn cung dự kiến tăng trong những năm tới, đơn vị phân tích dự báo tỷ lệ hấp thụ sẽ trở lại mức khoảng 85%, tương đương năm 2018 - 2019, thay vì nhu cầu vượt cung như năm 2024.

Theo SSI, tất cả doanh nghiệp phát triển bất động sản trong phạm vi theo dõi đều có kế hoạch mở bán dự án mới trong nửa cuối năm 2025. Công ty chứng khoán dự báo doanh số bán hàng của Vinhomes (VHM) sẽ tăng 15% so với cùng kỳ (YoY) trong năm 2025 và 8% YoY trong năm 2026.

Khang Điền (KDH) và Nam Long (NLG) dự kiến ghi nhận mức tăng trưởng mạnh hơn từ mức nền thấp trong năm 2024, với tổng doanh số bán hàng tăng 217% YoY trong năm 2025 và 32% YoY trong năm 2026.

Tăng trưởng lợi nhuận diễn ra chậm hơn do thời điểm ghi nhận doanh thu. Lợi nhuận của VHM dự kiến tăng 4% YoY trong năm 2025, trong khi KDH và NLG dự kiến tăng lần lượt 29% và 14% YoY.

Số lượng dự án mới được phê duyệt và cấp phép bán hàng trong giai đoạn 2022 - quý 1/2025. Nguồn: SSI

Định giá hấp dẫn

Chứng khoán BIDV (BSC), trong báo cáo triển vọng ngành quý 3/2025 phát hành ngày 10/7, cũng đưa ra những đánh giá khả quan với ngành bất động sản thương mại trong năm 2025.

Với lập luận rằng, khi các yếu tố hỗ trợ vẫn được giữ nguyên như vấn đề pháp lý dự án được tăng tốc xử lý giúp nguồn cung mới phục hồi; điều kiện vĩ mô thuận lợi bao gồm môi trường lãi suất thấp, đầu tư công…, BSC cho rằng dòng tiền của các chủ đầu tư được khơi thông trở lại và lợi nhuận ngành từ hoạt động kinh doanh cốt lõi sẽ cải thiện hơn trong nửa cuối năm nay.

BSC dự báo doanh thu mở bán mới của nhóm doanh nghiệp bất động sản thương mại sẽ phục hồi mạnh trong năm 2025 và 2026, lần lượt đạt 266.672 tỷ đồng (tăng 133% YoY) và 383.389 tỷ đồng (tăng 44% YoY); hoặc 28.453 tỷ đồng (tăng 175% YoY) và 55.544 tỷ đồng (tăng 95% YoY) nếu loại trừ đóng góp của VHM.

BSC cho rằng thị trường bất động sản đang ở giai đoạn nửa cuối của pha phục hồi, kỳ vọng sớm bước vào pha mở rộng từ năm 2026. Định giá của ngành trong từng pha của chu kỳ mới sẽ cao hơn chu kỳ trước do phần lớn quỹ đất hiện tại được tích lũy từ chu kỳ trước nên chi phí thấp hơn, nhu cầu nhà ở hiện tại vẫn lớn.

Hiện tại, P/B trung bình ngành là 1,4x - tương đối rẻ so với pha mở rộng của chu kỳ vào năm 2026 - 2027 (1,6x - 2,0x). Nhiều cổ phiếu bất động sản hiện đang giao dịch ở dưới mức P/B trung bình ngành.

Định giá P/B trung bình ngành và các cổ phiếu nhóm bất động sản thương mại. Nguồn: BSC

Phạm Ngọc