Đổi mới chính sách tiền sử dụng, thuê đất theo luật mới

Ngày 11/12/2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 về quy định một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024.

Theo Bộ Tài chính, nghị quyết này được ban hành trong bối cảnh thực tiễn triển khai Luật Đất đai mới có một số nội dung cần sửa đổi, bổ sung liên quan đến hành chính về đất đai và tài chính về đất đai (như giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất và đặc biệt là cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các nhóm đối tượng khác nhau) để phù hợp với quan điểm, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ mới.

Hệ thống chính sách tiền đất, tiền thuê đất được hoàn thiện theo hướng rõ ràng, khả thi, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai cho tăng trưởng. Ảnh minh họa

Để thể chế hóa Nghị quyết số 254/2025/QH15, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/1/2026 quy định chi tiết các nội dung liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Cùng với Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn khác, hệ thống pháp luật về tài chính đất đai nói chung và về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nói riêng được hoàn thiện theo hướng đồng bộ, minh bạch và khả thi hơn.

Mục tiêu xuyên suốt của các chính sách mới là tháo gỡ kịp thời các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2024; khơi thông và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội; nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ cho người dân và doanh nghiệp.

Đổi mới chính sách tiền thuê đất

Một trong những điểm nhấn quan trọng của Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP là việc đổi mới căn bản chính sách tính và ưu đãi tiền thuê đất đối với các dự án trong lĩnh vực xã hội hóa. Chính sách này nhằm thu hút mạnh mẽ nguồn lực xã hội đầu tư vào các lĩnh vực thiết yếu như giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường và giám định tư pháp.

Theo quy định mới, phạm vi áp dụng ưu đãi được mở rộng, bao gồm cả các dự án xã hội hóa thuộc và không thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư. Điểm nổi bật là việc phân cấp mạnh mẽ cho địa phương: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định mức ưu đãi miễn tiền thuê đất đối với từng khu vực, lĩnh vực để áp dụng đối với dự án xã hội hóa thuộc danh mục loại hình và tiêu chí xã hội hóa do Thủ tướng Chính phủ ban hành cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Nguyên tắc xác định ưu đãi được thiết kế linh hoạt, với mức tối thiểu theo quy định chung và mức tối đa là miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê. Điều này giúp nhà đầu tư giảm đáng kể chi phí tiếp cận đất đai, tạo điều kiện tập trung nguồn lực nâng cao chất lượng dịch vụ công phục vụ Nhân dân.

Cùng với ưu đãi, chính sách cũng quy định rõ trách nhiệm của các cơ sở xã hội hóa. Sau khi dự án đi vào hoạt động, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra việc đáp ứng các tiêu chí xã hội hóa đã cam kết. Trường hợp không đáp ứng điều kiện hoặc sử dụng đất sai mục đích, đơn vị vi phạm sẽ bị thu hồi toàn bộ số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và phải nộp thêm khoản tiền chậm nộp theo quy định pháp luật về quản lý thuế.

Ưu đãi tiền thuê đất đối với khoa học, công nghệ

Thể chế hóa Nghị quyết số 57-NQ/TW của Bộ Chính trị, chính sách mới đã dành những ưu đãi đặc biệt chưa từng có về tiền thuê đất cho lĩnh vực khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia.

Theo đó, nhiều loại hình cơ sở khoa học và công nghệ được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê, bao gồm: Đất xây dựng phòng thí nghiệm, cơ sở ươm tạo công nghệ, ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ; cơ sở thực nghiệm, sản xuất thử nghiệm; các viện, trung tâm nghiên cứu - phát triển công nghệ số; dự án sản xuất sản phẩm công nghệ số trọng điểm, phần mềm, chip bán dẫn, trí tuệ nhân tạo.

Đặc biệt, Trung tâm Đổi mới sáng tạo Quốc gia và các khu công nghệ số tập trung được hưởng cơ chế miễn tiền thuê đất trọn đời. Chủ đầu tư hạ tầng khu công nghệ số tập trung không được tính tiền thuê đất được miễn vào giá cho thuê hạ tầng, qua đó góp phần giảm chi phí đầu vào và tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư công nghệ cao.

Đối với các dự án đầu tư trong khu công nghệ cao, mức miễn tiền thuê đất từ 15 đến 19 năm sau thời gian xây dựng cơ bản được áp dụng rộng rãi; riêng các dự án thuộc danh mục ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư có thể được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê.

Nhà nước đồng thời cam kết bảo đảm quỹ đất cho phát triển khoa học và công nghệ, song yêu cầu các đơn vị thụ hưởng phải sử dụng đất đúng mục đích. Trường hợp vi phạm, toàn bộ số tiền thuê đất đã được miễn, giảm sẽ bị thu hồi kèm tiền chậm nộp.

Giảm nghĩa vụ về tiền sử dụng đất

Một nội dung có tác động xã hội sâu rộng là quy định mới về tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo Luật Đất đai năm 2024 và các Nghị định quy định chi tiết thi hành, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải nộp theo mức bằng 100% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp; nay, theo quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, mức thu tiền sử dụng đất được xác định theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cho phép chuyển mục đích, cụ thể: 30% chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; 50% chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức; 100% chênh lệch đối với diện tích vượt quá 01 lần hạn mức. Từ đó, giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho người dân.

Quy định này chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất; người sử dụng đất được quyền lựa chọn 1 thửa đất để hưởng chính sách ưu đãi này và phải cam kết trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Bình Minh