Doanh nghiệp than khó vì giá đất thiếu nhất quán, đền bù đội chi phí

Bài toán thu hồi và định giá đất thu hút sự quan tâm tại Hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số”, do Tạp chí điện tử VietTimes (Hội Truyền thông số Việt Nam -VDCA) phối hợp với Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) tổ chức ngày 20/8.

Giá đất thiếu nhất quán, đầu tư nặng gánh chi phí

Ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng thu hồi đất và giá đất luôn là những vấn đề nhạy cảm, tồn tại nhiều quan điểm khác nhau, thậm chí trong nội bộ cơ quan soạn thảo cũng chưa thống nhất.

Ông cho biết có nhiều ý kiến cho rằng bảng giá đất Nhà nước hiện chỉ phù hợp cho mục đích thu thuế hoặc cho thuê đất. Nhưng khi bồi thường, nếu áp dụng bảng giá này, người dân thường cảm thấy thiệt thòi; ngược lại, nếu theo giá thị trường thì lại nảy sinh nhiều vướng mắc khác.

Ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Theo ông Tuấn, phần quy định trong luật hiện còn “mỏng”, cần hệ thống nghị định, thông tư chi tiết để bảo đảm tính thống nhất, minh bạch, tránh “xin - cho”. Quan trọng hơn, phải có cơ chế định giá bồi thường độc lập, cập nhật, dựa trên dữ liệu tin cậy.

“Người dân bị thu hồi đất đã chịu nhiều thiệt thòi, vì vậy phương án bồi thường phải thỏa đáng, hợp lý nhất để đảm bảo quyền lợi, hạn chế khiếu nại và tạo sự đồng thuận xã hội”, ông nhấn mạnh.

Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng Luật Đất đai 2024 dù đã có cải tiến nhưng triển khai chưa hiệu quả, đặc biệt là trong vấn đề định giá đất. Dự án kéo dài nhiều năm trong khi giá đất biến động liên tục, khiến doanh nghiệp thua lỗ, không hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Ông Toản cho biết, thực tế doanh nghiệp thường phải chi thêm 5-10% ngoài khoản đền bù chính thức để thỏa thuận trực tiếp với từng hộ dân, điều này gây ra nhiều khó khăn và tốn kém.

Do đó, ông kiến nghị cần một bảng giá đất thống nhất, áp dụng chung cho cả người dân và doanh nghiệp, dựa trên vị trí và lợi thế khu đất. Đồng thời, phải khắc phục tình trạng “cùng vị trí nhưng mỗi địa phương áp giá khác nhau”, khiến nhà đầu tư thiếu an tâm khi triển khai dự án.

Ở góc nhìn pháp lý, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội đặt câu hỏi: “Liệu 6 nội dung sửa đổi được thẩm định lần này đã đủ để giải quyết tận gốc vướng mắc hay chưa?”.

Ông đánh giá dự thảo đã tháo gỡ một phần khó khăn cho doanh nghiệp, song vẫn chưa rõ cơ chế vượt trội hỗ trợ khu vực tư nhân. “Thực tế, chỉ cần 25% hộ dân không đồng ý, dự án có thể rơi vào bế tắc. Dự thảo cho phép Nhà nước thu hồi trong trường hợp này, tôi đồng tình về nguyên tắc, nhưng cách thức thực thi cần cụ thể hơn”, ông nói.

Về quy định bổ sung ba trường hợp Nhà nước được thu hồi đất (dự án cấp thiết, thỏa thuận được trên 70% hộ dân, và tạo quỹ đất cho kinh doanh), ông Tuyến nhận định các quy định này còn khá chung chung, dễ gây lúng túng khi áp dụng.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Đại học Luật Hà Nội.

"Dữ liệu đất đai đầu vào chưa chuẩn xác"

Liên quan đến giá đất, ông cho rằng việc quy định bảng giá đất 5 năm/lần gần như quay lại cách làm của Luật Đất đai năm 2003. Nếu giá đất đầu vào bị neo cao, doanh nghiệp sẽ gánh chi phí, cuối cùng đẩy giá bán bất động sản lên cao hơn. Cái gốc, theo ông, là dữ liệu đất đai đầu vào chưa chuẩn xác, thiếu minh bạch.

Ông cũng cảnh báo nguy cơ quay lại cơ chế hệ số K, trong khi nguyên tắc cơ bản của thị trường là “khai giá thật để có giá thị trường thật”.

Ngoài ra, ông nhấn mạnh chính sách nhà ở xã hội cũng cần được đặt đúng trọng tâm, muốn bình ổn thị trường bất động sản thì không thể chỉ nói đến giá đất. Nhà nước phải có cơ chế tạo lập quỹ đất, quỹ nhà, nhất là nhà ở xã hội.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng dự thảo Luật Đất đai mới chỉ tháo gỡ một số vấn đề trước mắt, trong khi căn cốt lâu dài vẫn bỏ ngỏ. “Chúng ta phải vừa bảo đảm công cụ quản lý giá đất cho Nhà nước, vừa để thị trường vận hành minh bạch. Nhưng khi dữ liệu còn thiếu và hệ thống thông tin chưa ổn định, thì nguy cơ sửa đi sửa lại vẫn còn hiện hữu.

Lệ Chi