Doanh nghiệp nhà ở ồ ạt 'lấn sân' bất động sản công nghiệp

Từ những ông lớn chuyên phát triển nhà ở đến các doanh nghiệp xây lắp truyền thống, dòng vốn và chiến lược đang có dấu hiệu nghiêng hẳn về phía bất động sản công nghiệp – một phân khúc được đánh giá là giàu tiềm năng tăng trưởng trung và dài hạn.

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2025, Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC) chính thức công bố định hướng phát triển khu công nghiệp.

Động thái này nối tiếp sau thương vụ HDC mua thêm 400.000 cổ phiếu để nâng tỷ lệ sở hữu tại Công ty Cổ phần Xây lắp Thừa Thiên Huế lên 43,55%. Doanh nghiệp xây lắp này hiện đang đầu tư phát triển các khu công nghiệp Phú Bài 1 và 2, bên cạnh lĩnh vực vật liệu xây dựng và cho thuê bất động sản.

Bất động sản công nghiệp đang tạo sức hút lớn.

HDC dự kiến rót khoảng 400 – 500 tỷ đồng để phối hợp cùng đối tác triển khai một số cụm công nghiệp tại khu vực phía Nam như Tây Ninh và Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu), trước khi tiến sâu vào phát triển các khu công nghiệp quy mô lớn hơn.

Không chỉ HDC, một “gương mặt thân quen” khác trong ngành bất động sản nhà ở – Công ty Cổ phần Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn (SGR) – cũng đánh tiếng về kế hoạch lấn sân sang lĩnh vực khu công nghiệp.

Cụ thể, tại ĐHĐCĐ 2025, ông Đặng Văn Phúc, thành viên HĐQT kiêm Phó Tổng giám đốc thường trực của SGR cho biết doanh nghiệp đã âm thầm tìm hiểu nhiều địa phương trong hai năm qua và đang có chủ trương rõ ràng để gia nhập cuộc chơi bất động sản công nghiệp.

Làn sóng chuyển dịch này tiếp tục được củng cố bởi loạt động thái đầu tư từ các doanh nghiệp vốn không thuộc nhóm phát triển khu công nghiệp truyền thống.

Đơn cử như Công ty Cổ phần Licogi 13 (LIG), doanh nghiệp xây lắp nổi bật, đã được UBND tỉnh Quảng Trị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu công nghiệp Quán Ngang giai đoạn 3, quy mô hơn 116ha, tổng vốn đầu tư lên tới 710 tỷ đồng. Ngay sau đó, LIG thành lập Công ty Cổ phần Đầu tư Khu công nghiệp Quán Ngang 3, trong đó Licogi 13 nắm giữ 52% vốn điều lệ.

Một "tay chơi" mới khác trên đường đua là Tập đoàn CEO (CEO), vốn nổi danh trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng. CEO vừa thành lập Công ty Cổ phần Phát triển KCN CEO (CEO IP) với vốn điều lệ 450 tỷ đồng, trong đó CEO góp 99%.

Đáng chú ý, CEO đã điều chỉnh phương án sử dụng gần 2.600 tỷ đồng vốn thu được từ đợt phát hành cổ phiếu năm 2022 để chuyển 245 tỷ đồng sang CEO IP, thể hiện rõ định hướng mở rộng đầu tư vào khu công nghiệp trong trung và dài hạn.

Gần đây nhất, GP.Invest – nhà phát triển bất động sản nhà ở có tiếng tại Hà Nội – cũng gia nhập làn sóng này khi công bố đầu tư cụm công nghiệp Thái Tân (Nam Sách, Hải Dương) với quy mô khoảng 75ha, tổng vốn hơn 1.000 tỷ đồng.

Lý do đằng sau làn sóng “đổi sân” này đến từ nhiều yếu tố, trong đó nổi bật là sự trỗi dậy của làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và nhu cầu mở rộng sản xuất tại Việt Nam sau đại dịch Covid-19.

Bất động sản công nghiệp trở thành điểm sáng hiếm hoi với nguồn cầu ổn định, dòng vốn FDI liên tục tăng trưởng, và lợi suất cho thuê duy trì ở mức hấp dẫn từ 8–11%/năm – vượt xa bất động sản nhà ở trong giai đoạn thị trường ảm đạm.

Bên cạnh đó, pháp lý đối với các khu công nghiệp, cụm công nghiệp hiện nay rõ ràng và ít “vướng” hơn các dự án nhà ở thương mại – vốn thường bị “treo” bởi các thủ tục đất đai, quy hoạch, xác định giá đất… kéo dài nhiều năm.

Không chỉ vậy, chuyển hướng sang khu công nghiệp còn giúp các doanh nghiệp địa ốc đa dạng hóa danh mục đầu tư, tạo thêm nguồn thu ổn định từ cho thuê hạ tầng nhà xưởng, đất công nghiệp dài hạn, từ đó giảm phụ thuộc vào doanh số bán hàng – vốn đang sụt giảm mạnh do sức mua thấp và tâm lý thị trường yếu.

Giới chuyên gia nhận định, trong bối cảnh bất động sản nhà ở đang chật vật tìm đường hồi phục, thì bất động sản công nghiệp đang trở thành “miếng bánh” mới hấp dẫn không chỉ với nhà đầu tư mà cả với các doanh nghiệp phát triển dự án.

Tuy nhiên, đây cũng là sân chơi có tính đặc thù cao, đòi hỏi năng lực đầu tư hạ tầng, vận hành kỹ thuật, am hiểu về logistics và nhu cầu của doanh nghiệp sản xuất.

Vì vậy, nếu chỉ “lấn sân” theo phong trào mà không có chiến lược bài bản, nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở có thể đối mặt với những thách thức không nhỏ trên hành trình chuyển đổi.

Duy Bách