Doanh nghiệp bất động sản huy động hàng nghìn tỷ đồng qua trái phiếu

Khoản huy động trị giá 4.000 tỷ đồng của Thái Sơn

Một doanh nghiệp chưa đại chúng hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là CTCP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn vừa hoàn tất một đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ vào ngày 28/10 vừa qua.

Trong ngày 28/10, Thái Sơn đã phát hành 40.000 trái phiếu, qua đó huy động được 4.000 tỷ đồng.

Trái phiếu có kỳ hạn 2 năm, đáo hạn vào tháng 10/2027 với lãi suất 12,5%/năm. Đây là trái phiếu 3 không: Không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo.

Công ty bất động sản này có vốn điều lệ 13.500 tỷ đồng, được thành lập từ năm 2007. Ngoài lô trái phiếu trên, Thái Sơn cũng đang còn một lô trái phiếu phát hành vào tháng 8/2024, kỳ hạn 2 năm và có giá trị phát hành 1.890 tỷ đồng.

Báo cáo tình hình tài chính của doanh nghiệp này kỳ bán niên 2025 cho biết, tính đến 30/6/2025, Thái Sơn có vốn chủ sở hữu 19.653 tỷ đồng. Trong khi đó, nợ phải trả khá cao, lên đến 82.722 tỷ đồng, tương đương gấp 4,2 lần vốn chủ sở hữu.

Về cơ cấu nợ, chủ yếu nợ phải trả của Thái Sơn được liệt kê vào Nợ phải trả khác, không vay ngân hàng và nợ từ trái phiếu lúc đó chỉ hơn 1.800 tỷ đồng.

Trong kỳ kinh doanh 6 tháng đầu năm 2025, Thái Sơn báo cáo lợi nhuận sau thuế đạt 846,6 tỷ đồng, tích cực hơn hẳn cùng kỳ năm ngoái khi kỳ 6 tháng 2024, công ty lỗ hơn 236 tỷ đồng.

Hiện Thái Sơn có công ty mẹ trực tiếp là Công ty TNHH Phát triển Bất động sản TS Holding với tỷ lệ sở hữu 98,4%. Trong khi đó, TS Holding được sở hữu 65,71% bởi CTCP Vinhomes.

Thái Sơn được xếp hạng tín nhiệm lần đầu bởi Saigon Ratings. Đơn vị xếp hạng tín nhiệm này cho biết, hồ sơ kinh doanh của Thái Sơn hiện nay ở mức rủi ro thấp. Trong thời gian tới, Thái Sơn sẽ triển khai đầu tư một số dự án và dự kiến có tăng trưởng về doanh thu và lợi nhuận cao như Dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng Mỹ Lâm - Tuyên Quang, Dự án Khu đô thị mới Tân Mỹ, Dự án Khu đô thị mới sân golf núi Nham Biền và các hạng mục thành phần còn lại của dự án Vinhomes Smart City.

Saigon Ratings nhận định, trong ngắn và trung hạn, Công ty Thái Sơn phải đối mặt với áp lực tài chính gia tăng. Nguyên nhân chính là do doanh nghiệp đang có kế hoạch thực hiện phát hành trái phiếu/vay nợ (không bao gồm nợ vay từ bên liên quan) trong năm 2025 (13.300 tỷ đồng) và trong năm 2026 (10.980 tỷ đồng) nhằm đảm bảo chủ động các nguồn vốn trung và dài hạn phục vụ cho hoạt động hợp tác kinh doanh và yêu cầu đầu tư phát triển các dự án bất động sản hiện nay.

Gần 3.000 tỷ đồng trái phiếu chảy về một dự án tại Huế

Cùng hoạt động trong ngành bất động sản, một doanh nghiệp khác là CTCP Phát triển TN cũng vừa thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu. Từ ngày 22-28/10/2025, TN đã phát hành được 29.500 trái phiếu, qua đó thu về 2.950 tỷ đồng.

Trái phiếu của TN có kỳ hạn 5 năm, lãi suất 8,75%. Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và được bảo lãnh thanh toán.

CTCP Phát triển TN có vốn điều lệ 1.496 tỷ đồng và hoạt động trong mảng dịch vụ bất động sản, tập trung vào dịch vụ du lịch, cho thuê văn phòng, căn hộ và biệt thự, kinh doanh dịch vụ lưu trú khách sạn, dịch vụ ăn uống.

Theo đánh giá của đơn vị xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, TN có quy mô hoạt động ở mức khiêm tốn do công ty mới chỉ tập trung phát triển và kinh doanh 1 dự án duy nhất tại Hà Nội, hiệu quả hoạt động và khả năng sinh lời của công ty hiện thấp hơn mức trung bình chung của ngành.

Năm 2025, TN đã lên kế hoạch mở rộng sang lĩnh vực đầu tư ngoài ngành thông qua việc ký kết hợp tác với CTCP Vui chơi Giải trí Tổng hợp Tam Giang với tổng mức hợp tác 3.100 tỷ đồng, nhằm phát triển dự án Khu khách sạn, dịch vụ du lịch, biệt thự Nghỉ dưỡng và khu vui chơi giải trí tổng hợp tại Thừa Thiên Huế. Điều này có thể dẫn đến thách thức và tiềm ẩn không ít rủi ro cho TN khi chưa có kinh nghiệm trong việc phát triển bất động sản. Bên cạnh đó, dự án mới trong giai đoạn đầu triển khai và dự kiến chưa đưa lại dòng tiền đáng kể ngay trong 12 - 24 tháng tới.

Báo cáo đánh giá xếp hạng tín nhiệm cũng cho biết thêm, việc phát hành 2.950 tỷ đồng trái phiếu trên để hợp tác với Tam Giang. Khi phát hành xong và tăng vốn theo kế hoạch, Nợ vay/Vốn chủ sở hữu của TN trong giai đoạn 2025 -2026 sẽ trong khoảng 2,1 - 2,5 lần, cao hơn đáng kể so với các doanh nghiệp cùng ngành.

Nguyên Minh