Định giá đất cần nhấn mạnh tới vai trò của Nhà nước

Kiến nghị bỏ quy định người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính sử dụng đất, tiền thuê đất. (Ảnh: HNV)

Trong Dự thảo sửa đổi luật Đất đai ngày 28/7/2025, về căn cứ tính tiền sử dụng đất (Khoản 18.Sửa đổi, bổ sung một số nội dung Điều 155). Cụ thể: “Quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất (không quy định giá đất cụ thể là căn cứ để tính tiền sử dụng đất). Bổ sung quy định căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo hướng căn cứ giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để làm rõ cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.

Viện nghiên cứu đánh giá bất động sản Việt Nam đồng ý với quy định mới này. Theo đó, việc định giá đất cần nhấn mạnh vai trò của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, bảo đảm quyền quyết định cuối cùng của Nhà nước về giá đất. Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá khi chưa có cơ sở dữ liệu về đất đai và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, chỉ nên được coi là tài liệu tham khảo, phục vụ quá trình xem xét, quyết định giá đất theo đúng trình tự, thủ tục được pháp luật quy định.

Cơ chế này sẽ giúp hài hòa giữa yêu cầu quản lý nhà nước, đặc thù từng địa phương và mục tiêu ổn định thị trường. Tuy nhiên, cần có cơ chế công khai, minh bạch và hệ thống dữ liệu đầy đủ, đáng tin cậy để tránh tình trạng lạm quyền. Đồng thời, thực hiện tốt việc phân định rạch ròi giữa các công đoạn kỹ thuật chuyên môn do các tổ chức tư vấn giá đất, hội đồng thẩm định và cơ quan xác định giá.

Viện nghiên cứu đánh giá bất động sản đề xuất, Nhà nước cần ban hành hệ thống chỉ tiêu kỹ thuật và khung chuẩn định giá đất thống nhất trên phạm vi cả nước. Các chỉ tiêu này bao gồm: Cơ sở dữ liệu về đất đai, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được cập nhật thường xuyên; Bộ tiêu chuẩn định giá áp dụng chung nhưng có cơ chế điều chỉnh linh hoạt cho từng địa phương; Quy trình thẩm định, báo cáo, đối chiếu số liệu bắt buộc nhằm hạn chế sai lệch chủ quan; Cơ chế kiểm tra, giám sát và chế tài rõ ràng đối với tổ chức, cá nhân thực hiện định giá.

Cần ban hành hệ thống chỉ tiêu kỹ thuật và khung chuẩn định giá thống nhất. (Ảnh: HNV)

Dựa vào đó, các tổ chức tư vấn giá đất có trách nhiệm triển khai phương pháp định giá, thu nhập dữ liệu, phân tích thị trường và đưa ra mức giá đề xuất. Kết quả này là tài liệu kỹ thuật để phục vụ cho quá trình thẩm định. Nhà nước sẽ là cơ quan xem xét, điều chỉnh và quyết định mức giá chính thức, đảm bảo phù hợp với yêu cầu quản lý, điều kiện thực tiễn của từng địa phương và mục đích xác định giá đất.

Về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất, theo quan điểm của Viện nghiên cứu đánh giá bất động sản Việt Nam nên kết hợp hài hòa giữa quy định hiện hành và dự thảo trước đó (dự thảo ngày 28/7), trong đó, bên cạnh việc quy định phương pháp định giá đất theo cơ chế thị trường vẫn cần phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Đồng thời xem xét đưa vào phương án định giá đất theo chi phí.

Về Bảng giá đất (Khoản 20. Sửa đổi, bổ sung Điều 159), Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam đồng thuận với quan điểm xây dựng bảng giá đất theo loại đất, khu vực, vị trí với thời gian quyết định bảng giá đất 5 năm một lần. Tuy nhiên, nên bổ sung thêm cả yếu tố mục đích sử dụng đất để đảm bảo tính linh hoạt và hỗ trợ trong các trường hợp cần thiết

Về hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 160), bên cạnh bảng giá đất mang tính kỹ thuật, việc ban hành hệ số điều chỉnh là hết sức cần thiết nhằm bảo đảm tính linh hoạt trong quá trình xác định giá đất.

Tuy nhiên, Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam kiến nghị cần xem xét yếu tố thị trường như một thành tố tham chiếu quan trọng khi xây dựng hệ số điều chỉnh, vừa bảo đảm tính công bằng, vừa góp phần điều tiết thị trường khi cần thiết. Tuy nhiên, để làm được điều này cần nghiêm túc thực hiện việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu bảo đảm tính xác thực, cập nhật và có tính lịch sử để tham khảo.

Lưu ý tới khung giá đất khi tiến hành giải phóng mặt bằng bảo đảm tiến độ của các dự án chung. (Ảnh: HNV)

Về việc thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 161), Viện nghiên cứu đánh giá bất động sản Việt Nam ủng hộ quan điểm thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong quá trình xác định giá đất. Tuy nhiên, để bảo đảm tính khách quan, tránh vừa “đá bóng, vừa thổi còi”, cần quy định rõ số lượng các đại diện tham gia các Hội đồng. Trong đó, cần đảm bảo tính hài hòa giữa các đại diện “bên ngoài” và các đại diện thuộc cơ quan quản lý nhà nước cũng tham gia công tác định giá. Đồng thời, cần thiết lập quy trình thực hiện cụ thể, minh bạch để tất cả các thành viên tham gia có cơ sở thống nhất khi triển khai.

Về quy định nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Viện nghiên cứu đánh giá bất động sản Việt Nam kiến nghị bỏ quy định người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giống với Dự thảo sửa đổi luật Đất đai ngày 28/7/2025. Bởi thực tiễn cho thấy, trong nhiều trường hợp, người sử dụng đất được giao đất từ nhiều năm trước nhưng không được xác định giá đất kịp thời do những nguyên nhân khách quan, không phải từ phía người sử dụng đất. Hệ quả là dự án bị kéo dài nhiều năm, và khi được thông báo tiền sử dụng đất thì khoản tiền bổ sung phải nộp rất lớn. Chi phí phát sinh này gây gánh nặng tài chính, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và hiệu quả đầu tư dự án, thậm chí nhiều dự án không thể triển khai do không đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất bổ sung. Đồng thời buộc chủ đầu tư phải đẩy giá bán sản phẩm lên cao để đảm bảo lợi nhuận, đi ngược lại chủ trương hạ giá nhà và ổn định thị trường bất động sản của Nhà nước.

HÀ ANH