Điều kiện tách thửa đất tại TP HCM có gì đặc biệt?

UBND TPHCM vừa ban hành Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố. Quyết định được ban hành ngày 28/8 và thay thế các quy định trước đây của TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Theo quy định mới, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa tại TP HCM được phân thành 5 khu vực, tùy theo đặc điểm từng địa bàn.

Đất ở được chia thành 5 khu vực

Khu vực 1 có diện tích tối thiểu để tách thửa là 36 m², đồng thời chiều rộng và chiều sâu của thửa đất sau khi tách đều không được nhỏ hơn 3 m.

Khu vực này gồm hàng loạt phường thuộc khu vực đô thị trung tâm và các quận nội thành trước đây như phường Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Cầu Ông Lãnh, Bàn Cờ, Xuân Hòa, Nhiêu Lộc, Xóm Chiếu, Khánh Hội, Vĩnh Hội, Chợ Quán, An Đông, Chợ Lớn, Bình Tây, Bình Tiên, Bình Phú, Phú Lâm, Chánh Hưng, Phú Định, Diên Hồng, Vườn Lài, Hòa Hưng, Minh Phụng, Bình Thới, Hòa Bình, Phú Thọ, Gia Định, Bình Thạnh, Bình Lợi Trung, Thạnh Mỹ Tây, Bình Quới, Hạnh Thông, An Nhơn, Gò Vấp, An Hội Đông, Thông Tây Hội, An Hội Tây, Đức Nhuận, Cầu Kiệu, Phú Nhuận, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhất, Tân Hòa, Bảy Hiền, Tân Bình, Tân Sơn, Tây Thạnh, Tân Sơn Nhì, Phú Thọ Hòa, Tân Phú và Phú Thạnh. 

Khu vực 2 áp dụng mức tối thiểu 50 m², với chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4 m.

Các địa bàn thuộc khu vực này gồm Tân Thuận, Phú Thuận, Tân Mỹ, Tân Hưng, Bình Đông, Đông Hưng Thuận, Trung Mỹ Tây, Tân Thới Hiệp, Thới An, An Phú Đông, An Lạc, Bình Tân, Tân Tạo, Bình Trị Đông, Bình Hưng Hòa, Hiệp Bình, Thủ Đức, Tam Bình, Linh Xuân, Tăng Nhơn Phú, Long Bình, Long Phước, Long Trường, Cát Lái, Bình Trưng, Phước Long và An Khánh.

Khu vực 3 có diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa là 60 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m. 

Nhóm này gồm các phường tại khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây như Đông Hòa, Dĩ An, Tân Đông Hiệp, An Phú, Bình Hòa, Lái Thiêu, Thuận An, Thuận Giao, Thủ Dầu Một, Phú Lợi, Chánh Hiệp, Bình Dương, Hòa Lợi, Phú An, Tây Nam, Long Nguyên, Bến Cát, Chánh Phú Hòa, Vĩnh Tân, Bình Cơ, Tân Uyên, Tân Hiệp, Tân Khánh, Thới Hòa, Vũng Tàu, Tam Thắng, Rạch Dừa, Phước Thắng, Long Hương, Bà Rịa, Tam Long, Tân Hải, Tân Phước, Phú Mỹ, Tân Thành và đặc khu Côn Đảo.

 Các xã tại khu vực Bình Dương cũ có diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa là 60 m²

Đối với khu vực 4, diện tích tối thiểu được tách thửa tăng lên 80 m², trong đó chiều rộng và chiều sâu thửa đất đều phải từ 5 m trở lên.

Khu vực này chủ yếu gồm các xã thuộc vùng ven TP HCM và khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây, như Vĩnh Lộc, Tân Vĩnh Lộc, Bình Lợi, Tân Nhựt, Bình Chánh, Hưng Long, Bình Hưng, Bình Khánh, An Thới Đông, Cần Giờ, Thạnh An, Củ Chi, Tân An Hội, Thái Mỹ, An Nhơn Tây, Nhuận Đức, Phú Hòa Đông, Bình Mỹ, Đông Thạnh, Hóc Môn, Xuân Thới Sơn, Bà Điểm, Nhà Bè, Hiệp Phước, Châu Pha, Long Hải, Long Điền, Phước Hải, Đất Đỏ, Nghĩa Thành, Ngãi Giao, Kim Long, Châu Đức, Bình Giã, Xuân Sơn, Hồ Tràm, Xuyên Mộc, Hòa Hội, Bàu Lâm, Hòa Hiệp, Bình Châu và Long Sơn.

Khu vực 5 là nhóm có yêu cầu diện tích lớn nhất, tối thiểu 100 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m. 

Mức này áp dụng tại các xã Thường Tân, Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Phước Hòa, Phước Thành, An Long, Trừ Văn Thố, Bàu Bàng, Long Hòa, Thanh An, Dầu Tiếng và Minh Thạnh.

Như vậy, tùy từng khu vực, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa tại TPHCM dao động từ 36-100 m². Các khu vực đô thị có mật độ xây dựng cao được áp dụng ngưỡng thấp hơn, trong khi nhiều khu vực ngoại thành có yêu cầu diện tích lớn hơn. 

Đất nông nghiệp phải từ 500 m²

Đối với đất nông nghiệp, TPHCM quy định diện tích tối thiểu được tách thửa là 500 m² đối với đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác.

Trong khi đó, diện tích tối thiểu là 1.000 m² đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chăn nuôi tập trung. 

Việc tách thửa, hợp thửa phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện theo Điều 220 Luật Đất đai và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội. 

Một điểm đáng chú ý là yêu cầu về lối đi. UBND phường, xã và đặc khu Côn Đảo sẽ căn cứ tình hình thực tế để xem xét, xác nhận lối đi, bảo đảm kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật khu vực, yêu cầu về thoát nạn, phòng cháy chữa cháy và các điều kiện liên quan theo quy định pháp luật. 

Phần diện tích được xác định làm lối đi chung cho từ hai thửa đất trở lên sẽ được thể hiện dưới hình thức sử dụng chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 

Quyết định 67/2026/QĐ-UBND không áp dụng đối với một số trường hợp đặc thù, trong đó có bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; đất hiến tặng cho Nhà nước hoặc tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết.

Ngoài ra, việc tách, hợp thửa để thực hiện dự án theo pháp luật về đầu tư, đầu tư công, nhà ở cũng không thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định này.

Đối với khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, việc thực hiện sẽ căn cứ theo quy hoạch. Các thửa đất hoặc một phần thửa đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng không áp dụng quy định mới.

Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhưng không đáp ứng điều kiện về diện tích, kích thước tách thửa theo Điều 220 Luật Đất đai và quyết định mới thì không thực hiện tách thửa. Ngoại lệ là những bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành trước ngày 1/8/2024.

UBND TP HCM giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp rà soát nguyên tắc áp dụng đối với các hồ sơ đã được tiếp nhận trước thời điểm pháp luật thay đổi, nhằm bảo đảm không làm bất lợi cho người đã nộp hồ sơ hợp lệ.