Đề xuất quy định chi tiết về chuyển đất vườn sang đất ở, người dân được giảm tiền sử dụng đất

Bộ Tài chính vừa gửi Bộ Tư pháp hồ sơ để thẩm định dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 54/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Đề xuất quy định chi tiết về chuyển đất vườn sang đất ở, người dân được giảm tiền sử dụng đất

Nghị quyết số 54/2025/QH15 được Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp thứ 10, ngày 11-12 vừa qua.

Dự thảo nghị định đã quy định chi tiết Điều 10 của Nghị quyết số 54, về tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở.

Đây là một trong những nội dung được người dân rất quan tâm, vì đã giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính phải nộp khi họ muốn chuyển từ đất nông nghiệp, đất vườn sang đất ở.

Theo dự thảo nghị định, hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở mà trước đây khi công nhận quyền sử dụng đất đã được công nhận là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở; hoặc từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở mà trước đây khi công nhận quyền sử dụng đất đã được công nhận là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở; hoặc từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1-7-2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở, thì tiền sử dụng đất được tính như sau:

- Đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương thì tiền sử dụng đất được tỉnh bằng 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Đối với diện tích đất chuyển mục đích vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương nhưng không quá 1 lần thì tiền sử dụng đất của phần diện tích này được tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương thì tiền sử dụng đất của phần diện tích này được tính bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo dự thảo nghị định, mức thu quy định nêu trên chỉ được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 1 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn; lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Giá đất ở và giá đất nông nghiệp để tính tiền sử dụng đất ở, tiền sử dụng đất nông nghiệp là giá đất theo quy định tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước cho thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả nhiều thừa đất trong phạm vi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn 1 thửa đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này và thể hiện tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Trước đó, từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, người dân phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở. Bên cạnh đó, bảng giá đất mới tại nhiều địa phương lại tăng cao, khiến tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp tăng đột biến, có trường hợp cao gấp nhiều lần so với trước đây. Việc này khiến một số hộ dân phải nộp tiền chênh lệch lên tới hàng tỉ đồng.

Nghị quyết số 54/2025/QH15 được Quốc hội thông qua đã tháo gỡ khó khăn này. Nếu chuyển đổi trong hạn mức giao đất ở theo quy định ở từng địa phương, thì tiền sử dụng đất người dân phải đóng là 30% phần chênh lệch giữa giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, thay vì 100% như thời gian qua.

Bộ Tài chính đề xuất Nghị định có hiệu lực từ ngày 1-1-2026.

Minh Chiến