Đất thương mại dịch vụ:Tiềm năng lớn nhưng nhiều 'rào cản'

Các chính sách, pháp luật liên quan còn tồn tại những khoảng trống hoặc điểm nghẽn, cần có những điều chỉnh đột phá trong giai đoạn tới.

Một khu đất thương mại dịch vụ tại phường Mũi Né (tỉnh Lâm Đồng).

Nhiều nghịch lý tồn tại

Đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho hoạt động này. Tiến sĩ Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, đất thương mại dịch vụ phát huy giá trị ở nhiều lĩnh vực. Trước hết, đây là loại đất tạo “mặt tiền” cho đô thị. Các đô thị hiện đại đều có cấu phần thương mại - dịch vụ phát triển mạnh mẽ dựa trên quy hoạch quỹ đất hợp lý.

Tiếp đó, đây cũng là nơi hình thành các dòng bất động sản mang lại dòng tiền ổn định, hiệu quả cao như cho thuê, vận hành thương mại, tổ hợp tài chính - bán lẻ - lưu trú. Nhiều mô hình kinh doanh trên đất thương mại dịch vụ có tỷ suất sinh lời tốt hơn bất động sản thuần nhà ở, không làm gia tăng áp lực hạ tầng xã hội.

Tuy nhiên, một nghịch lý đang tồn tại là đất thương mại dịch vụ dù có tiềm năng lớn, lại bị "định kiến" là kém hấp dẫn vì thời hạn sử dụng hữu hạn, khó vay vốn, vướng pháp lý và tâm lý e ngại từ người mua - nhà đầu tư. Bên cạnh đó, khuôn khổ pháp lý hiện hành vẫn còn những vướng mắc trong quy định chi tiết và linh hoạt để hỗ trợ phát triển đa dạng loại hình bất động sản trên đất thương mại dịch vụ như officetel, condotel, tổ hợp thương mại - logistics…

Những tồn tại trên khiến không ít doanh nghiệp bất động sản gặp phải vướng mắc khi triển khai dự án. Giám đốc Khối tài chính kinh doanh (Tập đoàn Bcons) Nguyễn Kiệt cho biết, với các dự án thương mại dịch vụ, do thông tin pháp lý chưa rõ ràng nên khách hàng còn dè dặt khi mua căn hộ. Họ lo ngại căn hộ thương mại dịch vụ không được cấp sổ hồng hoặc nếu có cũng chỉ với thời hạn 50 năm, không phải sở hữu lâu dài. Thậm chí, nếu thời điểm khách hàng mua mà dự án chỉ còn 20-30 năm thuê đất, tâm lý e ngại càng lớn.

“Chúng tôi đã nghiên cứu hơn 80 dự án lớn nhỏ, có những dự án 100% sử dụng đất thương mại dịch vụ, với tổng mức đầu tư lên đến 3.000-5.000 tỷ đồng, có nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư "mắc kẹt" trong việc khai thác loại đất này. Do đó, nhiều nhà đầu tư vẫn thận trọng khi quyết định đưa dòng tiền vào các dự án, vì họ không chắc chắn rằng mô hình kinh doanh có thực sự phát huy hiệu quả, có tạo ra dòng tiền kinh doanh tốt như yêu cầu hay không”, Giám đốc điều hành Viện Đào tạo phát triển dự án bất động sản Propiin Võ Nhật Liễu chia sẻ.

Kiến nghị tháo gỡ vướng mắc

Chia sẻ nhiều vấn đề được ghi nhận từ chủ đầu tư và mong muốn các cơ quan chức năng xem xét, có điều chỉnh, sửa đổi phù hợp, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cho rằng, theo quy định, doanh nghiệp được quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất thương mại dịch vụ một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả tiền hằng năm. Trên thực tế, việc lựa chọn này phần lớn phụ thuộc vào quyết định của cơ quan quản lý nhà nước. Điều này dẫn đến tình trạng cùng một địa bàn nhưng có dự án được trả tiền một lần, dự án khác lại trả hằng năm, khiến một số nhà đầu tư cảm thấy thiếu công bằng. Vấn đề này thực chất nằm ở khâu thủ tục hành chính, cần có sự rà soát, thống nhất trong thực hiện để bảo đảm minh bạch.

Liên quan đến giấy phép xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, nhiều nhà đầu tư phản ánh, mặc dù khi xin chủ trương đầu tư đã phải hoàn thiện đầy đủ các hồ sơ, thủ tục, nhưng khi triển khai thực tế vẫn phải xin giấy phép xây dựng. Quy trình này không chỉ kéo dài thời gian mà còn làm phát sinh chi phí. Trong khi đó, Nghị quyết số 68-NQ/TƯ của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân đặt mục tiêu trong năm 2025 cắt giảm ít nhất 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính, ít nhất 30% chi phí tuân thủ pháp luật. Như vậy, thủ tục hành chính đối với dự án bất động sản trên đất thương mại dịch vụ hoặc đất ở cũng phải được cắt giảm. Do đó, cần xem xét khả năng miễn giấy phép xây dựng đối với các dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư nhằm tránh chồng chéo và giảm chi phí cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, việc trả tiền thuê đất hằng năm đang gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong quá trình tiếp cận tín dụng, đặc biệt là từ các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước. Nhiều trường hợp bị từ chối cấp vốn do không bảo đảm điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất. Do đó, doanh nghiệp kiến nghị được trả tiền thuê đất một lần để thuận lợi hơn trong huy động vốn cho dự án.

Luật Đất đai quy định, thời hạn thuê đất thương mại dịch vụ là 50 năm; đối với một số dự án sử dụng vốn ngân sách theo Luật Đầu tư, thời hạn có thể kéo dài đến 70 năm. Tuy nhiên, theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Khôi, cần xem xét điều chỉnh linh hoạt thời hạn thuê đất theo vòng đời thực tế của dự án. Có những dự án hạ tầng quy mô lớn, các siêu dự án đặc biệt, hoàn toàn có thể lên tới 99 năm.

“Thực tế hiện nay, doanh nghiệp hay khách hàng mua, sử dụng sản phẩm trên đất đều có tâm lý băn khoăn, khi hết thời hạn sử dụng đất sẽ ra sao. Để làm rõ vấn đề này, cần bổ sung cơ sở pháp lý rõ ràng hơn, có quy định trong hợp đồng giữa nhà đầu tư và khách hàng”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nêu thêm.

Thời gian tới, Hiệp hội sẽ hoàn thiện báo cáo gửi Chính phủ, đề xuất hoàn thiện chính sách, pháp luật để bất động sản trên đất thương mại dịch vụ phát triển tương xứng với tiềm năng và giá trị mà loại hình này đem lại, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

Khánh An