Đất nền Cần Giuộc, Nhơn Trạch, Dĩ An điều chỉnh sau 'sốt sáp nhập'

Nếu khu đông TP.HCM cũ tiếp tục lập mặt bằng giá mới, thì ở khu nam và các đô thị vệ tinh như Cần Giuộc (Long An cũ), Nhơn Trạch (Đồng Nai cũ) hay Dĩ An (Bình Dương cũ), nhịp độ lại khác hẳn: giá neo ở mức vừa tầm, giao dịch ổn định, nhưng sức hút vẫn còn nhờ hạ tầng và nhu cầu ở thực.

Theo báo cáo 8 tháng đầu năm 2025 của Batdongsan.com.vn, phân khúc đất nền đã quay lại đường đua, với lượng tin rao bán tăng 10% so với cùng kỳ 2024. Sau khi tăng 30–40% trong quý II, giá đất nền phía Nam điều chỉnh giảm 10–15%. Dù vậy, mức giá vẫn cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước.

Điểm đáng chú ý là sự phân hóa rõ rệt giữa hai khu vực. Tại khu đông TP.HCM cũ, giá đất nền tiếp tục leo thang, phổ biến từ 75–140 triệu đồng/m², trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp ngày càng khan hiếm.

Ngược lại, khu nam cùng các huyện giáp ranh như Cần Giuộc, Hậu Nghĩa, Nhơn Trạch duy trì mặt bằng 30–40 triệu đồng/m² cho những lô đất có sổ đỏ, mặt tiền đường lớn. Mức giá này được đánh giá chỉ bằng một nửa khu đông.

Đất nền vùng ven TP.HCM sau sáp nhập không ồn ào như thời đỉnh cao, nhưng vẫn lặng lẽ tăng.

Các chuyên gia nhận định, khu nam từng là “điểm nóng” giai đoạn 2017–2019, nay đã ổn định hơn nhưng vẫn giữ sức hút nhờ quỹ đất sạch, giá hợp lý và hạ tầng ngày càng đồng bộ. Cao tốc Bến Lức – Long Thành, Vành đai 3 cùng loạt tuyến kết nối liên vùng được đẩy nhanh tiến độ đang tạo kỳ vọng bứt phá cho giá đất tại đây.

Thực tế giao dịch cho thấy, nhiều dự án tại Cần Giuộc vẫn giữ nhịp bán hàng tích cực. Chẳng hạn, The 826 EC (xã Long Hậu) đang chào bán 30–35 triệu đồng/m²; Five Star Eco City (xã Phước Lý) dao động 25–38 triệu đồng/m². Tại Nhơn Trạch, một số dự án ven trục chính ghi nhận mức quan tâm cao nhờ lợi thế cận kề TP.HCM và các khu công nghiệp lớn.

Theo DKRA Consulting, từ nay đến cuối năm, giá đất nền Long An, Bình Dương và Đồng Nai (cũ) sẽ tiếp tục đi lên, nhưng biên độ tăng không lớn, chủ yếu tập trung ở các dự án hiện hữu và những đợt mở bán mới.

Nếu như Cần Giuộc và Nhơn Trạch ghi điểm nhờ hạ tầng liên vùng, thì Dĩ An lại nổi lên nhờ sự phát triển đô thị vệ tinh. Chỉ trong 7 năm, giá đất nền tại đây đã tăng đáng kể, từ mức trung bình 24 triệu đồng/m² (2018) lên 35–45 triệu đồng/m² giai đoạn 2024–2025.

Phân khúc căn hộ cũng đi theo xu hướng này, với mức giá phổ biến 35–45 triệu đồng/m², còn những dự án trung – cao cấp đạt 50–55 triệu đồng/m².

Tuy vậy, so với mặt bằng nhiều khu vực giáp ranh TP.HCM, giá bất động sản Dĩ An vẫn “mềm” hơn, trong khi lợi thế về khu công nghiệp và kết nối hạ tầng lại ngày càng rõ rệt. Đây là yếu tố khiến dòng vốn đầu tư và nhu cầu an cư dịch chuyển mạnh từ TP.HCM sang Dĩ An, Thuận An và Biên Hòa.

Ông Kiệt Nguyễn, Giám đốc Kinh doanh Dự án tại DKRA, đánh giá: “Sức nóng của đất nền sẽ tập trung tại những nơi gắn với hạ tầng trọng điểm và siêu dự án, thay vì lan rộng toàn thị trường. Giá chắc chắn sẽ tiếp tục tăng, nhưng biên độ biến động không mạnh như các giai đoạn trước. Nhà đầu tư nên hướng đến chiến lược trung và dài hạn”.

Ngoài ra, chính sách nới tín dụng, giảm thuế phí, cùng tốc độ giải ngân đầu tư công được đẩy mạnh cũng đang tạo lực đẩy mới, góp phần củng cố sức cầu cho thị trường.

Dù triển vọng được đánh giá tích cực, các chuyên gia vẫn đưa ra khuyến nghị thận trọng. Nhà đầu tư nên ưu tiên những sản phẩm pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, hạ tầng rõ ràng và mức giá hợp lý, nhằm giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh thị trường nhiều biến động.

Rõ ràng, sau “cơn sốt” sáp nhập tỉnh thành, đất nền tại Cần Giuộc, Nhơn Trạch và Dĩ An không còn ồn ào như trước, nhưng lại đang lặng lẽ trở thành những điểm sáng mới nhờ giá hợp lý, hạ tầng bứt phá và nhu cầu ở thực ngày một gia tăng.

Đông Phong