Đất mộ giá tiền tỷ, có thế chấp vay ngân hàng được không?

Thị trường bất động sản tâm linh đang xuất hiện nhiều sản phẩm có giá trị lớn. Tại một số dự án, giá trị mỗi sản phẩm có thể lên tới hàng trăm triệu đồng hoặc cao hơn, tùy diện tích, vị trí và dịch vụ đi kèm.

Tại hội thảo Thị trường bất động sản tâm linh - Xu hướng và Cơ hội mới đây, các chuyên gia đặt vấn đề về việc nếu bỏ ra cả tỷ đồng để mua một khuôn viên tâm linh, người mua có thể dùng tài sản này để thế chấp vay ngân hàng hay không?

Tài sản giá trị lớn nhưng quyền pháp lý chưa tương xứng

Luật sư Hoàng Ngọc, Trưởng Văn phòng luật sư Nhiệt Tâm và Cộng sự, cho rằng quyền của người mua đối với sản phẩm này hiện chưa được xác lập rõ như các loại bất động sản thông thường.

Theo ông, nhu cầu đối với các khu an viên, nơi an táng và lưu giữ tro cốt là có thật, trong khi nhiều dự án được đầu tư với quy mô và giá trị lớn. Tuy nhiên, bản chất pháp lý của sản phẩm vẫn khác với nhà ở hoặc đất ở.

“Giá trị của những khu này không nhỏ, có thể lên tới hàng chục triệu đồng mỗi m2 và tổng giá trị của một khuôn viên gia đình có thể rất lớn”, luật sư Hoàng Ngọc nói.

Dù vậy, ngân hàng về cơ bản chưa thể nhận khu mộ hoặc khuôn viên nghĩa trang làm tài sản thế chấp như một bất động sản thông thường. Trong nhiều trường hợp, giao dịch giữa người mua và chủ đầu tư thực chất là việc ký hoặc chuyển nhượng hợp đồng quản lý, sử dụng một khu vực nhất định.

Luật sư Hoàng Ngọc, Trưởng Văn phòng luật sư Nhiệt Tâm và Cộng sự. Ảnh: DV.

Do đó, người mua chưa có đầy đủ quyền định đoạt đối với tài sản theo cách tương tự chủ sở hữu nhà ở. Khi muốn chuyển giao cho người khác, giao dịch thường được thực hiện dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng và phải thông qua chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý.

Đây cũng là lý do ngân hàng khó xác định tài sản bảo đảm và các quyền pháp lý đi kèm để chấp nhận thế chấp.

Trong khi đó, giá trị mà người dân bỏ ra cho sản phẩm có thể rất lớn. Luật sư Hoàng Ngọc cho rằng đây là vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu để bảo đảm quyền lợi của người mua, đặc biệt trong trường hợp doanh nghiệp quản lý dự án gặp khó khăn, phá sản hoặc chuyển giao dự án cho đơn vị khác.

Có thể cần giấy chứng nhận riêng

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản tâm linh hiện nằm ở hành lang pháp lý. Một số vấn đề về quyền của khách hàng chưa được quy định rõ, như người mua thực sự được sở hữu, sử dụng phần đất hay đang mua một loại dịch vụ, cũng như cơ chế chuyển nhượng và các chi phí liên quan.

Luật sư Hoàng Ngọc cho rằng pháp luật đã có quy định về đất nghĩa trang nhưng chưa có cơ chế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng phần mộ hoặc khuôn viên. Đặc biệt, nhiều khu đất xây dựng nghĩa trang thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê nên việc tách thành các khu đất nhỏ để cấp giấy chứng nhận còn vướng mắc.

Theo ông, thay vì áp dụng nguyên mẫu “sổ đỏ” như với đất ở, có thể nghiên cứu một loại giấy chứng nhận riêng, phù hợp với tính chất đặc thù của sản phẩm. Khi quyền của người mua được xác lập rõ, các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc thế chấp mới có cơ sở thực hiện khi đủ điều kiện.

Ở góc độ quản lý đất đai, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết pháp luật hiện hành đã có cơ sở để cấp giấy chứng nhận đối với từng thửa đất nếu dự án được quy hoạch, phân chia cụ thể.

Ông Vũ Sỹ Kiên, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Ảnh: DV.

Khi được cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất có các quyền theo quy định, gồm chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho và thừa kế. Tuy nhiên, trên thực tế, việc phân chia và cấp giấy chứng nhận riêng cho từng thửa trong các dự án nghĩa trang chưa được triển khai phổ biến. Hoạt động chuyển nhượng đã phát sinh nhưng chưa nhiều, còn thế chấp gần như chưa ghi nhận đáng kể.

Theo ông Kiên, nguyên nhân còn nằm ở tính chất đặc thù của loại hình bất động sản này. Một dự án nghĩa trang không chỉ có phần đất sử dụng cho các khu an táng mà còn bao gồm hạ tầng, cảnh quan, cây xanh, đường giao thông và dịch vụ quản lý, duy tu trong thời gian dài.

Do đó, quan hệ giữa chủ đầu tư và người sử dụng cần được nhìn nhận trên cả 2 phương diện là quyền sử dụng đất và trách nhiệm cung cấp dịch vụ. Việc xác lập quyền cho từng thửa cũng phải gắn với trách nhiệm quản lý, duy tu lâu dài của chủ đầu tư.

Ông Kiên cũng lưu ý bài toán quỹ đất và quản lý sẽ trở nên đáng chú ý nếu các nghĩa trang được sử dụng trong thời gian rất dài. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy có những mô hình giới hạn thời gian sử dụng. Chẳng hạn, tại Singapore, thời gian sử dụng đất cho mục đích này được giới hạn, sau đó có cơ chế xử lý hoặc chuyển đổi phù hợp.