Đánh thuế chuyển nhượng cao có khiến giới đầu cơ nhà đất chùn tay?

Anh Trần Tiến Trọng (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, chỉ trong hơn 3 tháng qua, anh đã chi hơn 8 tỷ đồng (sau khi đáo hạn ngân hàng) để mua vào 3 lô đất nền, 1 lô ở Sóc Sơn (Hà Nội) và 2 lô ở Hưng Yên. Tất cả đều có mức giá khá “hời” vì chủ đất cũ gãy đòn bẩy tài chính, phải thoát hàng gấp.

Kỳ vọng chặn “lướt sóng”

Nhìn nhận về chủ trương đánh thuế chuyển nhượng bất động sản lên gấp 5 lần hiện tại (tính trên toàn bộ giá bán), anh Trọng khẳng định: “Đây chưa phải là mối lo hiện hữu với những nhà đầu tư hay giới đầu cơ có dòng tiền mạnh, vì từ đề xuất đến đi vào hiện thực còn lâu”.

Như VnBusiness đã đưa tin, Bộ Tài chính đang đưa ra lấy ý kiến dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó đáng chú ý là đề xuất áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo hướng đánh mạnh vào các giao dịch ngắn hạn.

Thuế chuyển nhượng nhà đất được kỳ vọng chặn "lướt sóng", ngăn đầu cơ.

Cụ thể, cá nhân chuyển nhượng bất động sản sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 20% trên phần thu nhập tính thuế. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan, mức thuế sẽ được tính trực tiếp trên giá bán, áp dụng theo biểu thuế suất lũy tiến theo thời gian.

Theo đó, người sở hữu bất động sản dưới 2 năm sẽ chịu mức thuế cao nhất, lên đến 10% trên giá bán. Thời gian nắm giữ từ 2 đến 5 năm, thuế suất là 6%, từ 5 đến 10 năm là 4%. Bất động sản được giữ từ 10 năm trở lên hoặc có nguồn gốc từ thừa kế sẽ áp dụng mức thuế 2%. Với tài sản thừa kế, không tính đến thời gian sở hữu, vẫn giữ nguyên 2%/giá bán.

Việc áp dụng biểu thuế cao với các khoản đầu tư ngắn hạn được đánh giá là biện pháp nhằm hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Tuy nhiên, từ góc nhìn của nhà đầu tư như anh Trọng, việc áp thuế chuyển nhượng cao không gây quá nhiều lo lắng cho giới đầu cơ có nền tảng tài chính mạnh, bởi “từ đề xuất đến đi vào hiện thực còn lâu”.

Nếu xét trên thực tế, niềm tin của anh Trọng không hẳn thiếu cơ sở, bởi như vấn đề “đánh thuế bất động sản thứ 2 trở đi” đã từng được đưa ra nhiều lần, diễn ra từ cách đây nhiều năm, nhưng đến nay vẫn “lỗi hẹn” và những nhà đầu tư vẫn không ngừng kiếm bộn tiền, với tâm lý “không gì lãi bằng buôn đất”.

Ngay cả khi chính sách tăng thuế được áp dụng, theo anh Trọng, áp lực với những nhà đầu tư có tiềm lực cũng không quá lớn, có chăng chỉ giảm đôi chút lợi nhuận. Thuế chỉ khiến các nhà đầu tư đi vay “chùn tay”, còn với người có tiền thì không thành vấn đề, bởi họ không có áp lực thanh khoản, càng để lâu thì giá nhà đất càng lên.

“Tiền thuế so với lãi tăng là không quá đáng kể. Việc này chỉ khiến giá cả tăng thêm, vì giá nhà đất sẽ bị người bán cộng thêm thuế chuyển nhượng. Nhìn sang các mặt hàng xa xỉ khác như xe hơi, thời trang… có thể thấy giá hiện nay đắt gấp 2, 3 lần ở châu Âu, châu Mỹ do thuế nhưng người Việt vẫn mua hoặc buộc phải mua. Đất cũng như vậy”, anh Trọng phân tích.

Dễ “lợi bất cập hại”

Chủ trương đánh thuế mua bán nhà đất theo thời gian nắm giữ nhằm ngăn nạn đầu cơ, lướt sóng, theo giới chuyên gia, là xu thế chung đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng. Ở chiều hướng tích cực, việc đánh thuế “lướt sóng”, hay căn nhà thứ hai trở đi sẽ góp phần tăng thêm nguồn thu cho ngân sách, đồng thời tác động đến tâm lý của nhà đầu tư.

Nếu đề xuất được thông qua, phân khúc bị ảnh hưởng mạnh nhất sẽ là đất nền và căn hộ cao cấp – những sản phẩm thường được giới đầu tư "lướt sóng" trong vòng 6 - 18 tháng. Việc áp mức thuế 10% trong giai đoạn nắm giữ ngắn như vậy sẽ khiến biên lợi nhuận của các nhà đầu tư mỏng đi đáng kể.

“Mức thuế cao có thể làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ. Nhiều người trong số này sẽ phải cân nhắc rút lui khỏi thị trường do chi phí giao dịch tăng lên”, một chuyên gia nhận định.

Đồng tình, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn – cho rằng chính sách thuế mới có thể tác động lớn đến tâm lý nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư ngắn hạn. Mức thuế suất cao nhất lên tới 10% – gấp 5 lần hiện hành – sẽ làm thay đổi tính toán lợi nhuận của nhiều nhà đầu tư cá nhân.

Tuy nhiên, ông Tuấn cũng lo ngại việc đánh thuế cao với chuyển nhượng bất động sản có thể dẫn đến việc đẩy giá nhà, đất tăng cao. Nguyên nhân là bởi người bán thường tính gộp toàn bộ chi phí phát sinh – bao gồm cả thuế – vào giá bán. Khi mức thuế tăng, chi phí này được chuyển sang cho bên mua, khiến người mua cuối cùng là đối tượng chịu gánh nặng.

Chưa kể, lợi nhuận thực tế của các nhà đầu tư cũng bị thu hẹp, khiến bất động sản mất đi sức hấp dẫn so với các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng hay trái phiếu. Trong dài hạn, sự kém cạnh tranh này không chỉ ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư trong nước, mà còn làm giảm sức hút của thị trường địa ốc Việt Nam so với các quốc gia trong khu vực – nơi áp dụng mức thuế chuyển nhượng bất động sản thấp hơn.

Giới chuyên gia cũng cảnh báo, nếu chính sách thuế không được tính toán hợp lý, thị trường bất động sản có thể phải đối mặt với làn sóng tăng giá không đến từ nhu cầu thực, mà xuất phát từ áp lực chi phí – khiến giấc mơ sở hữu nhà ở của người dân ngày càng xa vời.

Hưng Nguyên