Cuộc đua xây nhà ở xã hội Thủ đô

Làn sóng doanh nghiệp mới nhập cuộc

Đếm ngược tới mục tiêu phát triển tối thiểu 120.000 căn nhà ở xã hội (NOXH) giai đoạn 2026-2030, Hà Nội chứng kiến thay đổi rõ rệt trong cơ cấu nhà đầu tư tham gia phân khúc này.

Tính đến hết tháng 5/2026, Hà Nội đã bổ sung khoảng 60 dự án NOXH vào danh mục được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc giao nhà đầu tư thực hiện.

QMS Starup Tower (trên đường Tôn Thất Thuyết (Hà Nội) của Công ty CP Dịch vụ trường học Quang Minh - doanh nghiệp đứng sau dự án NOXH hơn 24.000 căn hộ vừa được chấp thuận. Ảnh: QMS

Ngoài những tên tuổi quen thuộc như Ecoland, Capital Hà Nội, Công ty CP Đầu tư và phát triển đô thị Nam Hà Nội, Tổng công ty 319 - Bộ Quốc phòng, Tập đoàn Bắc Hà hay Housinco, danh sách còn xuất hiện nhiều doanh nghiệp lần đầu bước chân vào sân chơi vốn được xem là nhiều thách thức.

Điển hình là một số trường hợp như liên danh VIDIFI - Vĩnh Phát với dự án NOXH tập trung gần 6.900 căn tại xã Bát Tràng; Công ty CP Đô thị Bình Minh Invest với dự án Tây Vành đai 4 quy mô hơn 3.000 căn; Thảo Nguyên Invest phát triển dự án NOXH Đại Mỗ khoảng 1.500 căn theo cơ chế thí điểm tại Nghị quyết 201/2025 của Quốc hội; hay Công ty CP Đầu tư và thương mại Hà Nội với dự án Phụng Thượng quy mô khoảng 2.670 căn.

Chỉ riêng các dự án đã được chấp thuận trong thời gian qua dự kiến sẽ bổ sung thêm hơn 57.200 căn hộ vào nguồn cung NOXH của Thủ đô.

Nếu như vài năm trước, thị trường NOXH chủ yếu nằm trong tay một số doanh nghiệp có kinh nghiệm phát triển nhà ở chính sách thì nay bức tranh đã thay đổi đáng kể. Không ít doanh nghiệp chưa từng triển khai NOXH, thậm chí chưa tạo nhiều dấu ấn trên thị trường bất động sản nhà ở, cũng bắt đầu tìm kiếm cơ hội tại phân khúc này.

Đáng chú ý, quy mô dự án cũng lớn hơn hẳn so với giai đoạn trước. Thay vì những khu NOXH vài trăm căn, nhiều đề xuất hiện được tính bằng hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn căn hộ. Điều này phản ánh định hướng mới của Hà Nội khi phát triển các khu NOXH tập trung thay vì bố trí rải rác trong các dự án thương mại như trước.

Sự thay đổi này diễn ra cùng thời điểm Hà Nội áp dụng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 201/2025 của Quốc hội. Việc rút ngắn nhiều thủ tục lựa chọn chủ đầu tư và chấp thuận dự án giúp giảm đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư. Trong khi đó, mục tiêu phát triển tối thiểu 120.000 căn NOXH đến năm 2030 tạo ra quy mô thị trường đủ lớn để nhiều doanh nghiệp chuyển hướng sang phân khúc này.

Ở góc độ doanh nghiệp, NOXH cũng không còn đơn thuần là phân khúc lợi nhuận thấp. Trong bối cảnh thị trường nhà ở thương mại vẫn phục hồi chậm, đây vô hình trung trở thành kênh duy trì hoạt động, mở rộng quỹ đất và tạo nguồn doanh thu ổn định trong nhiều năm.

Bên cạnh các dự án đã được chấp thuận, Hà Nội hiện còn 92 hồ sơ đang trong quá trình hoàn thiện, lấy ý kiến các sở ngành với tổng quy mô khoảng 165.640 căn hộ.

Nổi bật trong số này là khu NOXH Thuận An của Công ty TNHH Đầu tư thương mại và kinh doanh bất động sản Thịnh Vượng với 2.376 căn; NOXH Thanh Oai - Phương Đông 1 khoảng 1.700 căn; liên danh Thái Nam Land - Vimeco đề xuất hơn 3.100 căn tại Đan Phượng.

Đặc biệt, Công ty CP Dịch vụ trường học Quang Minh đề xuất tổ hợp NOXH đa tiện ích Yên Xuân quy mô hơn 24.450 căn, trong khi Công ty TNHH Đầu tư và phát triển bất động sản Sơn Tây cũng đề xuất khu NOXH tập trung tại ô đất HL6-5, xã Phú Cát với hơn 9.200 căn.

Không dừng ở đó, chương trình phát triển NOXH của Hà Nội tiếp tục được mở rộng với hàng chục dự án mới bổ sung vào kế hoạch giai đoạn 2026-2030. Các dự án như Sông Thiếp, Ngọc Hồi, Tiền Phong, Phú Cốc, Việt Hưng, Dương Nội, Tây Tựu, Xuân Phương hay Đại Phú dự kiến bổ sung thêm khoảng 41.600 căn hộ trong thời gian tới.

Sàng lọc ngay từ vòng đề xuất

Nếu dòng vốn đang dịch chuyển mạnh vào NOXH thì quá trình lựa chọn nhà đầu tư cũng trở nên khắt khe hơn.

Theo tổng hợp của Sở Xây dựng Hà Nội, đến cuối tháng 5/2026, hàng chục hồ sơ đề xuất dự án đã bị trả lại do chưa đáp ứng yêu cầu theo quy định. Danh sách này có cả doanh nghiệp từng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản lẫn các nhà đầu tư mới.

Một dự án NOXH đang hình thành tại khu vực Đông Nam đường Tố Hữu. Ảnh: Hoàng Anh

Có thể kể đến Công ty CP HTD Việt Nam với dự án NOXH An Thịnh; Công ty CP KEHIN với dự án NOXH Mai Dịch; Công ty TNHH Bất động sản Vượng Tân Phát; Công ty CP Đầu tư An Phú Land; Công ty CP Đầu tư T&T Thủ Đô; Công ty CP Đầu tư và phát triển Bách Mộc; Công ty CP Prima Invest; Công ty CP Toàn Cầu Invest; Công ty CP Tập đoàn SP; Công ty CP Xuất nhập khẩu Hoa Lư; Công ty CP Tập đoàn Miza...

Việc nhiều doanh nghiệp bị loại ngay từ vòng đề xuất cho thấy Hà Nội không còn áp dụng cách tiếp cận "đăng ký trước, lựa chọn sau". Thay vào đó, nhà đầu tư phải chứng minh ngay từ đầu sự phù hợp về quy hoạch, quỹ đất, năng lực tài chính cũng như khả năng triển khai dự án.

Nói cách khác, cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 201/2025 chỉ giúp rút ngắn thủ tục hành chính chứ không hạ thấp điều kiện lựa chọn chủ đầu tư. Chính vì vậy, bên cạnh hàng chục dự án được chấp thuận, vẫn còn hơn 90 hồ sơ đang phải tiếp tục hoàn thiện, trong khi nhiều đề xuất đã dừng ngay từ vòng đầu.

Đây cũng là bước sàng lọc cần thiết trong bối cảnh quy mô các dự án NOXH ngày càng lớn. Nếu trước đây một dự án chỉ vài trăm căn thì nay nhiều khu lên tới hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn căn hộ, đòi hỏi nguồn lực tài chính và năng lực triển khai ở mức hoàn toàn khác.

Nếu tính toàn bộ danh mục đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc giao chủ đầu tư, Hà Nội hiện có khoảng 116 dự án với quy mô khoảng 101.300 căn hộ, tương đương khoảng 84% mục tiêu tối thiểu 120.000 căn giai đoạn 2026-2030.

Tuy nhiên, phần lớn dự án mới vẫn dừng ở bước hoàn thiện quy hoạch, giải phóng mặt bằng hoặc chuẩn bị đầu tư, trong khi số lượng công trình được triển khai xây dựng chưa tương xứng với quy mô kế hoạch.

Nhìn từ diễn biến hơn nửa đầu năm 2026, NOXH đang bước vào một giai đoạn phát triển mới khi sức hút không còn đến từ các chính sách ưu đãi đơn lẻ mà từ quy mô thị trường đủ lớn để hình thành một cuộc cạnh tranh mới giữa các nhà đầu tư.

Thái Bình