'Cơn sốt' đất nền sau thông tin sáp nhập tỉnh bắt đầu hạ nhiệt

Thông tin sáp nhập tỉnh là cú hích lớn với thị trường đất nền thời điểm đầu năm 2025 khiến phân khúc đất nền đánh bật vị trí top đầu của căn hộ chung cư về mức độ quan tâm của người dùng trong những quý trước đó.

Trong báo cáo thị trường quý I, Bộ Xây dựng cho biết giao dịch nhà ở và đất nền có nhiều biến động so với quý trước do thông tin sáp nhập các tỉnh, thành. Cả nước có gần 33.600 giao dịch nhà ở riêng lẻ, tăng 32% theo quý. Phân khúc đất nền cũng ghi nhận hơn 101.000 giao dịch, tăng hơn 16%.

Đất nền tại nhiều địa phương tăng giá mạnh ngay từ đầu năm 2025. Ảnh Đông Bắc.

Về giá bán, Bộ cho biết các tỉnh, thành có thông tin là nơi đặt cơ quan hành chính mới, mặt bằng giá đất bị đẩy lên cao. Ví dụ, tại Phú Thọ, một số khu dân cư, thậm chí cả khu đô thị bị bỏ hoang tại các phường Vân Phú, Trưng Vương, Thọ Sơn, Thanh Miếu, Gia Cẩm được rao bán với giá đất tăng 20-30% so cùng kỳ năm trước. Tại Hải Phòng, đất nền tại Kiến Thụy, An Đồng, Thủy Nguyên được chào giá tăng 15-20%.

Tương tự, ở phía Nam, giá bán đất nền một số khu vực thuộc Nhơn Trạch (Đồng Nai) tăng khoảng 20-30%, có nơi tăng trên 40% so cùng kỳ năm 2024.

Trước đó, ngay đầu năm, bất động sản nhiều địa phương có thông tin sáp nhập, được đặt trung tâm hành chính có dấu hiệu nóng cục bộ. Giá bán đất nền tại nhiều nơi như TP Hưng Yên, huyện Văn Giang (Hưng Yên), TP Việt Trì, TP Ninh Bình, TP Bắc Giang... đã rục rịch tăng 5-15% so với cuối năm ngoái. Thậm chí nhiều chủ đất còn rao giá tăng hơn 30% để hưởng lợi từ "sóng" sáp nhập.

Tại khu vực phía Nam, mức độ quan tâm và giá bán của các khu vực như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu hay Nhơn Trạch (Đồng Nai) cũng có xu hướng tăng nhanh. Dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy giá bán một số khu vực có dấu hiệu "nóng" khi leo thang 20-30% so với cuối năm ngoái...

Hay như tại thành phố Việt Trì (tỉnh Phú Thọ), giá đất tại các phường trung tâm như Thanh Miếu, Gia Cẩm, Trưng Vương, Bạch Hạc, Sông Lô, Thọ Sơn đã tăng từ 20-30%, thậm chí một số khu vực có hạ tầng giao thông đồng bộ ghi nhận mức tăng lên đến 50% so với cuối năm 2024. Khu đô thị Bến Gót (phường Thọ Sơn) trước Tết Nguyên đán Ất Tỵ có giá khoảng 15 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 20-25 triệu đồng/m2.

Trước thông tin “sốt đất,” một số địa phương giao các ngành chức năng kiểm tra việc mua bán nhà đất trên địa bàn có hiện tượng tăng giá bất thường, xử lý nghiêm theo quy định các hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai và pháp luật hiện hành khác có liên quan; đề xuất các biện pháp nhằm điều tiết, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững...

Giá đất nền đã bắt đầu hạ nhiệt

Theo dữ liệu thị trường bất động sản quý I/2025 của Batdongsan.com.vn cho biết, tính đến tháng 3/2025, lượng tìm kiếm đất nền tăng mạnh tại nhiều tỉnh thành sau thông tin sáp nhập. Cụ thể, so với tháng 2/2025, lượng tìm kiếm đất nền Hà Nội tăng 52%, đất nền TP.HCM tăng 31%, đất nền Hưng Yên tăng 36%, Thái Bình tăng 75%, Bình Dương tăng 49%, Bà Rịa-Vũng Tàu tăng 42%, Quảng Bình tăng 45%, Quảng Trị tăng 8%…

Tuy nhiên, sau thời gian ngắn sốt nóng, đến thời điểm hiện tại, cơn sốt đất nền đã hạ nhiệt, ngay cả khi khi Quốc hội chính thức thông qua Nghị quyết về việc sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh năm 2025, công bố bản đồ 34 tỉnh thành mới của Việt Nam.

Giá đất nền đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Ảnh BĐS.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn thời điểm hiện tại ghi nhận thực tế giảm nhiệt của thị trường đất nền trên diện rộng. Cụ thể, đất nền Văn Giang, giá chào bán vẫn đang giữ ở mức 125-150 triệu đồng/m2 với những lô đất thuộc khu vực vòng xuyến (bùng binh). Thậm chí, có lô rao giảm nhẹ 1-2 giá so với tháng 4/2025. Nhiều lô đất thuộc Phụng Công, Xuân Cao và Cửu Cao không còn nhảy nhót về giá, giá chào bán vẫn duy trì phổ biến 40-55 triệu đồng/m2 nhưng thanh khoản chậm. Một số lô chủ cần tiền gấp, giảm 1-2 triệu đồng/m2 nhưng vẫn chưa tìm được khách mua.

Tại khu vực thành phố Hưng Yên, một lô đất thuộc đường Lương Định Của từng được chào giá 35 triệu đồng/m2 vào tháng 3/2025 thì nay giá rao bán là 32 triệu đồng/m2. Một số lô đất thuộc phường Hiến Nam cũng giảm nhe từ 28-32 triệu đồng/m2 lúc nóng sốt về mức trung bình là 30 triệu đồng/m2.

Tại Thái Bình, đất thuộc phường Hoàng Diệu thuộc thành phố Thái Bình, từng được rao bán mức giá trung bình 30-32 triệu đồng/m2 trong lúc nóng sốt thì hiện tại nhiều chủ đất chỉ đang chào bán từ 29-30 triệu đồng/m2.

Tại thành phố Việt Trì (Phú Thọ), giá đất phường Thọ Sơn vẫn đang được chào bán ở mức 22-27 triệu đồng/m2 nhưng giá giao dịch thì thấp hơn từ 1 đến 2 giá. Đất Vân Phú, giá chào bán hiện tại là 18-21 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với mức giá 19,5-22 triệu đồng/m2 của tháng 3/2025. Đất tại khu vực Minh Phương giảm từ mức 30-34 triệu đồng/m2 về mức 29-32,5 triệu đồng/m2.

Hay tại Bắc Ninh, giá chào bán đất nền thị xã Thuận Thành, Gia Bình, Lương Tài... đi ngang trong vòng hơn 2 tháng nay. Lượng nhà đầu tư đổ về đây tìm kiếm đất cũng không còn đông như thời điểm tháng tháng 3. Đáng chú ý, có một số nhà đầu tư với mục đích "lượt sóng" đang mắc kẹt.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, sau khi lập đỉnh ở tháng 3, mức độ quan tâm đất nền tại khu vực phía Bắc nói chung và Hà Nội nói riêng có dấu hiệu giảm tốc ở tháng 4 với tỷ lệ giảm lần lượt là 5% và 15%.

Trong tháng 5, một số địa phương ở phía Bắc ghi nhận mức độ quan tâm đất nền tăng trưởng so với cùng kỳ năm ngoái là Bắc Ninh, Hưng Yên và Bắc Giang với tỷ lệ tăng lần lượt 43%, 38% và 36%. Các thị trường như Vĩnh Phúc và Hòa Bình vẫn duy trì đà tăng nhẹ, lần lượt 11% và 8%. Hải Phòng gần như đi ngang khi tăng 1%, Quảng Ninh giảm nhẹ 4%.

Nếu so với tháng 4/2025, thị trường đã xuất hiện dấu hiệu giảm nhẹ về mức độ quan tâm tại hầu hết các tỉnh, phản ánh dấu hiệu thận trọng hậu thông tin thuế đối ứng. Quảng Ninh là điểm sáng duy nhất với mức tăng trưởng được ghi nhận là 10%.

Mặc dù mức độ quan tâm có xu hướng giảm tốc, mặt bằng giá bán đất nền các tỉnh phía Bắc vẫn duy trì ổn định so với đỉnh tháng 3/2025, thậm chí nhiều địa phương còn ghi nhận tăng trưởng tương đối cao so với đầu năm 2024.

Ví dụ, Hòa Bình ghi nhận mức tăng cao nhất miền Bắc với 67% so với đầu năm 2024, duy trì ổn định so với tháng 3/2025. Hưng Yên tăng 59% so với đầu năm 2024, không biến động nhiều so với đỉnh tháng 3.

Vĩnh Phúc và Bắc Giang có mức tăng lần lượt là 47% và 39% so với đầu năm ngoái. Tuy nhiên, so sánh với đỉnh của tháng 3, Vĩnh Phúc giữ nhịp tăng trưởng 14% thì Bắc Giang ghi nhận giảm 7%.

Bắc Ninh tăng 20% so với đầu năm ngoái và tiếp tục nhích 3% so với tháng 3/2025. Quảng Ninh tăng 12% so với đỉnh. Còn Hải Phòng không có biến động giá đáng kể so với tháng 1/2024 cũng như hồi đỉnh tháng 3.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, một trong những điểm đáng chú ý nhất là mức độ quan tâm tăng mạnh đối với căn hộ chung cư, đặc biệt tại Hà Nội và các tỉnh miền Bắc.

“Đây có thể là tín hiệu đầu tiên cho thấy nhà đầu tư và người mua đang quay về xu hướng lựa chọn phân khúc có tính an toàn. Nhà đầu tư thường có xu hướng lặp lại vòng quay tâm lý. Khi thấy thị trường nóng, họ đổ vào đất giống thời điểm tháng 3 vừa qua. Khi nào cảm thấy thiếu an toàn, họ sẽ quay trở lại với loại hình có dòng tiền và có khả năng thanh khoản như căn hộ chung cư”, ông Quốc Anh cho hay.

Cùng quan điểm, bà Phạm Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng, tại các thị trường đã tăng trưởng nóng về giá sẽ có sự điều chỉnh. Những dự án có pháp lý rõ ràng, đầu tư bài bản của các chủ đầu tư lớn vẫn sẽ duy trì sức hút.

Bên cạnh đó, tình trạng sốt nóng vẫn có thể xảy ra cục bộ tại một số địa phương nếu có thêm các thông tin mới về cơ chế, chính sách hay quy hoạch. Bởi đây vẫn luôn là phân khúc phản ứng rất nhạy và tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) vẫn luôn tồn tại ở một nhóm nhà đầu tư nhất định.

Đông Bắc