'Cơn đau đầu dễ chịu' của giới đầu tư căn hộ cho thuê

Anh Trần Quốc Hưng, nhà đầu tư gốc Hà Nội, rót tiền vào một căn hộ 70m2 ở khu Đông TP.HCM từ năm 2020, và đều đặn thu về hơn 100 triệu đồng/năm từ cho thuê. Hiện, giá thuê nhà của anh vào khoảng 16 triệu đồng/tháng, tăng khoảng 1 triệu so với năm 2024.

Nhà đầu tư lãi kép

Với dòng tiền cho thuê đều đặn, anh Hưng cho rằng mình đang hưởng lợi kép, khi giá trị tài sản cũng đang tăng lên theo từng quý. Cụ thể, căn hộ mà anh mua với giá hơn 2,8 tỷ đồng nay được thị trường chào bán không dưới 4,6 tỷ đồng.

“Khi tính toán, tôi nhận thấy tỷ suất cho thuê chỉ hơn 2%/năm, thấp hơn nhiều so với lãi suất tiết kiệm. Tuy nhiên, đây là “cơn đau đầu dễ chịu”, bởi đa phần nhà đầu tư căn hộ cho thuê hiện tại chờ đợi vào đà tăng của giá nhà, với phương châm mua kỳ vọng, bán tương lai”, anh Hưng chia sẻ.

Cũng theo anh Hưng, nhiều người bạn của anh cũng đang bình chân như vại dù lợi suất cho thuê căn hộ ngày càng giảm. Một người bạn của anh, cũng là một nhà đầu tư từ Hà Nội vào, đang sở hữu căn hộ 50m² ở Thủ Đức, thậm chí còn thấy rõ hơn sự chênh lệch.

Trong 1 năm qua, tiền thuê căn hộ của nhà đầu tư này đã tăng từ 8 lên 9,5 triệu đồng/tháng, còn giá trị căn hộ thì tăng tới hơn 60% so với lúc mua, từ mức 2 tỷ lên gần 3,3 tỷ đồng. Tốc độ tăng giá rõ ràng bỏ xa mức tăng tiền thuê, khiến lợi suất cho thuê chỉ mức trên dưới 2%.

Nhà đầu tư căn hộ vẫn "bình chân như vại" dù lợi suất cho thuê sụt giảm bởi giá trị tài sản vẫn đang tăng nhanh.

Các kết quả thăm dò thực tế cũng cho thấy thị trường đang chứng kiến tỷ suất cho thuê chung cư thấp kỷ lục trong nhiều năm trở lại đây. Báo cáo của PropertyGuru Việt Nam cho thấy tỷ suất cho thuê căn hộ TP.HCM từ mức 2,8% năm 2024 xuống chỉ còn khoảng 2,2% hiện tại.

Nhà phố, nhà riêng thậm chí còn thấp hơn, chỉ quanh mức 1,8%. Đối chiếu với trường hợp ông Đông, sở hữu căn nhà phố trị giá khoảng 10 tỷ đồng tại Thủ Đức, nhưng chỉ cho thuê được 15 triệu đồng/tháng, tức tỷ suất sinh lời khoảng 1,8%/năm

Những diễn biến thực tế cho thấy bức tranh chung của thị trường là giá thuê tuy có tăng, nhưng bị “đè” bởi tốc độ tăng giá nhà vượt trội, khiến tỷ suất sinh lời ngày càng teo tóp, theo đó ở nhiều khía cạnh, đang gây ra… “cơn đau đầu dễ chịu” cho nhà đầu tư.

Cơn "đau đầu" còn kéo dài?

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt (CBRE Việt Nam), cho rằng giá căn hộ đã tăng nóng trong thời gian dài, trung bình 20–30%/năm, thậm chí có giai đoạn chạm 40%. Trong khi đó, giá thuê chỉ tăng khoảng 5–10%/năm và còn phục hồi chậm sau dịch Covid-19.

Khi mẫu số tăng quá nhanh còn tử số tăng quá chậm, tỷ suất sinh lời tất yếu bị kéo xuống. Chưa kể, thị trường TP.HCM còn phải đối mặt với cấu trúc nguồn cung lệch pha, dư thừa căn hộ cao cấp, thiếu hụt nghiêm trọng phân khúc trung cấp và vừa túi tiền.

Khi các dự án cao cấp mới liên tục thiết lập mặt bằng giá 120–150 triệu đồng/m², thậm chí chạm 180–200 triệu, việc cho thuê đủ bù vốn hay sinh lời trở thành bài toán rất khó. Đơn cử, nguồn cung căn hộ cao cấp đổ về khu Đông khiến phân khúc cho thuê nơi đây cạnh tranh rất mạnh, làm giá thuê không tăng tương xứng với giá bán.

Ngay cả tại Bình Dương, vùng vệ tinh vốn được xem là thị trường “ăn chắc mặc bền” cũng đang rơi vào xu hướng tương tự, tỷ suất cho thuê giảm từ 4,4% xuống còn 3,9%.

Tuy nhiên, điều đáng bàn là dù tỷ suất cho thuê giảm, nhưng giá thuê thực tế vẫn tăng so với những năm trước. Nghĩa là dòng tiền không giảm, chỉ là hiệu quả tính trên giá trị tài sản bị kéo xuống do giá nhà tăng nhanh hơn nhiều.

Tình trạng trên khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào cảm giác “đau đầu” giữa lúc đang có lãi. Song thực chất nó vẫn là “cơn đau đầu dễ chịu”, bởi nó không xuất phát từ việc thua lỗ.

Dù vậy, theo giới phân tích, việc thị trường đang đi đến ngưỡng mà lợi nhuận cho thuê không còn đủ hấp dẫn để bù đắp cho chi phí sở hữu tài sản cũng khiến các quyết định đầu tư trở nên thận trọng hơn, và tâm lý “mua để cho thuê” không còn là xu hướng chủ đạo như giai đoạn trước.

Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cho rằng bất động sản đang bước vào giai đoạn đầu tư bền vững, không còn là miền đất hứa của tỷ suất 20–25%/năm như trước. Một bất động sản được xem là tốt khi có thể tạo ra lợi nhuận khai thác ổn định 3–3,5%/năm dựa trên tổng vốn đầu tư.

Nhưng để đạt được mức này trong bối cảnh giá bán tăng quá cao, nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng về khẩu vị rủi ro, tiềm năng khu vực, hạ tầng và chu kỳ thị trường.

Với những người ưa an toàn, bất động sản dòng tiền vẫn là kênh ổn định, nhưng không thể kỳ vọng sinh lời vượt trội. Với nhà đầu tư ưa rủi ro, việc chọn tài sản tăng giá lại cần sự am hiểu sâu sắc về thị trường, quy hoạch và chiến lược phát triển địa phương.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn tiếp tục xác lập mặt bằng giá mới, “cơn đau đầu dễ chịu” khi nhà đầu tư căn hộ vừa hưởng lợi từ đà tăng giá nhà, vừa phải chấp nhận thực tế tỷ suất cho thuê ngày càng thu hẹp sẽ còn kéo dài trong ít nhất 2-3 năm tới.

Hưng Nguyên