'Cò đất' nối đuôi về làng, đất quê Hà Tĩnh lại nhảy múa

Nguyên nhân khởi phát là thông tin Quy hoạch phân khu xây dựng Khu công nghiệp phía Tây thành phố Hà Tĩnh cũ vừa được công bố.

Giá đất lại... nhảy múa

Trên tuyến đường tỉnh 550 đi qua Toàn Lưu, không khó để bắt gặp từng nhóm người tụ tập, trao đổi, chụp ảnh tại các khu đất trống. Ở những lối nhỏ dẫn vào thôn xóm, ô tô đậu kín hai bên đường khiến sinh hoạt của người dân đảo lộn.

Các thôn Ngọc Hà, Nam Sơn, nơi trước kia người dân chủ yếu làm nông, nay nhộn nhịp người lạ, cò đất và nhà đầu tư từ nhiều nơi đổ về.

Một người dân thôn Nam Sơn kể: “Đầu năm, lô đất 160m² cạnh nhà tôi bán được 700 triệu đồng. Sau đó, người khác mua lại giá 1 tỷ, rồi lên 1,2 tỷ đồng. Đến nay, đã có người rao hơn 1,6 tỷ đồng. Chỉ trong vài tháng, giá tăng gấp đôi. Nhưng dân quê ở đây không ai dám bỏ tiền tỷ mua cả, vì thực ra đất chỉ để ở chứ chẳng buôn bán gì được”.

Ô tô của cò đất, nhà đầu tư đổ về làng quê Hà Tĩnh (Ảnh: TP).

Không chỉ vậy, một lô đất 200m² ở lối ngõ nhỏ, xung quanh toàn rừng và đồng hoang, hiện cũng được rao tới 2,2 tỷ đồng. Trong khi đó, cơ sở hạ tầng tại khu vực vẫn còn thô sơ, khi đường nội bộ nhỏ hẹp, chưa có điện lưới ổn định, hệ thống cấp nước chưa hoàn chỉnh.

Để thu hút nhà đầu tư, một môi giới tên Đông tại khu vực xã Toàn Lưu giới thiệu lô đất 140m² (với 100m² đất thổ cư và 40m² đất trồng cây lâu năm) giá rao hơn 1,6 tỷ đồng, tức hơn 11 triệu đồng/m².

“Giờ mua thì mai giá đã khác. Đất ở đây đang tăng theo giờ vì lượng người tìm mua rất lớn. Khi Khu công nghiệp phía Tây hình thành, chắc chắn giá sẽ còn tăng nữa”, môi giới trên quả quyết.

Những lời quảng cáo “có cánh” cũng nhanh chóng được tung ra, như mua đất để xây nhà trọ cho công nhân, mua sớm sẽ “ăn sóng” theo từng giai đoạn phát triển của khu công nghiệp, thậm chí có thể sinh lời gấp đôi. Không ít nhà đầu tư từ Nghệ An, Hải Phòng, Hà Nội… đã vội vã xuống tiền.

Bóng dáng của những cơn sốt ảo trong quá khứ

Cơn “nóng” đất nền tại Toàn Lưu khiến nhiều người nhớ lại “vết xe đổ” từng diễn ra ở Hà Tĩnh. Đáng chú ý nhất là vụ sốt đất ở xã Thạch Văn (huyện Thạch Hà cũ, nay đã sáp nhập vào xã Đồng Tiến) vào cuối tháng 3/2022.

Khi đó, thông tin về một dự án du lịch biển cao cấp trị giá gần 1.000 tỷ đồng được phê duyệt đã kéo hàng trăm cò đất đổ về, đẩy giá đất lên chóng mặt.

Dọc tuyến đường 19/5 qua thôn Đông Văn, cảnh tượng ô tô nối đuôi, cò đất rao bán rầm rộ, bảng quảng cáo cắm dày đặc khắp nơi từng khiến làng quê náo loạn.

Đất cát ven biển vốn ít người ngó ngàng bỗng vọt lên 15 triệu đồng/m², lô 200m² mặt tiền được hét giá 3 tỷ đồng. Có gia đình mua nhà 2 tỷ đồng trước đó, bỗng được môi giới định giá… 12 tỷ đồng.

Nhưng chỉ vài ngày sau, khi “sóng” qua đi, đất vẫn là đất, làng quê lại yên ắng. Nhà cửa mới gần như không mọc lên, chỉ còn vài nhà tạm bỏ hoang và những tấm biển rao bán mờ chữ.

Lãnh đạo xã Thạch Văn thời điểm đó thừa nhận nhu cầu thật của người dân không có, cơn sốt chủ yếu do môi giới tạo sóng rồi rút lui.

Những năm sau, bất động sản Hà Tĩnh vẫn xuất hiện vài “cơn sốt cục bộ” khác – như khi có thông tin sáp nhập hành chính đầu năm 2025 khiến giá đất ở khu vực trung tâm Hà Tĩnh và vùng ven tăng 10–20%. Song, tất cả đều mang bóng dáng đầu cơ ngắn hạn, dựa nhiều vào tin đồn hơn là giá trị thực tế.

Điểm chung của các “cơn sốt” đất quê Hà Tĩnh là chúng thường diễn ra chóng vánh, dựa vào hiệu ứng tâm lý, lời đồn quy hoạch hoặc dự án sắp triển khai. Nhà đầu tư đến sau, thiếu kinh nghiệm, dễ rơi vào cảnh ôm đất với giá trên trời nhưng không thanh khoản được.

Hiện nay, dù quy hoạch Khu công nghiệp phía Tây Hà Tĩnh đã công bố, song từ quy hoạch đến triển khai thực tế vẫn còn nhiều bước, kéo dài nhiều năm.

Thực tế, hạ tầng ở Toàn Lưu còn quá sơ khai, chưa có dấu hiệu hình thành một khu đô thị hay dịch vụ đi kèm. Khả năng sinh lời nhanh như môi giới vẽ ra là điều khó thành hiện thực trong ngắn hạn.

Các chuyên gia bất động sản cũng cảnh báo, giá đất tăng quá nhanh trong khi giá trị khai thác thực tế không thay đổi, là dấu hiệu rõ của “sốt ảo”.

Nhà đầu tư cần thận trọng với những lời chào mời hấp dẫn, không chạy theo tâm lý “sợ bỏ lỡ” (FOMO). Đặc biệt, cần xem xét kỹ pháp lý lô đất, hạ tầng, quy hoạch chính thức thay vì chỉ nghe theo tin đồn.

Chính quyền địa phương cũng cho biết sẽ theo dõi sát để ngăn ngừa tình trạng đầu cơ, thổi giá làm biến dạng thị trường. Người dân và nhà đầu tư được khuyến cáo tỉnh táo, tránh lặp lại những bài học đắt giá từng xảy ra.

Từ Thạch Văn năm 2022 đến Toàn Lưu năm 2025, các “cơn sốt đất” tại Hà Tĩnh đều cho thấy một kịch bản quen thuộc: thông tin quy hoạch – cò đất tung tin – giá tăng ảo – làn sóng người kéo đến – và cuối cùng (gần như chắc chắn) là sự thoái trào, những lô đất cao giá khó bán bị bỏ lại cho cỏ mọc hoang.

Đông Phong