Chuyển mục đích sử dụng đất: Cần linh hoạt để hỗ trợ dân sinh

Theo Quyết định số 71/QĐ-UBND ngày 20-12-2024, giá đất ở nhiều khu vực tăng cao, gây khó khăn trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho các xã miền núi của thành phố. Ảnh: Minh Họa

Nhiều gia đình “đuối sức” vì chi phí tăng
Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, với thay đổi quan trọng là không còn khái niệm “đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở” mà gọi chung là “đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở”. Theo quy định hiện hành tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, ngày 30-7-2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất người dân phải nộp 100% tiền sử dụng đất ở khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, trừ đi phần tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nông nghiệp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, mức nghĩa vụ tài chính như vậy đang cao hơn nhiều so với trước đây, gây khó khăn cho không ít hộ dân, nhất là tại khu vực nông thôn, miền núi. Trước đây, theo Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, người dân chỉ phải nộp 50% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với phần đất vườn, ao liền kề nhà ở trong cùng thửa đất.

Ghi nhận tại thành phố Hồ Chí Minh, anh Nguyễn Thanh Tuấn (ngụ quận Gò Vấp) sở hữu lô đất trồng cây lâu năm diện tích 75m² trên đường Lê Thị Hà (huyện Hóc Môn). Năm 2023 bảng giá đất ở khu vực này là 1,56 triệu đồng/m² đến đầu năm 2025, anh Tuấn nộp lại hồ sơ thì bất ngờ khi biết bảng giá đất ở con đường này đã tăng lên 40 triệu đồng/m², khiến số tiền sử dụng đất tăng hơn 20 lần so với tính toán ban đầu. Không thể kham nổi chi phí quá lớn, anh đành rút hồ sơ về.
Tại Hà Nội, sau khi bảng giá đất được điều chỉnh theo Quyết định số 71/QĐ-UBND ngày 20-12-2024, giá đất ở nhiều khu vực tăng cao, gây ra không ít khó khăn cho người dân khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Mặc dù tình trạng rút hồ sơ không nhiều như ở thành phố Hồ Chí Minh, song thực tế cũng ghi nhận nhiều trường hợp lưỡng lự, trì hoãn kế hoạch do chi phí tăng đột biến.

Theo Quyết định số 71/QĐ-UBND ngày 20-12-2024, giá đất ở nhiều khu vực tăng cao, nhất là các tuyến sau khi được chỉnh trang, làm mới. Ảnh: Minh Họa

Anh Nguyễn Văn Sang, cư trú tại quận Hà Đông chia sẻ, gia đình anh có mảnh đất rộng hơn 1.500m² tại xã Minh Quang, huyện Ba Vì, trong đó có 100m² đất ở. Để chuẩn bị xây dựng nhà ở ven đô, anh dự định chuyển đổi thêm đất trồng cây lâu năm trong cùng thửa sang đất ở. Tuy nhiên, khi bảng giá đất mới được áp dụng, chi phí chuyển đổi tăng gấp nhiều lần khiến anh chỉ đủ khả năng chuyển đổi được 200m². “Việc này khiến mọi kế hoạch của gia đình bị xáo trộn. Nếu muốn triển khai các mô hình như homestay, thì chi phí đầu tư sẽ đội lên rất nhiều”, anh Sang chia sẻ thêm.

Để chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiệu quả, bền vững
Theo Chủ tịch UBND xã Yên Bài, huyện Ba Vì Nguyễn Văn Lập, ở các xã miền núi như Yên Bài, người dân chủ yếu sống dựa vào sản xuất nông nghiệp, thu nhập không cao. Nhiều hộ có đất nông nghiệp trong cùng thửa đất với nhà ở, muốn chuyển đổi một phần để mở rộng nhà cửa, làm homestay, phát triển du lịch sinh thái. Tuy nhiên, sau khi bảng giá đất mới được điều chỉnh, chi phí chuyển đổi tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba, là quá sức với người dân. Do đó, người dân mong muốn cơ quan chức năng chỉ thu 50% phần chênh lệch như trước đây, đó là mức hợp lý, vừa bảo đảm thu ngân sách, vừa hỗ trợ người dân phát triển sinh kế.

Chị Nguyễn Thị Mai, xã Tản Lĩnh, huyện Ba Vì bày tỏ: “Gia đình tôi muốn chuyển 150m² đất vườn bên cạnh nhà thành đất ở để tách hộ cho con, nhưng được thông báo chi phí lên đến hơn trăm triệu đồng. Với một gia đình vùng núi như chúng tôi, đó là khoản chi rất lớn. Nếu Nhà nước cho phép tính 50% chênh lệch tiền sử dụng đất như trước, thì người dân sẽ dễ thở hơn rất nhiều. Tôi mong chính sách này sớm được áp dụng trở lại để người dân vùng sâu, vùng xa như chúng tôi không bị tụt lại phía sau”.
Những biến động giá đất đang đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc điều chỉnh chính sách phù hợp thực tiễn, bảo đảm cân bằng giữa mục tiêu quản lý nhà nước và khả năng tiếp cận của người dân. Nhiều chuyên gia cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tăng để tiệm cận giá thị trường là xu hướng tất yếu nhằm bảo đảm nguồn thu ngân sách, chống thất thu và tăng hiệu quả quản lý đất đai. Tuy nhiên, để chính sách đi vào thực tiễn một cách hiệu quả, cần có cơ chế linh hoạt hơn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính, đặc biệt với những người dân gặp khó khăn về kinh tế hoặc ở các địa phương có điều kiện phát triển chưa đồng đều.
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (Trường Đại học Luật Hà Nội) đề xuất, có thể giữ nguyên chủ trương điều chỉnh bảng giá đất theo tình hình thực tế từng địa phương, nhưng nên áp dụng các mức giảm linh hoạt khi tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất vì mục đích dân sinh. Chẳng hạn, thay vì miễn hoàn toàn, có thể giảm 30-70% tùy theo khu vực, điều kiện thu nhập, hay mục tiêu chuyển đổi, để người dân có thể tiếp cận chính sách.

Giải quyết thủ tục đất đai tại quận Hà Đông. Ảnh: Sơn Tùng

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, việc tăng bảng giá đất không sai về mặt định hướng, nhưng nếu không song hành với các chính sách hỗ trợ tài chính sẽ dẫn đến hệ quả là người dân ngần ngại thực hiện các quyền về đất đai của mình, nhất là quyền chuyển mục đích sử dụng đất. Từ đó, không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân, mà còn làm chậm lại các hoạt động phát triển dân cư, hạ tầng ở khu vực nông thôn, miền núi.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh chính sách đang chuyển đổi theo hướng thị trường, rất cần những bước “đệm” hợp lý để tránh gây sốc cho người dân, đặc biệt là ở những địa bàn còn khó khăn, thu nhập thấp. Chính sự linh hoạt về mặt chính sách mới giúp bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Một giải pháp đang được kỳ vọng sẽ góp phần gỡ vướng cho người dân trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất là đề xuất giảm mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở. Mới đây, Bộ Tài chính đề xuất bổ sung Khoản 6 vào Điều 52, Nghị định số 103/NĐ-CP, theo hướng giữ nguyên cách tính như trước: Người dân chỉ phải nộp 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với phần tính theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan có thẩm quyền.
Đề xuất này không chỉ tạo bước chuyển tiếp hợp lý giữa hai giai đoạn pháp lý, mà còn bảo đảm tính công bằng, phù hợp với điều kiện kinh tế của người dân. Nếu được thông qua, đây sẽ là giải pháp quan trọng giúp thúc đẩy quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất một cách bền vững, hỗ trợ người dân ổn định cuộc sống, góp phần quản lý hiệu quả và minh bạch hơn nguồn lực đất đai.

Bạch Thanh