Chuyển ký túc xá, chợ vắng thành nhà ở xã hội: Làm sao không tái lãng phí?

Được phê duyệt từ năm 2009, dự án ký túc xá Pháp Vân - Tứ Hiệp (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai) được kỳ vọng đáp ứng chỗ ở cho hàng nghìn sinh viên các trường cao đẳng, đại học tại Hà Nội. Dự án có tổng mức đầu tư gần 1.500 tỉ đồng, sau tăng lên 1.900 tỉ đồng, xây dựng trên diện tích 40.000m2 với 6 tòa nhà cao 19 tầng (A1 đến A6).

Tuy nhiên, sau gần 15 năm, ký túc xá vẫn không thu hút được sinh viên. Nhiều tòa còn lại bị bỏ hoang, xuống cấp do chưa hoàn thiện nội thất và trang thiết bị, gây lãng phí lớn.

Năm 2024, sau gần một thập kỷ dự án hoạt động kém hiệu quả, Ủy ban nhân dân thành phố (TP) Hà Nội quyết định chuyển đổi công năng ký túc xá này thành nhà ở xã hội cho thuê. Thành phố dự kiến đầu tư hơn 220 tỉ đồng để cải tạo A2, A3 và hoàn thiện A4, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.

Ký túc xá Pháp Vân -Tứ Hiệp đang được Hà Nội chuyển đổi thành nhà ở xã hội để tận dụng quỹ nhà sẵn có (Ảnh: KT)

Ngày 28/10 vừa qua, 4 tòa nhà bỏ trống đang được thi công sơn mặt ngoài và lắp đặt mái tôn, song phần nội thất bên trong chưa được sửa chữa. Theo kế hoạch, việc cải tạo tòa A2, A3 sẽ hoàn thành trong năm 2026; tòa A4 chậm nhất năm 2027.

Tình trạng lãng phí tương tự cũng xảy ra tại chợ Mai Lĩnh (phường Yên Nghĩa, Hà Nội). Dù đưa vào sử dụng từ năm 2009, sau 16 năm, chợ vẫn không thu hút được tiểu thương, nhiều gian hàng xuống cấp và bỏ trống. Mới đây, thành phố đã chấp thuận chủ trương chuyển đổi khu đất này sang xây dựng nhà ở xã hội với quy mô khoảng 0,7ha, 150 căn hộ, tổng diện tích sàn 14.615m2. Các sở, ngành đang được giao thẩm định trước khi trình phê duyệt.

Các chuyên gia cho rằng, việc Hà Nội chuyển đổi các dự án bỏ hoang sang nhà ở xã hội là giải pháp phù hợp để tránh lãng phí tài nguyên, tận dụng quỹ nhà có sẵn và đáp ứng nhu cầu nhà ở giá hợp lý, đặc biệt cho nhóm thu nhập thấp. Tuy vậy, quá trình triển khai cần đi kèm cải tạo hạ tầng, bổ sung tiện ích và xây dựng cơ chế quản lý hiệu quả nhằm đảm bảo chất lượng sống cho cư dân.

Chuyển đổi ký túc xá: Hạ tầng vẫn là “nút thắt” cần gỡ

Hà Nội quyết định chuyển đổi khu nhà ở sinh viên tại Pháp Vân - Tứ Hiệp thành nhà ở xã hội, về tính khả thi của chủ trương này, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc chuyển đổi hoàn toàn có thể thực hiện, với điều kiện hạng mục nào thiếu thì phải được bổ sung để đáp ứng tiêu chuẩn của một khu nhà ở đúng nghĩa, đặc biệt là yêu cầu về hạ tầng và phòng cháy chữa cháy. Ông nhận định, ký túc xá và nhà ở xã hội có một số điểm khác biệt, dù không quá lớn. Tuy vậy, việc nhiều công trình liên tục bị thay đổi công năng thời gian qua cho thấy sự yếu kém trong công tác quản lý.

Về góc nhìn chống lãng phí, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, ký túc xá sinh viên vốn cũng là một loại hình nhà ở xã hội. Ngay từ Luật Nhà ở 2005 và được củng cố trong Luật Nhà ở 2014, Chính phủ đã xác định 3 nhóm đối tượng ưu tiên: sinh viên, công nhân tại các khu công nghiệp và người thu nhập thấp đô thị. Việc xây dựng ký túc xá trước đây phần lớn dựa vào nguồn trái phiếu Chính phủ - tức vốn nhà nước. Trong khi đó, nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp hiện nay chủ yếu sử dụng vốn vay ưu đãi hoặc vốn của nhà đầu tư tư nhân. Vì vậy, nếu chuyển đổi công năng từ ký túc xá sang nhà ở xã hội, bài toán tài chính phải được làm rõ, nhất là ở khía cạnh nguồn vốn đầu tư ban đầu và chi phí cải tạo.

Theo ông Võ, không phải toàn bộ ký túc xá dư thừa đều cần chuyển đổi. Một số khu trở nên vắng do lượng sinh viên giảm, do nhu cầu tự thuê nhà tăng ở nhóm sinh viên lớn tuổi hơn, hoặc do các trường đại học di chuyển cơ sở ra xa trung tâm khiến ký túc xá cũ không còn phù hợp. Tuy nhiên, dù hai loại hình này đều thuộc nhóm nhà ở xã hội, việc dùng nguồn vốn trái phiếu Chính phủ để xây dựng rồi sau đó bán hoặc cho thuê theo cơ chế nhà ở xã hội mới đặt ra nhiều vấn đề về quản lý tài chính, cần được xem xét minh bạch.

Ngoài ký túc xá bỏ hoang, Hà Nội dự kiến chuyển đổi cả chợ Yên Nghĩa (Hà Đông) thành nhà ở xã hội. Theo GS. Đặng Hùng Võ, tận dụng các công trình dôi dư có thể là giải pháp tình thế nhưng khó trở thành hướng đi bền vững. Ông cho rằng, Chính phủ hiện đang ưu tiên hai định hướng để giảm áp lực cung: phát triển mạnh nhà ở cho thuê từ khu vực tư nhân và thúc đẩy phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp. Trong bối cảnh ưu đãi dành cho phát triển nhà ở xã hội vẫn hạn chế, nguồn vốn dựa chủ yếu vào tín dụng ưu đãi giảm 1,5-2% so với lãi suất thương mại, việc dựa quá nhiều vào chuyển đổi công năng sẽ mang lại nhiều khó khăn.

Đề cập giải pháp tránh tái diễn tình trạng đầu tư rồi để hoang hóa, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, yếu tố con người đóng vai trò quyết định. Theo ông, nhiều sai lầm bắt nguồn từ việc cán bộ ra quyết định thiếu sát thực tế, dẫn đến lãng phí và buộc phải chuyển đổi công năng sau đó. Việc lựa chọn cán bộ đúng năng lực, đúng trách nhiệm mới là giải pháp căn cơ để hạn chế những hệ lụy tương tự trong tương lai.

Quy hoạch phải gắn với tổ chức thực hiện để tránh lãng phí

TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, Hà Nội đang triển khai nhiều giải pháp nhằm thực hiện mục tiêu xây dựng thủ đô trở thành trung tâm phát triển. Trong đó có chương trình nhà ở xã hội, phát triển ký túc xá sinh viên và di dời những cơ sở, trường đại học không phù hợp ra khỏi nội thành.

Tuy nhiên, ông Nghiêm cảnh báo, nếu các giải pháp này không thực hiện đồng bộ sẽ gây ra tình trạng công trình dôi dư, bỏ trống: “Chúng ta đã ưu tiên bố trí ký túc xá cho sinh viên, nhưng khi di dời trường học mà không có phương án chọn vị trí phù hợp, sinh viên không còn lựa chọn đó nữa. Đó là một nguyên nhân”.

Một lý do khác, theo ông Nghiêm, đó là thị trường tự phát ra đời nhiều khu nhà cho thuê với chất lượng và chi phí phù hợp với túi tiền người dân.

“Nhiều học sinh, sinh viên không cần không gian chất lượng cao, họ chỉ cần nơi ở vừa túi tiền. Do đó, nếu các giải pháp không nhìn nhận toàn diện, cái gì làm trước, cái gì làm sau thì dễ dẫn đến chệch hướng trong tổ chức thực hiện”, ông Nghiêm nhận định.

Sau 11 năm hoàn thành, công trình chợ Mai Lĩnh (phường Yên Nghĩa, TP Hà Nội) vẫn bỏ hoang

Về nhà ở xã hội, vị kiến trúc sư này lưu ý, khung pháp lý hiện mở rộng đối tượng được hưởng nhưng trong thực thi còn bất cập. Có những nhóm như cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang được giải quyết tốt, trong khi nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn gặp khó. Cần tháo gỡ thủ tục hành chính, xác định rõ mục tiêu để quy hoạch cân đối và tổ chức thực hiện hiệu quả.

Khi được hỏi chi phí cải tạo ký túc xá để chuyển thành nhà ở xã hội so với xây mới, ông Nghiêm cho rằng, không thể trả lời chung cho tất cả trường hợp. “Nhà ở xã hội phục vụ đến 12 nhóm đối tượng khác nhau, diện tích bình quân có thể tương đương, nhưng hình thức thuê, bán hay thuê mua sẽ khác nhau tùy từng đối tượng. Do đó, phải khảo sát kỹ nhu cầu tại chỗ, công nhân, viên chức hay người thu nhập thấp, để lựa chọn phương án cải tạo, tiện ích và mức giá phù hợp”.

Ông cũng đề xuất chú trọng chọn chủ đầu tư có năng lực, ưu tiên mô hình cho thuê hoặc thuê mua thay vì bán trọn, bởi nhu cầu thuê đang cao nhưng ít nhà đầu tư quan tâm.

Về tác động của việc tận dụng ký túc xá hay chợ bỏ hoang tới cơ cấu cung - cầu và giá nhà ở xã hội, ông Nghiêm nhấn mạnh, cần có kế hoạch tổ chức thực hiện dựa trên điều tra thực tế.

“Nhà ở xã hội, ký túc xá hay chợ đều có nhu cầu, nhưng tính đặc thù từng địa phương khác nhau. Trước khi sửa chữa hay chuyển đổi, phải xác định nguyên nhân bỏ hoang, ví dụ chợ vắng do thiếu hộ kinh doanh hay do thiếu người mua, để có giải pháp phù hợp”, ông Đào Ngọc Nghiêm nói.

Cũng theo ông Nghiêm, bài học rút ra là quy hoạch phải đi đôi với tổ chức thực hiện và điều tra nhu cầu cụ thể. Làm theo cảm tính hay chủ quan sẽ tạo ra khoảng cách lớn giữa định hướng và thực tế, dẫn tới lãng phí nguồn lực.

Chung Thủy/VOV.VN