Chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Không thể 'may giày cùng một cỡ' cho mọi đối tượng

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần xem xét nhiều yếu tố

Tại nhiều địa phương, người dân dù sống ổn định hàng chục năm nhưng đất vẫn được ghi là “đất nông nghiệp” trên sổ đỏ. Khi muốn chuyển đổi để xây nhà cho con cái, họ lại phải đóng những khoản phí cao đến hàng tỷ đồng. Điều này khiến người dân rất bức xúc.

Để tìm hiểu rõ hơn về nội dung này, Tạp chí Thương gia đã có cuộc trao đổi cùng TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam. Theo TS. Trần Xuân Lượng, nếu không phân biệt rõ mục đích và lịch sử sử dụng, chính sách đất đai sẽ tiếp tục bị méo mó và khó tạo ra sự đồng thuận xã hội.

Hiện nay, nhiều người dân phản ánh phí chuyển đổi quá cao, vượt khả năng chi trả. Quan điểm của ông về vấn đề này?

Về vấn đề này, thời gian gần đây, báo chí và dư luận đặc biệt quan tâm đến một trường hợp cụ thể xảy ra tại Nghệ An, qua đó phản ánh những bất cập trong cơ chế đấu giá đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Người dân muốn chia lại đất cho con cái mà đóng đến tiền tỷ như “mua lại mảnh đất của chính mình”.

Trong nhiều năm qua, chúng ta thường tổ chức đấu giá đất ở trên nền đất nông nghiệp vốn có giá rất thấp và kỳ vọng đấu giá đất ở sẽ càng cao càng tốt. Trong khi đó, đất nông nghiệp gần như không được đưa ra đấu giá. Điều này tạo ra một khoảng cách rất lớn về giá giữa đất ở và đất nông nghiệp, dù phần lớn đất đai có nguồn gốc từ đất nông nghiệp. Theo ước tính, đất nông nghiệp chiếm tới 80 - 90% quỹ đất cả nước.

Việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở như hiện nay đã hình thành một “khoảng trống giá” đáng kể. Cộng với việc các địa phương nhanh chóng áp dụng mức giá mới theo Nghị quyết 18, dù nội dung Nghị quyết là đúng và cần thiết nhưng cách thực hiện lại quá nóng vội. Nhiều nơi điều chỉnh giá mà chưa đánh giá đầy đủ các tác động về kinh tế, xã hội và lịch sử hình thành của từng thửa đất cụ thể.

Cần nhấn mạnh rằng, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện quản lý và điều tiết. Việc định giá đất không thể chỉ là trách nhiệm của một bộ, ngành, mà cần sự phối hợp liên ngành từ kinh tế, tài nguyên môi trường cho tới an sinh xã hội. Vì vậy, khi định giá đất phải phản ánh đúng bản chất, lịch sử sử dụng và đóng góp của người dân trong quá trình khai hoang, cải tạo.

Chẳng hạn, nhiều thửa đất được người dân sử dụng, cải tạo từ trước năm 1993, người dân đã bỏ công sức khai phá, cải tạo trong hàng chục năm. Lẽ ra, họ phải được khuyến khích hoặc hỗ trợ, chứ không phải gánh thêm khoản phí chuyển đổi cao ngất ngưởng khi đất được quy hoạch là đất ở.

Nếu họ không đủ khả năng chi trả, thì khu đất đó dù nằm giữa lòng thành phố vẫn sẽ bị “mắc kẹt” với mục đích sử dụng là đất nông nghiệp, trong khi mọi khu vực xung quanh đã là đất ở. Điều này không chỉ vô lý về mặt quy hoạch, mà còn trái với tinh thần chính sách của Nhà nước.

Do đó, cần có sự phân loại rõ ràng, linh hoạt trong chính sách. Ví dụ, với đất sử dụng trước năm 1993, nếu chuyển sang mục đích để ở, nên có chính sách miễn, giảm phí chuyển đổi. Tuy nhiên, nếu chuyển đổi phục vụ mục đích kinh doanh như chia lô bán nền, thì cần áp dụng mức thu phù hợp hơn.

Nói cách khác, không thể “may chung một cỡ giày” cho tất cả mọi người. Mỗi người dân có hoàn cảnh, lịch sử sử dụng đất và mục đích khác nhau, thì chính sách chuyển đổi cũng cần có “nhiều size giày”. Những người có công với cách mạng, hoặc từng hưởng chính sách đưa dân đi xây dựng kinh tế mới, vùng biên giới, hải đảo… cũng cần được xem xét đặc thù.

Cuối cùng, Nhà nước cần phân biệt rõ giữa chuyển đổi để ở và chuyển đổi để kinh doanh. Cùng một mảnh đất, nếu mục đích sử dụng là để ở với diện tích hạn chế, ví dụ 300m2 thì nên miễn hoặc giảm chi phí. Ngược lại, nếu là để kinh doanh, phát triển bất động sản thì phải tính toán theo cơ chế thị trường. Đó là cách tiếp cận công bằng, hợp lý và sát thực tế hơn.

Không chỉ người dân, doanh nghiệp cũng đang đối mặt với chi phí đất đai ngày càng tăng, trong khi dòng tiền cạn kiệt sau khủng hoảng. Ông có cho rằng chính sách đất đai hiện nay đang vô tình tạo rào cản, kìm hãm sự phát triển của doanh nghiệp?

Giá đất hiện nay đang ảnh hưởng sâu rộng đến toàn bộ nền kinh tế khi nó là một yếu tố cấu thành trong hầu hết mọi loại hàng hóa và dịch vụ, cả trực tiếp lẫn gián tiếp. Với đất nông nghiệp, giá đất tăng đồng nghĩa với chi phí sản xuất cũng tăng theo.

Chẳng hạn, đất dùng để trồng cây, nuôi gia súc, gia cầm… khi bị đẩy giá, sẽ khiến giá thành sản phẩm như rau củ, gạo, thịt, trứng… cũng leo thang. Đây là tác động trực tiếp từ giá đất đến chi phí sản xuất nông nghiệp.

Không chỉ dừng lại ở đó, giá đất tăng cũng kéo theo giá thuê mặt bằng sản xuất, nhà máy, kho bãi… khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp bị đội lên. Hệ quả là giá thành sản phẩm cao hơn, làm suy giảm năng lực cạnh tranh của hàng hóa Việt Nam trên thị trường quốc tế.

Ví dụ, nếu sầu riêng loại một của Thái Lan chỉ có giá khoảng 50.000 đồng/kg, còn sầu riêng Việt Nam lên tới 90.000 đồng/kg, thì rõ ràng hàng Việt khó có cửa xuất khẩu, dù chất lượng tương đương. Một phần nguyên nhân đến từ việc chi phí đầu vào, trong đó có giá đất ở Việt Nam cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực.

Giá đất tăng không chỉ ảnh hưởng đến hộ nông dân, mà còn tạo áp lực lớn đối với doanh nghiệp, kéo lùi đà phục hồi của nền kinh tế, đồng thời làm giảm khả năng cạnh tranh của cả nền kinh tế quốc dân.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam

Với ngành bất động sản, đây là một “gánh nặng kép”, bởi giá đất thường chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng giá thành một dự án. Giá đất cao khiến giá nhà ở tăng theo, trong khi nhu cầu thực lại khó tiếp cận. Chi phí thuê mặt bằng cũng bị đẩy lên, tác động ngược lại đến doanh nghiệp bán lẻ, dịch vụ và người tiêu dùng.

Ngoài giá đất, tại Việt Nam, còn tồn tại nhiều chi phí “ẩn” khác liên quan đến thủ tục chuyển đổi đất đai. Trong quá trình thực hiện các dự án, doanh nghiệp bất động sản không chỉ phải hạch toán chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất theo quy định, mà còn phải chi trả cho các thủ tục hành chính kéo dài và phức tạp.

Những chi phí ẩn này tuy không được thống kê chính thức, nhưng theo phản ánh từ chính các doanh nghiệp, chúng là con số không nhỏ và đang âm thầm đẩy giá trị đầu tư tăng cao.

Trong kinh tế học, chi phí ẩn một yếu tố làm méo mó thị trường, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và khiến môi trường kinh doanh trở nên thiếu minh bạch.

Nếu không có giải pháp kiểm soát giá đất và cải cách thủ tục hành chính một cách quyết liệt, nền kinh tế sẽ tiếp tục bị “neo” vào những chi phí phi lý, làm mất đi cơ hội cạnh tranh trong khu vực và trên thị trường toàn cầu.

Vậy theo ông, đâu là những điểm cần ưu tiên cải cách trong cơ chế thuế, phí và định giá đất hiện nay để đảm bảo công bằng và phát triển bền vững?

Để quản lý đất đai một cách hiệu quả, việc đầu tiên và quan trọng nhất là phải làm tốt công tác quy hoạch tổng thể quốc gia và các địa phương. Trong bối cảnh thực hiện sáp nhập các đơn vị hành chính, thì càng cần một cuộc "đại phẫu" toàn diện về quy hoạch đất đai ở cả tầm quốc gia và từng tỉnh, thành.

Một quy hoạch tốt sẽ giúp chúng ta xác định rõ ràng: có bao nhiêu quỹ đất để ở, bao nhiêu dành cho sản xuất, cho nông nghiệp, cho trồng lúa phục vụ an ninh lương thực… Khi quy hoạch đã rõ ràng, minh bạch, thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ không còn là câu chuyện thủ tục phức tạp như hiện nay. Người dân sẽ được hưởng lợi từ quy hoạch do chính Nhà nước xây dựng, thay vì phải “xin - cho” qua trung gian để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Sau quy hoạch, yếu tố tiếp theo cần được chú trọng là xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, hiện đại và toàn diện. Mỗi thửa đất, mỗi hộ dân phải có mã số định danh riêng. Khi đã có dữ liệu thống nhất và công khai trên phạm vi quốc gia, người dân và các tổ chức cộng đồng sẽ có điều kiện giám sát, đảm bảo tính minh bạch trong quản lý tài nguyên đất đai.

Chỉ khi có đầy đủ dữ liệu, đặc biệt là dữ liệu về giá đất thực tế Nhà nước mới có thể tiến hành đánh thuế một cách chính xác và công bằng. Nếu thu thuế theo kiểu “ước lượng” hay “cảm tính” như hiện nay, sẽ rất dễ gây phản ứng từ người dân và doanh nghiệp, đồng thời tạo ra những bất cập, bất bình đẳng trong xã hội.

Về mặt vi mô, chính sách đất đai phải đảm bảo công bằng, minh bạch và phù hợp với từng nhóm đối tượng, mục đích sử dụng. Cụ thể, cần phân biệt rõ giữa mục đích sử dụng để ở và để kinh doanh, giữa đất có lịch sử sử dụng hợp pháp lâu dài và đất bị lấn chiếm hoặc sử dụng trái phép gần đây.

Đối với những khu đất có lịch sử hình thành rõ ràng, người dân đã sinh sống ổn định hàng chục năm, như trường hợp ở khu vực Cầu Giấy (Hà Nội), nơi nhiều hộ dân đã ở 30 - 40 năm nhưng đất vẫn là đất nông nghiệp thì nên được hợp pháp hóa. Nhà nước vừa đảm bảo an cư cho người dân, vừa thu được ngân sách thay vì để tình trạng “đất ở trên giấy, đất nông nghiệp trên sổ đỏ” tồn tại kéo dài.

Trong khi đó, với những trường hợp mới lấn chiếm hoặc chuyển đổi mục đích trái phép, thì cần áp dụng mức giá đền bù, chuyển đổi theo sát giá thị trường, như một hình thức “mua lại quyền sử dụng đất” từ Nhà nước.

Mục tiêu của Nhà nước là công nghiệp hóa - hiện đại hóa, các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai cần được đơn giản hóa, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội.

Một ví dụ điển hình là thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cần được thực hiện nhanh chóng, minh bạch hơn trong thời gian tới. Tất nhiên, việc này không áp dụng đối với các loại đất có tính chất đặc thù như đất rừng phòng hộ, đất phục vụ quốc phòng - an ninh, hay đất đảm bảo an ninh lương thực quốc gia.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần được nhìn nhận một cách linh hoạt và phù hợp với yêu cầu phát triển. Chuyển đổi không đồng nghĩa với việc mất đi diện tích đất đai, mà là để sử dụng hiệu quả hơn, phục vụ tốt hơn cho mục tiêu phát triển bền vững của quốc gia.

Xin cảm ơn ông!

Mỹ Linh