Chuyển đất vườn sang đất ở: Chi phí đã giảm, vướng mắc vẫn còn

Theo Nghị quyết vừa được Quốc hội thông qua, từ năm 2026, người dân khi chuyển đất nông nghiệp, đất vườn, ao trong cùng thửa có đất ở sang đất ở chỉ phải nộp 30-50% phần chênh lệch tiền sử dụng đất, thay vì 100% như hiện nay.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội đánh giá, quy định mới đã giúp giảm tới 70% nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức, qua đó giảm đáng kể gánh nặng chi phí cho người dân

Ông dẫn chứng, nếu giá đất theo bảng giá đất của địa phương là 2.000.000 đồng/m2, trong khi giá đất ở là 10.000.000 đồng/m2, thì theo Luật Đất đai 2024 hiện hành, người dân phải nộp toàn bộ phần chênh lệch là 8.000.000 đồng/m2 khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo quy định mới áp dụng từ ngày 1/1/2026, trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở của địa phương, mức thu nghĩa vụ tài chính sẽ có sự thay đổi đáng kể.

Ví dụ, với hạn mức giao đất ở của địa phương là 200 m2, thì trong phần diện tích này, khi chuyển mục đích sử dụng đất, người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch. Như vậy, thay vì phải nộp 8.000.000 đồng/m2, người dân chỉ phải nộp 2.400.000 đồng/m2.

"Quy định mới góp phần giảm gánh nặng tài chính, đồng thời bảo đảm sự công bằng và hợp lý về chính sách, thể hiện tính nhân văn trong việc xử lý các trường hợp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa phù hợp với thực tiễn hiện nay", ông Tuấn nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cũng đánh giá, đây là bước điều chỉnh hợp lý và cần thiết trong bối cảnh bảng giá đất mới tăng tại nhiều địa phương khiến tiền sử dụng đất quá cao.

Chi phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở đã được giảm. (Ảnh minh họa).

Ông đưa ví dụ, một người dân có 1.000m2 đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư và muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, hạn mức giao đất ở tại địa phương là 200m2.

Theo quy định mới, với 200m2 đầu tiên, người dân chỉ phải nộp 30% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tính theo giá đất nông nghiệp; 200m2 tiếp theo được tính 50% mức chênh lệch; 600m2 còn lại người dân phải nộp 100% mức chênh lệch.

Cách tính mới giúp người dân giảm đáng kể chi phí so với trước, nhất là đối với những thửa đất rộng hoặc các hộ gia đình ở vùng ngoại thành, nông thôn.

“Việc quy định mức thu tiền sử dụng đất ưu đãi chỉ áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và trên một thửa đất. Đồng thời chỉ được giảm tối đa là hai lần hạn mức giao đất ở sẽ đảm bảo tính chặt chẽ, tránh trục lợi chính sách, tránh tình trạng lợi dụng chính sách để ‘gom đất’ chuyển mục đích rồi bán lại kiếm lời”, ông Đỉnh nói.

Cũng theo luật sư Đỉnh, điều khoản chuyển tiếp cũng rất hợp lý. Theo đó, nếu hộ gia đình, cá nhân đã được chuyển mục đích sử dụng đất từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (1/8/2024) đến trước ngày quy định mới có hiệu lực (1/1/2026) thì cho phép áp dụng hiệu lực “hồi tố” theo hướng có lợi, đảm bảo công bằng giữa những người đã nộp và những người chưa nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

Vẫn còn điểm vướng mắc

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), bảng giá đất của nhiều địa phương đã điều chỉnh tăng cao. Đơn cử như TP.HCM đã nâng lên rất cao, từ 2,56 lần đến 38 lần so với bảng giá đất năm 2020. Với việc thu bằng cách lấy giá đất ở trừ giá đất nông nghiệp rồi nhân với 30% (trong hạn mức) và 50% (ngoài hạn mức) thì mức tiền người dân đóng vẫn cao.

Ông dẫn chứng, trường hợp bảng giá đất 10 triệu đồng/m2, giá đất nông nghiệp là 300.000 đồng/m2, có hạn mức giao đất ở là 200 m2, có hệ số điều chỉnh giá đất là 1,5.

Khi đó hộ gia đình xin chuyển mục đích sử dụng đất 50 m2 đất nông nghiệp thành đất ở, thì nộp tiền sử dụng đất thấp hơn 70,9% sẽ là 218,25 triệu đồng.

"Nếu mức thu giảm còn 20% thì hộ gia đình này chỉ nộp tiền sử dụng đất thấp hơn 80,6%, tương đương chỉ phải nộp 145,5 triệu đồng", ông Châu nói.

Bên cạnh đó, theo ông Châu, quy định này chưa thực sự sát với thực tế sử dụng đất của người dân. Trong nhiều gia đình, đất vườn được tích lũy qua nhiều giai đoạn, hoặc phát sinh nhu cầu chuyển đổi theo từng thời điểm khác nhau, tùy vào khả năng tài chính và nhu cầu nhà ở của các thế hệ.

Ông cho rằng việc chỉ cho phép hưởng ưu đãi một lần khiến chính sách chưa giải quyết triệt để khó khăn, đặc biệt với những hộ có nhiều con, cần chia tách đất để ổn định chỗ ở lâu dài.

Đồng quan điểm, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cũng chia sẻ, chính sách đã giảm mạnh tỷ lệ thu nhưng tổng số tiền người dân phải đóng vẫn cao do bảng giá đất mới tăng nhiều lần. Với những trường hợp chưa đủ khả năng tài chính tại thời điểm xin chuyển đổi, việc buộc phải nộp đủ ngay một lần có thể tiếp tục khiến họ chùn bước.

Từ đó, ông Kiên đề xuất nên nghiên cứu cơ chế cho phép người dân được nợ tiền sử dụng đất hoặc đóng chậm, đến khi chuyển nhượng hoặc cho tặng thì mới hoàn tất nghĩa vụ tài chính, qua đó tăng tính khả thi của chính sách.

Châu Anh