Chung cư liệu còn hấp dẫn?

Thị trường chung cư bớt hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư

Thị trường bất động sản thời gian qua chứng kiến làn sóng tăng giá phi mã của phân khúc căn hộ chung cư. Tuy nhiên, sau giai đoạn “nóng sốt”, dòng sản phẩm này đang đứng trước những lực cản lớn từ bối cảnh vĩ mô. Câu hỏi lớn đặt ra lúc này là: Chung cư liệu có còn duy trì được sức hút, và đâu là hướng đi cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực?

Phân khúc chung cư đang đứng trước lăng kính đa chiều từ các chuyên gia. Một bên khẳng định vị thế dẫn dắt nhờ giá trị khai thác dòng tiền và nhu cầu ở thực bền vững. Một bên cảnh báo sự giảm nhiệt khi giá bán đã chạm trần đầu tư. Sự giằng co này tạo nên một diện mạo mới đầy thận trọng cho thị trường căn hộ.

VẪN CÒN VỊ THẾ TRÊN THỊ TRƯỜNG

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, một trong những thách thức lớn nhất hiện nay là chi phí triển khai dự án đang bị đẩy lên cao. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao cũng trở thành một áp lực không nhỏ.

Hệ quả là, cơ hội tiếp cận các sản phẩm bất động sản của khách hàng bị thu hẹp lại. Trong bối cảnh tài chính không còn dễ dàng, tâm lý thị trường có sự chuyển biến rõ rệt: khách hàng trở nên thận trọng hơn, có xu hướng “chọn mặt gửi vàng” và cân nhắc cực kỳ kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.

Về thị trường chung cư, mặc dù mặt bằng giá đã bị đẩy lên mức rất cao, bà Miền cho rằng phân khúc này vẫn nắm giữ những lợi thế cốt lõi giúp duy trì sức hấp dẫn. Thực tế trên thị trường dòng tiền của cả khách hàng lẫn các nhà đầu tư đang hướng mạnh về những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đồng thời có khả năng khai thác để tạo ra dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê.

Giá chung cư không còn hấp dẫn để đầu tư

Xét trên hai tiêu chí này, căn hộ chung cư vẫn là dòng sản phẩm tối ưu, đáp ứng trọn cả hai yếu tố quan trọng trong xu hướng lựa chọn bất động sản hiện tại. Chính vì vậy, dù giá bán đã neo cao, sự quan tâm của thị trường đối với phân khúc này chưa hề nguội lạnh.

“Do đó, chung cư vẫn khẳng định vị thế là một trong những phân khúc dẫn dắt thị trường và thu hút được lượng quan tâm lớn nhất từ phía các nhà đầu tư và người mua”, vị chuyên gia nhận định.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm chung cư tại nhiều khu vực trong tháng 3/2026 đã tăng 4 - 7% so với tháng 12/2025. Đây là mức tăng cao hơn đáng kể so với các loại hình khác, phản ánh dòng tìm kiếm đang quay trở lại với phân khúc này.

Không chỉ về hành vi tìm kiếm, chung cư còn được đánh giá là loại hình có tiềm năng thanh khoản cao nhất trong 6 tháng tới, theo khảo sát với môi giới. Điểm đáng chú ý là tỷ trọng người mua để ở chiếm đa số.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn vào quý 1/2026, 67% người mua chung cư hướng đến mục đích để ở, 30% mua để đầu tư cho thuê và chỉ 4% lướt sóng. Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn đánh giá, trước đây có những thời điểm tỷ lệ người mua chung cư để đầu tư lướt sóng lên đến 30 - 40%. Sự thay đổi này phản ánh xu hướng dịch chuyển rõ rệt từ đầu tư ngắn hạn sang nhu cầu sử dụng thực.

KHÔNG CÒN HẤP DẪN ĐỂ ĐẦU TƯ

Ở một góc nhìn có phần thận trọng và bám sát diễn biến thực tế tại các sàn giao dịch, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes chỉ ra rằng, các tác động từ lãi suất và yếu tố chính trị đã khiến thị trường bất động sản nói chung có dấu hiệu chững lại, chậm nhịp hơn. Đặc biệt, phân khúc sản phẩm cao tầng vốn là “ngôi sao sáng” với sức nóng đỉnh điểm trong giai đoạn vừa qua, thì đến thời điểm này cũng bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt.

Tại thị trường thứ cấp đã ghi nhận hiện tượng giảm giá nhẹ ở một số phân khúc và thanh khoản bắt đầu chậm lại. Để kích cầu, các chủ đầu tư dự án cao tầng buộc phải đưa ra nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn, ưu đãi hơn nhằm thu hút người mua.

Ông Lê Đình Chung thẳng thắn: “Sau một giai đoạn dài tăng giá liên tục, hiện tại giá chung cư không còn hấp dẫn để đầu tư nữa”. Đây là lý do chính khiến các nhà đầu tư không còn đặt mục tiêu dòng vốn vào phân khúc cao tầng như trước. Thị trường giai đoạn gần đây chủ yếu là sân chơi của những khách hàng có nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, ngay cả nhóm đối tượng này cũng đang có tâm lý “cân đo đong đếm” vì giá nhà đã quá cao. Họ không còn vội vàng quyết định mà dành nhiều thời gian tìm hiểu, so sánh, khiến số lượng các giao dịch thành công trên thị trường sụt giảm và diễn ra chậm hơn.

Lý giải sâu hơn về việc vì sao chung cư mất điểm trong mắt các nhà đầu tư, Tổng Giám đốc SGO Homes đưa ra 3 nguyên nhân cốt lõi. Thứ nhất, mức giá quá cao, giá mua vào đã chạm ngưỡng, làm giảm biên độ lợi nhuận.

Thứ hai, liệu suất cho thuê thấp. Giá cho thuê thực tế tại nhiều khu vực không đáp ứng được kỳ vọng về mặt hiệu quả dòng tiền so với tổng giá trị vốn đầu tư bỏ ra.

Thứ ba, kỳ vọng tăng giá trong tương lai không còn nhiều. Hiện nay, quy hoạch Hà Nội đang phát triển theo hướng đa cực, hạ tầng giao thông được đẩy mạnh kết nối, đồng thời các khu đô thị đa mục tiêu được phát triển đồng bộ. Điều này sẽ cung cấp ra thị trường nhiều phân khúc sản phẩm với mức giá hợp lý hơn, giúp “giảm nhiệt” tình trạng khan hiếm. Do đó, cơ hội đầu tư lướt sóng hoặc kỳ vọng tăng giá đột biến do khan hiếm như giai đoạn trước sẽ không còn nữa.

THỊ TRƯỜNG “SÀNG LỌC” CHỦ ĐẦU TƯ

Cơn sốt về giá của phân khúc cao tầng không chỉ đặt người mua vào thế khó mà còn trực tiếp đẩy các doanh nghiệp bất động sản vào một cuộc đua sinh tồn khốc liệt.Thực tế, lãi suất vay mua nhà tại một số ngân hàng thời gian vừa qua tăng nhanh, có thời điểm chạm ngưỡng 15–16%/năm, qua đó làm gia tăng chi phí vốn và ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của người vay cũng như quyết định đầu tư.

Diễn biến này nhanh chóng phản ánh lên thị trường khi thanh khoản suy giảm và hoạt động giao dịch chững lại trong quý 1/2026. Sau Tết, người mua có xu hướng thận trọng hơn trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô còn nhiều bất định, bao gồm định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô và biến động lãi suất. Điều này khiến thời gian ra quyết định kéo dài, làm giảm nhịp độ chung của thị trường.

Ở góc độ doanh nghiệp, mặt bằng lãi suất cao cùng với điều kiện tín dụng thắt chặt đang làm gia tăng chi phí tài chính và hạn chế khả năng tiếp cận vốn, đặc biệt đối với các dự án có tính khả thi thấp. Đồng thời, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, nhất là các nhà đầu tư ngắn hạn, đối mặt với rủi ro gia tăng khi áp lực dòng tiền có thể buộc họ phải bán cắt lỗ và rút khỏi thị trường.

Đứng trước những biến động này, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định: “Thị trường đang bước vào một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ và sâu rộng. Việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng và các quỹ sẽ được xem xét kỹ lưỡng hơn, ưu tiên cho những dự án có tính khả thi cao và đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.

Lãi suất cho vay mua nhà một số ngân hàng vào đầu tháng 6/2026

“Chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc, dòng tiền ổn định và khả năng huy động vốn đa dạng mới có đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án và đưa ra các giải pháp hỗ trợ lãi suất phù hợp cho khách hàng. Quá trình này sẽ đào thải những đơn vị yếu kém và giữ lại những đơn vị có năng lực quản trị rủi ro tốt, biết cách cân đối lợi nhuận để đồng hành cùng người mua trong dài hạn”, vị chuyên gia cho biết thêm.

Trong bối cảnh dòng tiền thắt chặt, sự phân hóa giữa các nhóm doanh nghiệp trên thị trường ngày càng trở nên rõ rệt hơn bao giờ hết. Tâm lý “chọn mặt gửi vàng” khiến người mua dồn sự chú ý vào nhóm chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và uy tín vững chắc.

Trong khi các doanh nghiệp mạnh tận dụng các thương vụ mua bán, sáp nhập để bứt phá thị phần, những đơn vị yếu thế do lạm dụng đòn bẩy tài chính lại rơi vào vòng xoáy đình trệ. Đối với nhóm doanh nghiệp này, việc tái cấu trúc quyết liệt hoặc chấp nhận rời bỏ cuộc chơi là những kịch bản khó tránh khỏi khi nguồn cung vốn mới ngày càng trở nên xa xỉ.

Dù thực trạng lãi suất tăng mạnh mang lại nhiều khó khăn, nhưng ở góc độ tích cực, đây lại là cơ hội để định hình một thị trường minh bạch và bền vững hơn. Sau giai đoạn thanh lọc, người mua nhà sẽ có nhiều lựa chọn hơn từ những dự án chất lượng, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Việc đẩy mạnh hoàn thiện hạ tầng giúp người dân dễ dàng tiếp cận các dự án ở khu vực ngoài trung tâm với mức giá vừa túi tiền hơn.

Nhìn chung, việc lãi suất cho vay tăng cao không đơn thuần là một thách thức ngắn hạn mà còn đóng vai trò như một phép thử khắc nghiệt về năng lực của các thành viên tham gia thị trường.

Trong lộ trình phát triển sắp tới, năng lực tài chính vững mạnh, chủ đầu tư có uy tín và kinh nghiệm phát triển cùng tư duy quản trị linh hoạt sẽ là những yếu tố then chốt quyết định khả năng thích ứng và sự tồn tại bền vững của mỗi doanh nghiệp bất động sản.

Mỹ Linh