Chực chờ 'bom nợ' khi đại gia bất động sản đua huy động vốn 'khủng'

Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex, mã chứng khoán: BCM) vừa khởi động kế hoạch chào bán 300 triệu cổ phiếu ra công chúng. Mức giá khởi điểm được chốt ở mức 69.600 đồng, tương đương số tiền huy động là 20.880 tỷ đồng.

Tăng tốc huy động vốn

Với số tiền huy động ở mức 20.880 tỷ đồng, quy mô đợt đấu giá của Becamex được đánh giá là lớn nhất lịch sử đấu giá cổ phần trên thị trường chứng khoán Việt Nam, vượt xa đợt đấu giá đình đám của VCB vào cuối năm 2007 (huy động thành công hơn 10.500 tỷ đồng).

Theo phương án sử dụng vốn, Becamex sẽ dùng 6.300 tỷ đồng để đầu tư loạt dự án khu công nghiệp; 3.634 tỷ đồng để góp tăng vốn cho 5 công ty thành viên/liên kết, như VSIP, CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật Becamex Bình Phước, CTCP Đầu tư và Phát triển điện Becamex – VSIP (BVP)…

Các đại gia bất động sản đang đẩy mạnh tăng vốn để chuẩn bị cho chu kỳ mới.

Ngoài ra, BCM cũng sẽ dành 5.066 tỷ đồng để tái cấu trúc tài chính, cụ thể là trả nợ trái phiếu và nợ ngân hàng. Việc sử dụng vốn sẽ được thực hiện theo nguyên tắc ưu tiên cho đầu tư dự án, sau đó tới góp tăng vốn cho các công ty hiện hữu và cuối cùng là tái cấu trúc tài chính.

Cũng cần nói thêm, tính đến ngày 31/12/2024, tổng dư nợ của Becamex lên đến 38.298 tỷ đồng - tăng hơn 4.000 tỷ đồng so với hồi đầu năm. Trong đó, dư nợ vay chiếm gần 23.700 tỷ đồng (hơn 1 tỷ USD). Năm 2024, BCM ghi nhận hơn 5.195 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 20% so với cùng kỳ năm 2023. Lợi nhuận sau thuế đạt 2.310 tỷ đồng.

Bên cạnh BCM, ngay từ đầu năm nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã triển khai kế hoạch huy động vốn từ công chúng. Điển hình như Novaland dự kiến tăng vốn điều lệ từ 19.501 tỷ đồng lên hơn 31.200 tỷ đồng thông qua việc phát hành 1,17 tỷ cổ phiếu cho các cổ đông hiện hữu.

Tập đoàn Đầu tư Thăng Long (TIG) cũng được cổ đông chấp thuận huy động hơn 2.100 tỷ đồng trong năm 2024, nhưng có thể sẽ triển khai trong năm 2025.

TIG dự kiến chi khoảng 1.700 tỷ đồng cho dự án khu du lịch biệt thự sinh thái - nghỉ dưỡng Vườn Vua giai đoạn 2. Sau đợt huy động vốn này, vốn điều lệ của TIG có thể tăng gấp đôi, lên gần 4.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, từ giữa tháng 1/2025, Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) sẽ bắt đầu nhận tiền mua thêm cổ phần từ các cổ đông hiện hữu, dự kiến thu về 3.000 tỷ đồng. Số tiền này sẽ được dùng để đầu tư dự án và tất toán lô trái phiếu từ năm 2021. Vốn điều lệ trong năm 2025 của công ty có thể tăng từ 6.099 tỷ đồng lên hơn 9.599 tỷ đồng.

Cơ hội đi kèm áp lực

Có thể thấy, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới đầy tiềm năng, việc huy động vốn có thể giúp các doanh nghiệp tăng cường tiềm lực tài chính, đầu tư vào các dự án mới, mở rộng quy mô hoạt động, cũng như tái cơ cấu các khoản nợ, chuẩn bị cho các “trận đánh lớn”.

Ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu VIS Rating cho biết các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong khoảng hai năm vừa qua rất tích cực trong hoạt động tăng vốn. Điều này có thể quan sát được khi so sánh nguồn vốn các doanh nghiệp, trừ những doanh nghiệp khó khăn, thì hiện đa số đều có nguồn vốn tương đối tốt.

"Nhìn chung nguồn vốn cho các doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản đang được cải thiện và có sự tích cực", ông Hiếu nhìn nhận.

Cơ hội rõ ràng là hiện hữu, song những thách thức đặt ra với doanh nghiệp khi huy động vốn “khủng” cũng không nhỏ. Sau khi huy động thành công, doanh nghiệp cần phải có kế hoạch sử dụng vốn hiệu quả, đồng thời phải đối mặt với áp lực trả nợ và các chi phí tài chính khác.

Áp lực trả nợ càng đè nặng trong bối cảnh quy mô nợ tăng cao mà chất lượng nợ của nhóm bất động sản cũng giảm xuống đáng kể. Điều này càng thể hiện rõ trong bối cảnh áp lực tất toán trái phiếu đến dồn dập như hiện nay.

Theo VIS Rating, năm 2025 có khoảng 110 nghìn tỷ đồng trái phiếu phát hành bởi các doanh nghiệp thuộc nhóm bất động sản nhà ở sẽ đáo hạn. Trong đó, 31 nghìn tỷ đồng đã chậm trả gốc, lãi trước đó. Những trái phiếu này đã chậm trả lãi hoặc chậm trả nợ gốc trước khi gia hạn đến năm 2025.

Trong tổng số 224 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn năm 2025, VIS Rating ước tính 17% có rủi ro chậm trả nợ gốc (tương đương 38 nghìn tỷ đồng). 94% giá trị trái phiếu rủi ro này đến từ nhóm bất động sản nhà ở và du lịch, nghỉ dưỡng, tương đương gần 36 nghìn tỷ đồng.

VIS Rating cũng chỉ ra rằng 2/3 số chủ đầu tư đang niêm yết trên sàn chứng khoán có dòng tiền trả nợ yếu hoặc cực kỳ yếu, với dòng tiền hoạt động chiếm dưới 5% tổng nợ. Tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng ở những doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý liên quan đến dự án.

Dù VIS Rating kỳ vọng tình hình sẽ khởi sắc vào năm 2025 khi dòng tiền từ bán hàng được cải thiện, đặc biệt ở các "ông lớn" như VHM, KDH, DXG, NLG đang có kế hoạch mở bán mạnh mẽ tại các thành phố lớn, doanh thu bán hàng dự kiến tăng 25 - 50% trong năm 2025, chủ yếu từ các dự án cao cấp có biên lợi nhuận cao, những nguy cơ vẫn là thường trực.

Hưng Nguyên