Chính sách kiểm soát cần dự liệu những tác động đa chiều

Trong nhiều tháng qua, nhà ở giá bình dân đã không còn hiện diện trên thị trường bất động sản của các đô thị lớn.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý của các bộ, ngành về dự thảo nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản.

Đối tượng áp dụng gồm các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản là nhà ở hoặc có liên quan đến việc thực hiện các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản.

Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất ba cơ chế để kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản trong thời gian tới, gồm: Chính sách minh bạch hóa các giao dịch bất động sản thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập; Chính sách cho vay đối với người mua nhà ở; Chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Với vai trò là thành viên thị trường mới đây, Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) vừa đưa ra quan điểm liên quan đến việc xây dựng chính sách.

Theo VARS IRE, để bảo đảm các chính sách thực sự phát huy hiệu quả, cần có sự cân nhắc thận trọng và tiếp cận toàn diện.

Thứ nhất, với chính sách minh bạch hóa các giao dịch bất động sản thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập.

Là đơn vị được trực tiếp tham gia hỗ trợ Bộ Xây dựng trong việc triển khai đề án xây dựng mô hình thí điểm trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do nhà nước quản lý, VARS IRE cho rằng, nếu trung tâm được thành lập và đi vào hoạt động, bảo đảm đúng các tiêu chí đề ra, chắc chắn sẽ mang đến một cuộc cách mạng cho ngành bất động sản Việt Nam.

Trước khi bất động sản được đưa vào giao dịch, tất cả các dữ liệu liên quan sẽ được tích hợp và định danh tại trung tâm, giúp minh bạch tính pháp lý, người dân giao dịch thuận tiện hơn, Nhà nước kiểm soát được biến động trên thị trường. Hiện tại, thủ tục liên quan đến giao dịch bất động sản còn rườm rà, mất nhiều thời gian (trung bình từ 45-60 ngày) và chi phí. Khi trung tâm giao dịch được triển khai, các thủ tục này sẽ được thực hiện nhanh chóng, chỉ trong 1-3 ngày, thậm chí tính bằng giờ, giúp giảm thiểu thời gian và chi phí.

Thứ hai, với chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, hiện nay, trong hoạt động bán hàng, phần lớn các chủ đầu tư đều hợp tác với ngân hàng để triển khai các gói tín dụng cho người mua nhà. Để hạn chế hoạt động đầu cơ, lướt sóng, Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở thương mại: không quá 50% giá trị hợp đồng đối với khoản vay mua căn nhà thứ hai; và không quá 30% đối với khoản vay mua căn nhà thứ ba trở lên.

VARS IRE cho rằng, cần đặc biệt lưu ý không nên đánh đồng nhóm đầu cơ, lướt sóng với những người mua nhà thứ hai, thứ ba trở lên vì mục đích chính đáng, như khai thác kinh doanh hợp pháp hoặc tích lũy tài sản cho con cái. Nếu áp dụng chính sách hạn chế tín dụng một cách đồng loạt, không phân biệt đối tượng, rất có thể sẽ gây hệ quả bất lợi, làm triệt tiêu cả những động lực tích cực của thị trường.

Thứ ba, về chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, VARS IRE cho rằng, chính sách này sẽ tác động trực diện đến một trong những nguyên nhân cốt lõi làm gia tăng giá bất động sản. Sự lệch pha giữa cung và cầu chính là nguyên nhân trực tiếp đẩy giá bán tăng cao.

VARS IRE cho rằng, để chính sách thực sự phát huy hiệu quả cần tạo điều kiện “mở đường” rõ ràng cho doanh nghiệp triển khai trên thực tế. Việc lấy một số quy định hiện hành trong phát triển nhà ở xã hội làm cơ sở cần được cân nhắc, bởi chính sách nhà ở xã hội hiện nay đang tồn tại những vướng mắc nhất định. Chính phủ cùng các cơ quan ban ngành đang tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm thực thi chính sách này hiệu quả. Vì vậy, cần hết sức thận trọng, tránh để quá trình triển khai vô tình tạo ra một “vòng luẩn quẩn” mới, làm giảm hiệu quả điều tiết thị trường.

Bởi vậy, VARS IRE đưa ra quan điểm, các giải pháp, chính sách cần được cân nhắc thận trọng, bảo đảm vừa đạt được mục tiêu điều tiết, vừa tránh những tác động không mong muốn đến thị trường. Quá trình triển khai cần gắn chặt với bối cảnh kinh tế vĩ mô và diễn biến thực tế của thị trường bất động sản, nhằm vừa đáp ứng được yêu cầu ngắn hạn, vừa duy trì sự ổn định và bền vững trong dài hạn.

Minh Thu