Cát Bà Amatina và nước cờ rút lui của Vinaconex

Một góc dự án Cát Bà Amatina do Vinaconex ITC làm chủ đầu tư.

“Cuộc chia tay” 5.140 tỷ đồng

Cuối cùng, HĐQT Tổng công ty cổ phần Vinaconex (VCG) đã thông qua chủ trương chuyển nhượng toàn bộ 107,1 triệu cổ phần (chiếm 51%) tại Công ty cổ phần Vinaconex ITC (VCR) - đơn vị đang sở hữu Dự án Khu đô thị du lịch Cái Giá - Cát Bà (Cát Bà Amatina) tại Hải Phòng. Với mức giá tối thiểu 48.000 đồng/cổ phần, ước tính, thương vụ thoái vốn này có giá trị thấp nhất 5.140 tỷ đồng. Đây sẽ là thương vụ thoái vốn lớn nhất từ trước đến nay của Vinaconex trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng.

Dự án Cát Bà Amatina có tổng diện tích gần 172,4 ha, tổng mức đầu tư hơn 10.900 tỷ đồng, tọa lạc tại đảo Cát Bà - vùng đất tiềm năng, nhưng cũng đầy thách thức phát triển do yếu tố pháp lý, hạ tầng và dòng vốn đặc thù.

Theo công bố tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2025 của VCG, dự án này đã hoàn thiện phần lớn hạ tầng, dự kiến tung sản phẩm ra thị trường trong năm 2025.

Tính đến cuối quý I/2025, Vinaconex ITC đã rót hơn 4.920 tỷ đồng vào dự án này, tương đương 94% tổng tài sản của doanh nghiệp. Tuy nhiên, Vinaconex ITC vẫn đang lỗ lũy kế hơn 545 tỷ đồng.

Vinaconex ITC từng kỳ vọng, Dự án Cát Bà Amatina sẽ trở thành điểm sáng du lịch cao cấp phía Bắc, nhưng kể từ khi lên sàn năm 2010 đến nay, tiến độ triển khai nhiều lần bị gián đoạn. Dù đã hoàn tất nhiều thủ tục pháp lý, song quá trình kinh doanh gần như dậm chân tại chỗ.

Mâu thuẫn chiến lược và thời điểm “cắt lỗ”?

Tháng 4/2024, tại đại hội đồng cổ đông thường niên, nguyên Chủ tịch HĐQT Vinaconex, ông Đào Ngọc Thanh khi đó vẫn khẳng định, Công ty sẽ không rút khỏi Dự án Cát Bà Amatina và cam kết tiếp tục bơm vốn để hoàn thiện hạ tầng. Tuy nhiên, chỉ sau đó ít tháng, động thái thoái toàn bộ 51% cổ phần lại được công bố, hé lộ sự thay đổi chiến lược rõ rệt.

Một mặt, Vinaconex hiểu rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa phục hồi hoàn toàn sau Covid-19, trong khi lãi suất vay vốn vẫn duy trì ở mức cao (11,7 - 13,2%/năm với khoản vay tại Sacombank). Mặt khác, dòng vốn đầu tư dàn trải vào một dự án khó bán sẽ làm giảm hiệu quả sử dụng vốn của Tập đoàn, nhất là trong bối cảnh Vinaconex đặt mục tiêu doanh thu hợp nhất 15.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 950 tỷ đồng năm 2024 - mức cao nhất kể từ năm 2021. Sau khi lãi lớn trong năm 2024, Vinaconex tiếp tục lên kế hoạch kinh doanh năm 2025 tăng trưởng mạnh mẽ, với tổng doanh thu hợp nhất đạt 15.500 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 1.200 tỷ đồng, tăng lần lượt 18% và 8% so với kết quả năm 2024. Trong khi đó, tại công ty mẹ, Vinaconex lên kế hoạch tổng doanh thu và lợi nhuận sau thuế đạt 11.500 tỷ đồng và 1.000 tỷ đồng, tăng 18% và 16%.

Chưa kể, thủ tục pháp lý để đưa sản phẩm ra thị trường, từ phê duyệt thiết kế cơ sở đến cấp phép xây dựng và điều kiện bán hàng, vẫn còn nhiều trở ngại. Việc ra hàng khi chưa đạt điểm “chín muồi” thị trường có thể khiến doanh nghiệp phải “xả hàng” dưới giá vốn - điều mà Vinaconex không sẵn sàng chấp nhận.

Không chỉ tính đến việc thoái toàn bộ vốn, trước đó, Vinaconex ITC cũng chủ động xây dựng phương án chuyển nhượng từng phần dự án cho các nhà đầu tư thứ cấp, với mục tiêu vừa thu hồi vốn, vừa chia sẻ gánh nặng triển khai. Các phân khu như BT4, A3, A4, B1, B3… đã đủ điều kiện kinh doanh, có thể trở thành “hàng nóng” nếu thị trường sớm phục hồi.

Theo kế hoạch được đại hội đồng cổ đông Vinaconex ITC thông qua tháng 3/2025, Công ty sẽ hợp tác với tổ chức tín dụng, đối tác tài chính để tăng quy mô vốn, đồng thời đa dạng hình thức kinh doanh: chuyển nhượng một phần dự án cho nhà đầu tư khác để tiếp tục đầu tư; kinh doanh và/hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng của dự án; hợp tác với bên thứ ba để triển khai bán hàng.

Cát Bà Amatina không phải dự án duy nhất trong tình cảnh “tiến thoái lưỡng nan”. Nhiều tổ hợp nghỉ dưỡng ven biển từ Phú Quốc đến Hồ Tràm cũng đang trong tình trạng dang dở hoặc trì hoãn kế hoạch triển khai do thanh khoản sụt giảm. Sự thay đổi hành vi tiêu dùng từ sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng sang thuê trải nghiệm ngắn hạn càng khiến mô hình “bán biệt thự nghỉ dưỡng” không còn hấp dẫn như giai đoạn 2016 - 2019.

Từng được kỳ vọng là biểu tượng nghỉ dưỡng mới của miền Bắc, song Cát Bà Amatina hiện là bài toán đầu tư khó giải không chỉ vì quy mô lớn, chi phí cao, mà còn bởi thị trường đã đổi thay sâu sắc sau đại dịch. Quyết định thoái vốn của Vinaconex, nhìn ở góc độ chiến lược, có thể là lựa chọn hợp lý để bảo toàn dòng tiền và tối ưu nguồn lực.

Mặt khác, các nhà đầu tư chuyên nghiệp đang có xu hướng tìm kiếm dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối tốt và tiềm năng vận hành sinh lời ngay - điều mà Cát Bà Amatina chưa đạt được. Như vậy, cơ hội vẫn còn, nhưng cần có những “người chơi mới” sẵn sàng tái cấu trúc dự án, cả về quy mô, chức năng và chiến lược ra hàng.

Anh Hoa