Cảnh báo cho vay bất động sản hình thành trong tương lai

Nhiều rủi ro khi cho vay đặt cọc

Theo văn bản số 5558 gửi các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP Hồ Chí Minh và tỉnh Đồng Nai, trong thời gian qua, cơ quan chức năng và tòa án đã phát hiện nhiều vi phạm trong các văn bản thỏa thuận đặt cọc mua bất động sản do đơn vị tư vấn, môi giới thực hiện.

Nhiều ngân hàng ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh

Các ngân hàng thương mại được yêu cầu tạm dừng cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận cho các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản. Thông tin này được quan tâm trong những ngày vừa qua. Động thái này nhằm ngăn ngừa rủi ro pháp lý, rủi ro tín dụng, nhất là tại các dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Bà Trần Thị Ngọc Liên - Phó Giám đốc NHNN chi nhánh Khu vực 2 cho biết: “Khi dự án không được triển khai hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý, người dân vẫn phải trả nợ vay cho ngân hàng, trong khi dự án dừng lại, dẫn đến rủi ro tín dụng và ảnh hưởng an toàn vốn của ngân hàng".

Trong những trường hợp khiếu kiện, không ít người dân đã vay số tiền nhiều tỷ đồng để đặt cọc những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán. Nhiều năm trôi qua, dự án vẫn nằm im, còn tiền lãi tiền gốc hàng tháng, thì người đi vay vẫn phải trả đủ. Còn phía ngân hàng đối mặt với rủi ro nợ xấu, ảnh hưởng tới an toàn tài chính cũng như uy tín của chính ngân hàng. Bởi vậy, việc siết cho vay để đặt cọc theo văn bản thỏa thuận với các sàn, hay bên môi giới, được đánh giá là bước đi cần thiết.

Trên thực tế, hiện có hàng ngàn hợp đồng vay tương tự đang hiện hữu. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Cũng theo quy định pháp luật, công ty môi giới không được quyền nhận tiền cọc từ khách hàng, mà chỉ đóng vai trò trung gian để người mua và chủ đầu tư ký hợp đồng (đứng giữa hưởng thù lao môi giới và hoa hồng). Tuy vậy, trên thực tế, rất nhiều ngân hàng, chủ đầu tư và công ty môi giới đang bắt tay nhau để bán nhà “ảo” trên giấy. Tất cả điều khoản đều dồn rủi ro cho phía người mua nhà.

Với ngân hàng thương mại, rủi ro đầu tiên và nhãn tiền khi giải ngân cho vay các dự án trên giấy này là tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Rủi ro thứ hai là nguy cơ nợ xấu là rất cao trong trường hợp tòa tuyên hợp đồng vô hiệu vì hợp đồng vay lẫn hợp đồng đặt cọc đều trái quy định pháp luật hiện hành. Trong trường hợp dự án chậm tiến độ, tạm dừng hoặc không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện, môi giới không có khả năng hoàn tiền đặt cọc, ngân hàng thậm chí còn đứng trước nguy cơ mất vốn.

Không chỉ gặp rủi ro về tài chính, nợ xấu, ngân hàng còn đứng trước rủi ro mất uy tín, ảnh hưởng thương hiệu. Thực tế đã có nhiều vụ việc người dân tập trung tại trụ sở ngân hàng để khiếu nại, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hình ảnh, uy tín, cũng như hoạt động của các ngân hàng thương mại.

Nguy cơ phân bổ sai tín dụng

Dư nợ tín dụng bất động sản tính đến hết tháng 7 đạt hơn 4,08 triệu tỷ đồng, tăng gần 17% so với cuối năm 2024; chiếm tới 23,7% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Đáng chú ý là tỷ lệ nợ xấu bất động sản đã lên tới 2,43%.

Báo cáo tài chính quý II/2025 cho thấy, nửa đầu năm, bất động sản là lĩnh vực đóng góp lớn vào tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng.

Các chuyên gia nhận định, mức tăng trưởng dư nợ cho thấy nhu cầu vốn của thị trường bất động sản vẫn rất lớn, song cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được kiểm soát chặt chẽ.

Nhiều chủ đầu tư hiện tung ra chính sách ưu đãi lớn, như miễn lãi – ân hạn gốc tới 5 năm, thanh toán linh hoạt chỉ cần trả trước 10 đến 30% giá trị sản phẩm. Nhờ vậy, nhà đầu tư có thể bỏ vốn nhỏ nhưng nếu giá bất động sản tăng 15 đến 20% trong giai đoạn ân hạn, lợi nhuận thu về là rất lớn.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thị trường tiềm ẩn rủi ro rất lớn. Giá nhà vẫn tăng cao bởi hàng loạt nguyên nhân: vướng mắc pháp lý, chi phí đầu vào leo thang, cung – cầu mất cân đối, cùng tình trạng “thổi giá” khiến giá ảo vượt xa giá thực.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng của Trường đại học Nguyễn Trãi cho biết, nếu giá bất động sản tăng quá nhanh, vượt xa giá trị thực, các ngân hàng cần thận trọng. Khi giá tài sản bị đẩy lên mức ảo, các khoản vay dựa trên giá trị này sẽ không bền vững. Nếu thị trường đảo chiều, các khoản tín dụng này có thể dễ dàng trở thành nợ xấu, với nguy cơ vỡ bong bóng tín dụng.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính cho rằng, tín dụng bất động sản luôn tiềm ẩn rủi ro đối với hoạt động cấp vốn của ngành ngân hàng, do phụ thuộc lớn vào diễn biến khó lường của thị trường nhà đất. Ngân hàng dễ gặp rủi ro thanh khoản khi 80% vốn huy động là ngắn hạn nhưng lại được sử dụng cho vay trung và dài hạn trong các dự án bất động sản.

“Tỷ trọng tín dụng cho nhà phát triển bất động sản chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn hệ thống, cho thấy nguồn lực ngân hàng được phân bổ lớn vào phân khúc này”- bà Trần Thị Kiều Oanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn dịch vụ tài chính FiinGroup nhận định.

Mặc dù sự phục hồi của tín dụng bất động sản và tiêu dùng hỗ trợ thị trường trong ngắn hạn, nhưng sự tập trung này làm tăng nguy cơ phân bổ sai tín dụng và có thể làm hệ thống tài chính dễ bị tổn thương nếu xảy ra cú sốc ngành. Các ngân hàng thương mại cần cân đối để vừa tăng trưởng quy mô dư nợ, vừa đảm bảo chất lượng tín dụng. “Một cơ cấu tín dụng cân bằng hơn, với tỷ trọng lớn hơn dành cho sản xuất, công nghệ và các ngành có giá trị gia tăng cao, sẽ là yếu tố then chốt để đảm bảo khả năng chống chịu của nền kinh tế trong dài hạn”- bà Oanh khuyến nghị.

Thảo Nguyên