Cẩn trọng với “bẫy” giao dịch liên quan đến đất đai

Vợ chồng bị cáo Lữ Hồng Phong và Trần Thị Minh Thu bị đưa ra xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố, ngày 29-7. Ảnh: Phạm Huệ

Khi giá trị giao dịch lớn, chỉ một phút chủ quan, thiếu kiểm tra pháp lý, người mua có thể mất hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng.

Hậu quả từ giao dịch bất minh về đất đai

Từ việc làm giả giấy CNQSDĐ đến dùng tài sản đã chuyển nhượng để tiếp tục bán cho nhiều người cho thấy thủ đoạn của các đối tượng lừa đảo ngày càng tinh vi. Điểm chung là các đối tượng đều tìm cách tạo dựng niềm tin để người bị hại giao tiền, trong khi quyền và tình trạng pháp lý của tài sản thực tế không đúng như lời giới thiệu.

Đơn cử như trường hợp bị cáo Vũ Ngọc Kiên (49 tuổi, ở phường Long Bình) dùng “sổ đỏ” giả để lừa đảo chiếm đoạt 1,2 tỷ đồng của bị hại. Hậu quả, vào ngày 14-7, bị cáo Kiên đã bị Tòa án nhân dân (TAND) thành phố tuyên phạt 13 năm tù về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản và tội sử dụng con dấu, tài liệu giả của cơ quan, tổ chức.

Cụ thể nội dung vụ án xác định, do cần tiền, vào năm 2021, Kiên lên mạng xã hội thuê người làm giả 2 giấy CNQSDĐ. Sau khi có trong tay những giấy tờ được làm giả khá tinh vi, Kiên biến chúng thành công cụ để tạo lòng tin trong giao dịch vay mượn với ông Nguyễn Xuân Năm (49 tuổi, ở phường Trảng Bom) để chiếm đoạt tổng số tiền lên đến 1,2 tỷ đồng. Đến năm 2024, sau khi phát hiện các giấy tờ Kiên sử dụng trong giao dịch là giả, ông Năm đến công an trình báo sự việc và Kiên ra đầu thú.

Nếu trong vụ án trên, thủ đoạn nằm ở việc tạo ra những giấy tờ đất giả để làm tài sản bảo đảm thì một vụ án khác lại cho thấy sự nguy hiểm của việc dùng chính những thửa đất đã chuyển nhượng để tiếp tục thực hiện giao dịch. Như ngày 29-7, TAND thành phố tuyên phạt các bị cáo cùng ở xã Tà Lài là: Lữ Hồng Phong (70 tuổi) 10 năm tù và Trần Thị Minh Thu (60 tuổi, vợ bị cáo Phong) 9 năm tù, cùng về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo cáo trạng của Viện Kiểm sát nhân dân thành phố, vợ chồng Phong và Thu được cấp giấy CNQSDĐ đối với 4 thửa đất gồm: 51, 56, 58, 78, tờ bản đồ số 7 tại xã Tà Lài. Ngày 15-1-2020, cả hai đã chuyển nhượng các thửa đất: 51, 56, 78 cho bà N.L. (65 tuổi, ở xã An Phước) nhưng vẫn được bà L. tiếp tục cho sử dụng đất.

Ngày 6-7-2021, 2 bị cáo nói dối với bà T.T. (51 tuổi, ở xã Phú Lâm) rằng các thửa đất: 51, 56, 58, 78 là của mình và đang được thế chấp tại ngân hàng và đề nghị bán cho bà T. giá 2,2 tỷ đồng. Tin tưởng những thông tin mà vợ chồng Phong, Thu đưa ra, bà T. đồng ý mua và đặt cọc 1 tỷ đồng rồi bị chiếm đoạt.

Từ 2 vụ án có thể thấy, dù cách thức thực hiện khác nhau, điểm chung của các đối tượng là đánh vào tâm lý tin tưởng và mong muốn nhanh chóng hoàn tất giao dịch của người có nhu cầu vay, mua hoặc nhận chuyển nhượng đất. Trong khi đó, giá trị đất đai thường rất lớn, nên nếu người giao dịch bỏ qua bước kiểm tra thông tin pháp lý, hậu quả có thể đặc biệt nghiêm trọng.

Không nên chỉ nhìn vào “sổ đỏ” khi giao dịch đất đai

Phân tích những thủ đoạn lừa đảo liên quan đến đất đai, thẩm phán Đinh Thị Kiều Lương, Phó Chánh tòa Hình sự TAND thành phố cho rằng: Điểm đáng lưu ý trong các vụ án là đối tượng thường tìm cách tạo dựng niềm tin trước khi đưa ra yêu cầu giao dịch. Với tài sản có giá trị lớn như quyền sử dụng đất, chỉ cần người bị hại tin vào giấy tờ được đưa ra mà không kiểm tra độc lập thông tin pháp lý thì nguy cơ thiệt hại là rất lớn.

Theo thẩm phán Đinh Thị Kiều Lương, người dân khi mua bán, nhận chuyển nhượng hoặc nhận tài sản đất đai làm tài sản bảo đảm không nên chỉ dựa vào việc bên giao dịch xuất trình được giấy CNQSDĐ. Quan trọng hơn là phải xác định “sổ đỏ” đó có thật hay không, ai là người có quyền sử dụng đất, tình trạng pháp lý của thửa đất như thế nào và tài sản có đang được chuyển nhượng, thế chấp hoặc tranh chấp hay không.

Đối với những giao dịch có giá trị lớn, việc kiểm tra thông tin cần được thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền và thông qua các thủ tục pháp lý cần thiết. Việc chỉ xem bản photocopy, hình ảnh giấy chứng nhận trên điện thoại hoặc nghe thông tin từ người bán, người vay là chưa đủ cơ sở để bảo đảm an toàn cho giao dịch.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Tùng, Đoàn Luật sư thành phố cho rằng: Người dân cần thay đổi thói quen giao dịch theo kiểu “quen biết, tin tưởng nhau” đối với tài sản có giá trị lớn. Quan hệ quen biết có thể tạo thuận lợi khi giao dịch nhưng cũng dễ khiến các bên chủ quan, bỏ qua những bước kiểm tra cần thiết.

Theo luật sư Tùng, khi giao dịch đất đai, người dân cần đặc biệt cảnh giác với những trường hợp bên bán hoặc bên vay đưa ra giấy tờ nhưng né tránh việc kiểm tra tại cơ quan chức năng; thúc giục giao tiền trong thời gian ngắn; đưa ra mức giá thấp bất thường; hoặc giải thích không rõ ràng về nguồn gốc, tình trạng pháp lý của tài sản.

Bên cạnh đó, trường hợp một người đã từng đứng tên giấy CNQSDĐ cũng không đồng nghĩa với việc tại thời điểm giao dịch người đó vẫn còn đầy đủ quyền định đoạt đối với tài sản. “Người dân cần xác định rõ chủ thể có quyền đối với tài sản tại thời điểm giao dịch, thay vì chỉ căn cứ vào việc ai đang quản lý hoặc sử dụng đất”- luật sư Nguyễn Thanh Tùng phân tích.

Đối với người cho vay, nếu nhận quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm, việc kiểm tra giấy tờ và tình trạng pháp lý của tài sản cũng cần được đặt lên hàng đầu. Không nên vì tin tưởng người quen hoặc vì muốn nhanh chóng giải quyết khoản vay mà bỏ qua bước xác minh.