Cẩn trọng kẻo chịu thiệt khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ

Giao dịch đặt cọc mua bán căn hộ chung cư ngày càng phổ biến nhưng cũng tiềm ẩn vô vàn tranh chấp. Nhiều người đành ngậm ngùi chịu thua thiệt chỉ vì những thỏa thuận thiếu chặt chẽ trong hợp đồng đặt cọc.

Mất trắng tiền phạt cọc vì thiếu kỹ lưỡng khi ký hợp đồng

Trường hợp của bà Tú Uyên (phường An Phú Đông, TP.HCM) là một ví dụ điển hình. Vì tin tưởng người quen nên khi ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư, bà yên tâm, không ghi vào hợp đồng điều khoản phạt cọc.

Hợp đồng đặt cọc phải có điều khoản quy định cụ thể cơ chế xử lý vi phạm dựa trên luật định hoặc theo thỏa thuận riêng của hai bên. Ảnh minh họa: NGUYỄN CHÍNH

Do vậy, khi bên bán đổi ý, bà Uyên mới nhận ra bà đã mất đi cơ hội mua một căn hộ với giá tốt, trong khi giá thị trường đã tăng đáng kể. Bà yêu cầu bên bán bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc theo thông lệ, nhưng bên bán từ chối và chỉ trả lại đúng 300 triệu đồng tiền đã nhận cọc. Bà Uyên đành chấp nhận thiệt thòi vì không có cơ sở pháp lý để đòi bên bán phải chịu phạt cọc khi bên bán đổi ý ngang xương.

Một trường hợp khác: Ông Lê Thanh An (phường Đông Hưng Thuận, TP.HCM) đang muốn bán một căn hộ chung cư tại phường An Khánh, TP.HCM. Ông tìm được người mua là anh Minh. Sau khi thống nhất giá bán 14 tỉ đồng, hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc. Anh Minh đặt cọc 400 triệu đồng. Theo hợp đồng, nếu bên mua (anh Minh) thay đổi ý định, sẽ mất toàn bộ số tiền đặt cọc.

Sau khi ký hợp đồng, thị trường bất động sản gặp biến động, giá căn hộ bắt đầu có dấu hiệu chững lại và thậm chí giảm nhẹ. Anh Minh thấy có nhiều căn hộ khác với vị trí tương tự nhưng giá tốt hơn. Vì vậy, anh quyết định không mua căn hộ của ông An nữa.

Theo hợp đồng, anh Minh sẽ mất 400 triệu đồng tiền đặt cọc. Mặc dù ông An đã nhận được số tiền này, nhưng việc này lại gây ra nhiều thiệt hại khác cho ông.

Đầu tiên là mất cơ hội. Ông An đã từ chối nhiều người mua tiềm năng khác trong suốt thời gian giao dịch với anh Minh. Việc giao dịch bị hủy bỏ khiến ông phải bắt đầu lại từ đầu.

Kế đến là mất thời gian. Ông An phải tốn thêm thời gian, công sức để tìm kiếm người mua mới, trong khi giá thị trường đã không còn tốt như trước.

Và những thiệt hại gián tiếp như thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm nên ông An có thể phải bán căn hộ với giá thấp hơn 14 tỉ đồng so với giá dự kiến ban đầu.

Những lưu ý "vàng" để giao dịch an toàn

Từ hai vụ việc trên, Luật sư Lê Thành Công, Đoàn Luật sư TP.HCM, đã đưa ra những tư vấn pháp lý quan trọng, giúp người dân hạn chế tối đa rủi ro khi giao dịch.

Theo đó, để tránh những tranh chấp đáng tiếc, người mua cần đặc biệt cẩn trọng trong từng khâu của quá trình đặt cọc, từ kiểm tra pháp lý đến soạn thảo hợp đồng.

Trước hết, phải kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý căn hộ. Khi mua trực tiếp từ chủ đầu tư, người mua phải yêu cầu cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý dự án như Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy phép xây dựng, và văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện mở bán của cơ quan có thẩm quyền.

Đối với việc mua lại từ cá nhân, bên bán phải cung cấp được bản gốc Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng); trường hợp căn hộ chưa có sổ thì cần có hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư và các chứng từ thanh toán liên quan.

Bên cạnh đó, người mua phải kiểm tra xem căn hộ có đang bị thế chấp ngân hàng, vướng tranh chấp, kê biên hay phong tỏa không. Nếu căn hộ đang thế chấp, bắt buộc phải có văn bản đồng ý giải chấp từ phía ngân hàng.

Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã siết chặt quy định đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được nhận cọc không quá 5% giá bán khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán.

Luật cũng quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho bên thứ ba (như sàn môi giới) ký hợp đồng đặt cọc. Việc đặt cọc qua người không có thẩm quyền là vô cùng rủi ro cho người mua.

"Nội dung hợp đồng, vốn là "xương sống" của giao dịch, cũng cần được quy định hết sức rõ ràng. Cụ thể, hợp đồng phải ghi đầy đủ thông tin các bên như họ tên, CCCD, địa chỉ, tình trạng hôn nhân. Thông tin về căn hộ cũng cần được mô tả chính xác từ số căn, diện tích, tầng, block cho đến các pháp lý liên quan.

Ngoài ra, số tiền đặt cọc cần được ghi rõ bằng cả số và chữ, cùng với đó là thời hạn đặt cọc và thời điểm dự kiến ký hợp đồng mua bán công chứng. Quan trọng nhất là phải có điều khoản quy định cụ thể cơ chế xử lý vi phạm dựa trên luật định hoặc theo thỏa thuận riêng của hai bên", Luật sư Công chia sẻ.

NGUYỄN CHÍNH