Cần làm rõ thị trường bất động sản có bị thao túng?

Giá nhà chung cư cao, Thủ tướng bức xúc

Tại phiên họp thứ nhất Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS diễn ra chiều 22/9, Thủ tướng Phạm Minh Chính rất bức xúc vì giá nhà ở, đặc biệt là chung cư ngày càng cao, rất cao. Thủ tướng bức xúc: "Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá nhà cao quá không mua được... Nhà chung cư mà 70 - 100 triệu/m², ai có tiền mua nhà, còn các anh đánh giá không có nhu cầu thì các anh ngồi trên trời cả rồi, trên thiên đình hết cả rồi, không còn ai dưới hạ giới nữa".

Nhiều câu hỏi được đặt ra trong hội nghị này, đặc biệt về nguồn cung NƠXH, giá nhà, nhà ở chung cư vì sao đang có giá rất cao, Thủ tướng yêu cầu phải có câu trả lời. Cũng trong hội nghị này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, tại Hà Nội, phân khúc chung cư đạt trung bình 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với đầu năm; trong khi phân khúc nhà liền kề, biệt thự đã lên ngưỡng 100 - 200 triệu/m2. Tại TPHCM cũng vậy, giá chung cư đạt trung bình 89 triệu đồng/m2, còn nhà thấp tầng dao động 230 - 300 triệu đồng/m2.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh nhận định, thị trường BĐS đang có diễn biến trái ngược, khi giá tăng cao nhưng người mua thực chất để ở rất ít, nhiều dự án bỏ trống nhưng giá vẫn neo ở mức cao.

Thủ tướng Phạm Minh Chính tại hội nghị Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, ngày 22/9

Giá nhà chung cư cao vút, trong khi người dân rất cần NƠXH nhưng vì sao tốc độ giải ngân các gói tín dụng dành cho NƠXH vẫn rất thấp? Trả lời câu hỏi này cũng đơn giản, vì thiếu nguồn cung NƠXH. Theo Bộ Xây dựng, nếu tính từ năm 2021 đến hết quý II/2025, tổng số dự án đã hoàn thành, khởi công và chấp thuận chủ trương đầu tư đạt gần 60% chỉ tiêu tại đề án xây một triệu căn NƠXH, nhưng thực tế mới chỉ có 165 dự án đã hoàn thành với quy mô trên 110.000 căn, có nghĩa là số lượng NƠXH thành hàng hóa chỉ mới bằng 1/6 số lượng đang được triển khai. Nguồn cung NƠXH như vậy là rất ít, tình trạng khan hiếm NƠXH là tất nhiên, trong khi giá nhà ở tăng quá cao so với thu nhập, sức mua của người dân. Đó cũng là một phần nguyên nhân làm cho những gói tín dụng BĐS, đặc biệt với phân khúc nhà cho người thu nhập thấp giải ngân rất thấp.

Thủ tướng Phạm Minh Chính bức xúc đặt câu hỏi: Cần làm rõ thị trường BĐS có bị thao túng hay không để chấn chỉnh tình trạng găm hàng, đội giá, thổi giá, gây méo mó thị trường? Thủ tướng cho biết, thị trường BĐS là kênh huy động và phân bổ vốn quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến các ngành kinh tế khác, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Tuy nhiên, nhiều khó khăn liên quan lĩnh vực đất đai, đấu thầu, giải phóng mặt bằng, tái định cư... vẫn tồn tại. Thủ tướng chỉ rõ, phân khúc nhà ở còn bất cập khi sản phẩm chủ yếu là phân khúc cao cấp, có lúc tăng đột biến, nhất là tại các thành phố lớn.

Việc tạo nguồn cung, bảo đảm cơ cấu BĐS, nhất là NƠXH cho người có thu nhập thấp - trung bình rất quan trọng. Đây là chủ trương lớn, chính sách rất nhân văn của Đàng và Nhà nước, nên "không thể không làm" và nếu giải quyết được phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp thì sẽ kéo hệ sinh thái khác cùng phát triển.

Thủ tướng Phạm Minh Chính và các đại biểu thực hiện nghi thức khởi công xây dựng công trình nhà ở xã hội thuộc dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên, giai đoạn 1

Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh quyền có chỗ ở của công dân, an cư thì mới lạc nghiệp. Nhiệm kỳ này, chúng ta đã rất quyết liệt trong cơ cấu lại thị trường BĐS, thúc đẩy nguồn cung, đặc biệt là phân khúc NƠXH, nhà ở có giá phù hợp cho người thu nhập thấp và trung bình, các đối tượng yếu thế, người trẻ... Nhà nước rất quan tâm đầu tư cho phân khúc NƠXH, với 22 nghị quyết, 16 chỉ thị, nhiều công điện điều hành, đặc biệt về việc tạo nguồn cung, tổ chức các gói tín dụng... để làm cho được 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021- 2030. Tuy nhiên với tốc độ như vậy, NƠXH khó trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường. Đó là vấn đề lớn nhất của việc điều tiết thị trường nhà ở với nhiều nghịch lý như hiện nay.

Tiền ồ ạt đổ vào bất động sản

Qua khảo sát của một đơn vị tư vấn từ 1.000 nhà đầu tư BĐS ở nước ta cho thấy, 59% mua BĐS chủ yếu với mục đích đầu tư thay vì để ở và tỷ lệ lớn người đang sở hữu BĐS muốn bán nhưng rất khó vì giá quá cao. Trong khi đó dòng tiền đã và đang chảy rất mạnh vào BĐS. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 31/7, tổng dư nợ đối với lĩnh vực BĐS của các tổ chức tín dụng đạt 4,08 triệu tỷ đồng. Tín dụng BĐS hiện chiếm 23,68% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế. Cơ cấu tín dụng BĐS được phân bổ như sau: dư nợ phục vụ hoạt động kinh doanh BĐS là 1,79 triệu tỷ đồng (chiếm 43,98% tổng dư nợ BĐS), dư nợ tiêu dùng gắn với BĐS sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng (chiếm tỷ lệ hơn 56,02%). Báo cáo cũng chỉ ra một điểm đáng chú ý về chất lượng nợ khi tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực này là 2,43% và dư nợ tín dụng BĐS đang có xu hướng tăng cao.

Từ báo cáo này cho thấy, đây là mức tăng trưởng vượt xa tốc độ mở rộng tín dụng toàn hệ thống, vốn ngân hàng đang chảy mạnh vào khâu cung, làm méo mó phân bổ vốn và tạo rủi ro thanh khoản, có thể cả nợ xấu. Xu hướng này phù hợp với định hướng tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, khi nhiều dự án chưa được gỡ vướng về pháp lý, nhu cầu vốn để triển khai là tất yếu. Đây là yếu tố quan trọng làm cho giá nhà đất khó có thể giảm đúng giá thực của nó.

Thực tế, theo các chuyên gia ngân hàng, chưa bao giờ thấy lãi suất thấp như hiện nay. Lãi suất thấp cũng giúp cho giới đầu cơ BĐS tạm thời "sống được", nhưng đẩy giá nhà lên cao. Còn người vay mua nhà ở thật sự thì không dám vay vì giá BĐS cao quá sức mua.

Trong một báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, đến 31/5/2025, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt hơn 1,6 triệu tỷ đồng. Như vậy, chỉ trong vòng 2 tháng (tháng 6 và 7), dư nợ tín dụng BĐS đã tăng thêm gần 2,5 triệu tỷ đồng. Mức tăng này cho thấy một lượng vốn khổng lồ đã được bơm vào thị trường địa ốc trong thời gian rất ngắn. Từ đó "bắt mạch" được thị trường này là xu hướng tập trung tăng trưởng vào mục đích kinh doanh BĐS.

NHNN nhận định thị trường đang thiếu nhà ở giá phù hợp với thu nhập, tỷ lệ số nhà ở trên thu nhập bình quân hộ gia đình Việt Nam là 23,7 lần, trong khi mức trung bình của chỉ số này trên thế giới là 14,6 lần.

Cũng tại hội nghị trên, Phó thống đốc NHNN Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết, nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc cao cấp và phân khúc trung cấp, thiếu sản phẩm BĐS là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân, đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, NƠXH, nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị. "Còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm gia tăng mặt bằng giá BĐS, gây mất cân đối cung - cầu và vượt quá khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình, thấp tại khu vực đô thị", ông Cảnh nhấn mạnh.

Đẩy mạnh phân khúc NƠXH để dẫn dắt thị trường

Tại diễn đàn của Quốc hội về hoạt động giám sát mới đây, TS Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng thị trường BĐS hiện nay không có nhà cho người thu nhập trung bình và thấp. TS Trần Du Lịch ví von, hiện thị trường BĐS "giống như chiếc máy bay chỉ có hạng thương gia, hạng nhất mà không có hạng phổ thông".

Dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân tại Khu đô thị mới thị trấn Nếnh có tổng diện tích 12,6ha, tổng mức đầu tư dự kiến gần 5.000 tỷ đồng

Đồng quan điểm với TS Trần Du Lịch, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng năm 2024, lần đầu tiên các dự án nhà ở mở bán chỉ toàn nhà ở cao cấp, nhà ở trung cấp cũng không còn, dẫn đến thị trường nhà ở phát triển không cân bằng, không bền vững, như mô hình kim tự tháp bị "lộn ngược đầu". Điều đó dẫn đến nghịch lý là lượng hàng tồn kho của hơn 100 doanh nghiệp BĐS trên sàn chứng khoán Việt Nam đạt hơn 531.000 tỷ đồng, tăng 11% từ đầu năm. Đây là con số cao nhất từ trước đến nay, có thể làm cho một số công ty bị rủi ro. Tồn kho nhưng đó không phải là phân khúc BĐS mà người dân bình thường có thể mua được. Vấn đề là giải quyết nguồn cung cho phân khúc thị trường NƠXH, đặc biệt phải đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án NƠXH, tháo ngay các điểm nghẽn làm chậm tiến độ.

Cũng tại hội nghị trên, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Theo đó, Thủ tướng yêu cầu thực hiện các giải pháp để tăng nguồn cung, giải quyết các dự án tồn đọng, thúc đẩy các dự án NƠXH, giảm giá đất, giảm chi phí, giải quyết vấn đề hạ tầng về giao thông, điện nước, viễn thông... Đẩy nhanh tiến độ các dự án NƠXH, giải quyết các điểm nghẽn để khai thông thị trường BĐS, trong đó có phân khúc NƠXH. Các thủ tục đầu tư BĐS vẫn còn rất nhiêu khê, kể cả phân khúc NƠXH, rất ít dự án giải quyết các thủ tục trong vài tháng, thường là kéo dài nhiều năm.

Thủ tướng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu để Chính phủ ban hành nghị quyết, giao một số doanh nghiệp có năng lực, có tâm, triển khai một số dự án NƠXH theo nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Việc góp phần tạo nguồn cung, cơ cấu BĐS, đặc biệt là phân khúc NƠXH cho người thu nhập thấp và trung bình hiện nay rất quan trọng, phải làm, không thể không làm, để có thể dẫn dắt thị trường BĐS.

Xuân Nhân