Căn hộ chung cư với quyền sở hữu 50 năm: Cần hiểu đúng để tránh hệ lụy

Thời gian gần đây, các thông tin rao bán dự án căn hộ được quảng cáo là sở hữu 50 năm với giá thấp hơn các căn hộ có thời hạn sở hữu lâu dài (mức giá chênh lệch từ 15-30%) xuất hiện ngày càng nhiều, nhận được sự quan tâm của nhiều người có thu nhập trung bình. Tuy nhiên, theo quy định, không phải loại hình căn hộ với quyền sở hữu 50 năm nào cũng bảo đảm quyền lợi cư dân, bởi nhiều dự án xây dựng trên đất thương mại dịch vụ chỉ được sở hữu có thời hạn, tiềm ẩn rủi ro khi hết hạn thuê đất...

Không phải cứ sở hữu là an cư lâu dài

Hiện nay, có hai loại căn hộ sở hữu 50 năm dễ gây nhầm lẫn, đó là căn hộ nhà ở có thời hạn 50 năm và căn hộ xây trên đất thương mại - dịch vụ như condotel, căn hộ khách sạn, dịch vụ.

Với căn hộ có thời hạn 50 năm, người mua vẫn được công nhận quyền sở hữu và có thể được xem xét gia hạn, tùy từng dự án. Đây vẫn là loại hình nhà ở có thể sinh hoạt lâu dài như một căn hộ truyền thống.

Ngược lại, căn hộ trên đất thương mại - dịch vụ không thuộc loại hình nhà ở theo Luật Nhà ở. Người mua không có quyền cư trú lâu dài, không được đăng ký hộ khẩu và cũng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) theo dạng nhà ở. Khi hết hạn 50 năm, hợp đồng chấm dứt hoặc phải chuyển đổi mục đích sử dụng, người sở hữu cũng không được bồi thường như với đất ở.

Ghi nhận thực tế của phóng viên tại một số dự án như The Ninety Complex trên đường Láng, hay các căn hộ dịch vụ ở các phường Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai…, loại hình căn hộ khách sạn, dịch vụ 50 năm được chào bán với giá thấp hơn 15-30% so với chung cư truyền thống.

Chẳng hạn, trên trang batdongsan.com, căn hộ khách sạn 5 sao tại đường Trần Duy Hưng (phường Cầu Giấy) có giá 5,5 tỷ đồng cho 48,8m²; căn hộ khách sạn cao cấp 50 năm tại đường Láng có diện tích 38-50m² được rao 4-6 tỷ đồng, khai thác cho thuê 18-25 triệu đồng/tháng. Một người môi giới bất động sản có số điện thoại 032725… khẳng định với phóng viên, đây là căn hộ xây trên đất thương mại - dịch vụ, thời hạn 50 năm, giá 100-110 triệu đồng/m², "mềm" hơn thị trường.

Các thông tin rao bán căn hộ dịch vụ 50 năm khá nhiều trên mạng xã hội.

Theo tìm hiểu, ở phần giới thiệu dự án, chủ đầu tư đều nêu rõ tính năng và mục đích sử dụng của từng căn hộ. Nhiều dự án bố trí 5-10 tầng làm căn hộ dịch vụ khách sạn hoặc xây riêng một tòa cho loại hình này với thời hạn sử dụng 50 năm.

Dù vậy, nhiều người sau khi nghe lời môi giới vẫn tin rằng các căn hộ loại này đem lại lợi ích kinh tế lớn, vừa cho thuê, vừa có thể ở lâu dài. Nguy hiểm hơn, tại nhiều sàn giao dịch, môi giới thường nhấn mạnh ưu điểm như “giá rẻ hơn chung cư lâu dài”, “có thể gia hạn khi hết hạn” khiến người mua cho rằng quyền sở hữu những căn hộ như vậy tương đương căn hộ truyền thống. Một số người đã chuẩn bị đặt cọc mà không hiểu rõ loại hình mình đang mua.

Trường hợp chị Nguyễn Thị Oanh ở phường Láng là một ví dụ. Thấy giá bán căn hộ tại đường Láng mềm hơn khu vực, chị dự định mua. Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu thêm, chị mới biết đây là căn hộ khách sạn xây trên đất dịch vụ, sở hữu có thời hạn và không được gia hạn khi hết 50 năm. Nhờ phát hiện kịp thời, chị đã dừng giao dịch, tránh việc mua nhầm loại nhà không phù hợp nhu cầu ở lâu dài.

Cần tìm hiểu kỹ yếu tố pháp lý

Theo các chuyên gia bất động sản, một trong những nguyên nhân khiến căn hộ có thời hạn 50 năm được giao dịch sôi động thời gian qua là do giá bán thấp hơn đáng kể so với căn hộ sở hữu lâu dài. Một lý do khác là nhiều người dân còn thiếu hiểu biết, chỉ nhìn vào chữ “sổ hồng” mà không đọc kỹ mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, không ít người kỳ vọng tài sản này sẽ được gia hạn, dù giữa nhà ở và căn hộ dịch vụ tồn tại sự khác biệt pháp lý rất lớn, điều mà các môi giới bất động sản thường lờ đi hoặc khẳng định sai lệch.

Trao đổi về vấn đề này, Trưởng phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Cầu Giấy Vũ Trung Kiên cho biết, với chung cư có thời hạn 50 năm, khi hết niên hạn vẫn có thể được xem xét gia hạn hoặc xây dựng mới. Lúc này, mỗi chủ căn hộ được coi như một nhà đầu tư cho chính tài sản của mình. Ngược lại, các căn hộ 50 năm thuộc diện căn hộ dịch vụ và được xây dựng trên đất thương mại - dịch vụ tiềm ẩn nhiều rủi ro, có thể bị thu hồi, tùy theo hợp đồng giữa chủ đầu tư và cơ quan chức năng.

"Vì vậy, người dân khi mua chung cư 50 năm cần kiểm tra rõ mục đích sử dụng đất, nếu là đất ở thì có thể cân nhắc, còn căn hộ dịch vụ thì không phù hợp cho nhu cầu ở lâu dài", ông Vũ Trung Kiên chia sẻ.

Hãy hiểu đúng để lựa chọn chuẩn chung cư 50 năm trước những thông tin rao bán căn hộ.

Luật sư Trần Hoàng Vũ, Giám đốc Công ty Luật AEC cũng khuyến cáo, trước khi đặt cọc hay ký hợp đồng, khách hàng phải yêu cầu xem quyết định giao đất, mục đích sử dụng đất, quy hoạch chi tiết và hồ sơ pháp lý liên quan đến thời hạn sở hữu. Đồng thời, người mua cần đọc kỹ hợp đồng để làm rõ quyền lợi khi hết hạn 50 năm, trách nhiệm của chủ đầu tư, khả năng được cấp “sổ hồng” và những hạn chế trong quá trình sử dụng. Bên cạnh yếu tố pháp lý, người mua cũng nên cân nhắc giá trị tài sản trong tương lai bởi căn hộ sở hữu có thời hạn, đặc biệt là căn hộ dịch vụ, thường giảm giá theo thời gian, khó vay ngân hàng, khó bán lại và kém hấp dẫn với người mua thứ cấp.

Sự xuất hiện ồ ạt của loại hình căn hộ có thời hạn sở hữu 50 năm tại Hà Nội hiện nay phản ánh nhu cầu lớn của thị trường và áp lực về giá nhà. Trong bối cảnh nhiều dự án rao bán theo kiểu mập mờ, sự thận trọng của người mua vẫn là yếu tố quan trọng nhất để bảo vệ quyền lợi của mình.

Kim Vũ