Bom tấn trên thị trường M&A nguy cơ thành bom xịt

Những tháng đầu năm 2025, thị trường mua bán - sáp nhập (M&A) bất động sản khá sôi động và ghi nhận sự trỗi dậy của các doanh nghiệp mới nổi. Nhìn chung, khối ngoại với lợi thế về tiền bạc vẫn chiếm ưu thế, tuy nhiên, khối nội cũng không lép vế quá nhiều với các thương vụ bạc tỷ.

Kỳ vọng sóng lớn

Khác với những năm trước, trong năm 2025, các doanh nghiệp không còn e ngại về việc dự án khó hoàn thiện pháp lý, bởi Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện rất thuận lợi cho các thương vụ M&A.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó tổng giám đốc kinh doanh Công ty Bất động sản Hà Đô TP.HCM cho biết, thị trường M&A bất động sản đang khá sôi động khi bên bán nhiều, bên mua cũng lớn, với các dự án đẹp, vị trí tốt, pháp lý thuận lợi.

Điển hình như Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Bcons mua lại thành công dự án cao ốc hỗn hợp Aster Garden Towers rộng 18.854 m2 tại TP. Thuận An (tỉnh Bình Dương), trước đây thuộc sở hữu của Thuduc House.

Vẫn hứa hẹn bùng nổ, xong sự lệch pha giữa bên mua và bên bán có thể khiến các thương vụ M&A đổ bể.

Năm 2021, Thuduc House bán cho 3 nhà đầu tư, gồm ông Bùi Ngươn Phong (Chủ tịch Tập đoàn Lê Phong), bà Trần Thị Hà và ông Nguyễn Bá Dương (cựu Chủ tịch Coteccons). 3 nhà đầu tư này lập ra Công ty TNHH Song Hỷ Quốc tế để sở hữu dự án.

Được biết, dự án được Thuduc House bán cho các nhà đầu tư nói trên với giá 595 tỷ đồng. Đến nay, Bcons mua lại dự án với giá 1.200 tỷ đồng và đổi tên thành The New Point.

Tương tự, Công ty cổ phần Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) công bố chào bán Dự án Charmington Dragonic (đường Võ Văn Kiệt, quận 5, TP.HCM). Theo thông tin từ TTC Land, Dự án có tổng diện tích 5.077 m2, quy mô xây dựng gồm khối đế 5 tầng, 2 khối căn hộ chung cư cao 25 và 31 tầng, đã hoàn thiện pháp lý (được phê duyệt đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư...). Giá bán được TTC Land đưa ra là 1.200 tỷ đồng.

Trong khi đó, tập đoàn Quốc tế Năm Sao đang có nhu cầu bán dự án hơn 8.000 m2 tại TP. Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) với giá hơn 3.000 tỷ đồng. Ngoài ra, 2 dự án chung cư cao tầng tại Dự án Đô thị Năm Sao ở Long An cũng được doanh nghiệp này chào bán.

Nguy cơ bom tấn thành bom xịt?

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhìn nhận thị trường M&A đang có nhiều cơ hội bùng nổ, với sự tham gia các doanh nghiệp mới nổi sở hữu nguồn tài chính ổn định, có kế hoạch, chiến lược bài bản.

Theo đó, trong thời gian tới, thị trường M&A sẽ khá sôi động, hiện các doanh nghiệp đã bắt đầu chào bán những dự án này ra thị trường. Đây sẽ là “điểm nổ” cho thị trường M&A trong 6 tháng cuối năm.

Các chuyên gia của Cushman & Wakefield cũng dự báo một lượng vốn lớn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024-2026. Các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia... nhiều khả năng sẽ tiếp tục “chiếm sóng” trên thị trường.

Đáng chú ý, theo Cushman & Wakefield, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán với kết quả khá tích cực. Mục tiêu đầu tư của khối ngoại vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều tiềm năng phát triển.

Đường đua M&A sôi động với sự tham gia của hàng loạt “tay chơi” đến từ cả trong và ngoài nước hứa hẹn sẽ tạo nên những thương vụ “bom tấn” trong thời gian tới, tuy nhiên, việc bên bán có xu hướng đẩy giá dự án lên quá cao khiến các bom tấn nguy cơ biến thành bom xịt.

Đơn cử, thời gian qua, Công ty TNHH MTV Hàm Rồng chào bán dự án Khu phức hợp căn hộ thương mại Sài Gòn - Thuận An (Sai Gon - Thuan An Central) tại phường Lái Thiêu (TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương). Dự án đang xin giấy phép xây dựng, chưa đóng tiền sử dụng đất. Giá bán được chủ đầu tư đưa ra là 900 tỷ đồng.

Khá nhiều doanh nghiệp lớn như Tập đoàn Hà Đô, Phú Đông Group, MIK Group, Khải Hoàn Land… quan tâm tìm hiểu dự án của Hàm Rồng, nhưng sau khi nghe mức giá, thì đều... “bỏ chạy”, bởi các quỹ đất tương tự tại khu vực này chỉ có giá khoảng 300 tỷ đồng.

Tương tự, tại TP.HCM, dự án Charmington Dragonic nằm trên mặt đường Tản Đà - Võ Văn Kiệt (quận 6), có diện tích 5.077 m2, đang được Công ty TTC Land chào bán. Song mức giá 1.200 tỷ đồng mà chủ đầu tư đưa ra khiến nhiều nhà đầu tư cảm thấy lo ngại.

Có thể thấy, các dự án bị bên bán hét giá “cắt cổ” đang làm chùn tay ngay cả các ông lớn có tiềm lực. “Trong tháng 4 năm nay, chúng tôi đã tìm hiểu hơn 10 dự án, nhưng không mua được quỹ đất nào, bởi mức giá mà các chủ đầu tư đưa ra quá cao. Nếu mua về, cộng tiền sử dụng đất, tiền xây dựng…, giá thành vượt xa giá giao dịch trên thị trường, thì sẽ không thể bán được hàng”, Phó tổng giám đốc kinh doanh Công ty Bất động sản Hà Đô TP.HCM Nguyễn Anh Tuấn tiết lộ.

Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Môi giới và Đầu tư, Savills Hà Nội, chia sẻ thị trường M&A sẽ có xu hướng nghiêng về phía bên mua đối với các tài sản mà chủ đầu tư không có năng lực triển khai hoặc đang gặp khó khăn về tài chính.

Tuy nhiên, trong các ngành có tiềm năng tăng trưởng, lợi thế đàm phán lại nghiêng về phía bên bán, khi các nhà đầu tư buộc phải trả mức giá cao hơn cho các dự án hấp dẫn và tỷ suất sinh lời cao.

Tuy nhiên, dù lợi thế nghiêng về bên nào, theo đại diện Savills, cuộc đua M&A đang dần chuyển từ xu hướng đối đầu sang đối tác. Trong bối cảnh hiện tại, M&A ôn hòa đang chiếm ưu thế, với xu hướng chủ đạo là tập trung vào lợi ích chung và phát triển hợp tác lâu dài.

“Các thương vụ này thường được thiết kế để tạo ra giá trị cho cả hai bên, nhằm tối ưu hóa nguồn lực và mở rộng cơ hội kinh doanh. Sự hợp tác ôn hòa không chỉ giúp củng cố mối quan hệ lâu dài giữa các bên liên quan mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững trong thị trường M&A”, bà Dung nói.

Hưng Nguyên